서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근 구로예미지어반코어 제1층 제105호 근린시설입니다. 감정가는 303,000,000원이지만 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 99,287,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 감정가 대비 하락률이 곧 시세 대비 할인율은 아닙니다. 실제 거래 비교 없이 현재 가격을 싸다고 단정할 수 없고, 5회 유찰 자체가 시장의 반복적인 외면을 보여주는 지표입니다.
등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2025.04.28 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권 1,300,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 2025.06.12 등기된 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사에 기록된 임차인의 점유 부분이 본건과 다른 1410호로 기재돼 있어, 등기상 권리와 별개로 점유·임대차 관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 20층 · 제1층 제105호 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 99,287,000원 (5회 유찰·감정가의 32.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28 근저당권 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유관계는 미확정
기존 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 신탁주의사항은 2025.04.28 말소됐고, 같은 날 주식회사에이치앤케이산업 앞으로 소유권이 귀속됐습니다. 이어 설정된 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기부만 보면 매수인이 인수할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.07.17 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 기록은 1명입니다. 전입일 2024.09.05는 말소기준권리 설정일 2025.04.28보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 본건과 다르므로, 본건에 대한 대항력을 확정적으로 인정할 수는 없습니다. 정확한 판정은 실제 점유 호실·임대차계약서·보증금·전입세대 확인이 전제돼야 합니다.
③ 가격 판단 — 32.8%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 303,000,000원의 32.8%인 99,287,000원입니다. 6회 유찰 시 79,429,600원, 7회 유찰 시 63,543,680원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시세 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 99,287,000원 | 32.77% | 4,667,752,054원 |
| 6회 유찰 시 | 79,429,600원 | 26.21% | 4,687,252,021원 |
| 7회 유찰 시 | 63,543,680원 | 20.97% | 4,702,851,994원 |
④ 예상배당표 (매각가 99,287,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,187,166원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 97,099,834원 |
| 2. 경매신청채권자 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 4,667,752,054원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않았습니다.
* 배당 산식상 매수인 인수 0원은 보증금이 확인되지 않은 임차인의 미배당 인수분을 포함하지 않은 값입니다. 점유관계와 보증금 확인 전에는 최종 인수액으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 현황. 근린생활시설 평가대상은 현황 공실로 조사됐습니다. 다만 이해관계인 부재로 외부 관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고한 평가이므로 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접하고, 북측은 계단을 통해 폭 약 4m의 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지로, 토지면적은 1,720㎡이고 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반사항은 보고되지 않았고 기본 위생·급배수·개별 냉난방·승강기·화재탐지·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 일부 평가대상인 일련번호 1~3은 공부상 지하 1층이나 현황상 남측 도로에 노출된 1층 상가로 기재돼 있으므로, 본건 해당 여부를 매각목록과 감정평가서에서 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호실 확인. 윤형찬의 점유 부분 1410호가 본건 105호와 다른 이유를 현황조사서·전입세대열람·현장 방문으로 확인하세요.
- 임대차계약 확인. 전입일 2024.09.05, 배당요구일 2025.07.17은 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 계약서와 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 본건 임차인으로 확인되면 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 총 취득비용을 다시 계산하세요.
- 공실·임대수익 확인. 감정평가상 공실인 근린시설이므로 예상 임대료·공실 기간·내부 마감·원상복구 비용을 현장에서 검증하세요.
- 상가 시세 대조. 감정가 대비 32.8%라는 숫자만 보지 말고 오류역 인근 1층 상가의 최근 매매·임대사례와 비교하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세, 부가가치세 적용 여부와 공용부분 부담을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 공부상 층 확인. 일부 평가대상에 공부상 지하 1층과 현황상 1층의 차이가 있으므로 본건의 등기·건축물대장·현황을 원문 대조하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 불명확한 점유가 먼저다”
이 물건은 감정가 303,000,000원에서 99,287,000원까지 내려와 표면적인 할인폭은 큽니다. 등기상으로도 말소기준권리 이후 권리는 소멸해 구조가 단순해 보입니다. 그러나 본건은 105호인데 임차인 기록은 1410호이고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 이 기록이 본건과 무관하다면 등기상 인수 0원의 공실 근린시설이지만, 본건 임차인으로 확인되면 실질취득액은 낙찰가를 넘어설 수 있습니다.
5회 유찰·근린시설·시세 비교 부재·점유 호실 불일치. 네 가지 경고가 동시에 존재합니다. 감정가의 32.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기보다, 임차인의 실제 점유 호실과 보증금부터 확정해야 합니다. 등기는 조건부 합격, 점유와 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 더 낮은 입찰가가 아니라 불확실한 임대차 관계를 얼마나 정확히 제거하느냐입니다.
