서울남부지방법원 2025타경535. 본건은 서울 구로구 오류동 구로예미지어반코어 제1층 제105호 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 1~16은 근린생활시설이며 현황 공실로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사에이치앤케이산업이고, 2025.04.28. 신탁재산이 귀속되면서 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 주식회사에이치앤케이홀딩스가 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준 뒤인 2025.06.12. 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 임차정보의 목적물 일치 여부입니다. 윤형찬은 2024.09.05. 전입하고 2025.07.17. 배당요구를 했지만, 기록된 점유부분은 1410호입니다. 본건은 105호이므로 동일 목적물 임차인인지부터 확인해야 합니다. 더구나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 동일 목적물 점유자라면 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 79,430,000원 (6회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2025.04.28. 근저당권 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸은 단순, 임차관계는 미확정
2023.04.10. 신한자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄졌고, 이후 2025.04.28. 신탁재산 귀속으로 주식회사에이치앤케이산업 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기와 신탁주의사항은 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스 근저당권이 말소기준이며, 2025.06.12. 강제경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.07.17 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
윤형찬은 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 점유부분이 1410호로 기재돼 본건 105호와 일치하지 않으므로, 이 표만으로 본건의 실제 임차인을 확정하지 않습니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰, 감정가의 26.21%
이 사건은 감정가 303,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가가 79,430,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 26.21%입니다. 다만 근린시설은 주거용 부동산처럼 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵고, 이미 6회 유찰됐다는 사실 자체가 수요·임대·환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 26.21% | 79,430,000원 | 77,600,260원 | 4,687,251,628원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 63,544,000원 | 62,000,208원 | 4,702,851,680원 |
| 8회 유찰 시 | 16.78% | 50,835,200원 | 49,520,166원 | 4,715,331,722원 |
현재 매각가 가정에서도 채권총액 4,764,851,888원 중 채권자에게 배당되는 금액은 77,600,260원이고 미배당은 4,687,251,628원입니다. 신청채권자 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 청구액은 3,464,851,888원이지만 현재 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,829,740원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 77,600,260원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 윤형찬의 보증금·확정일자가 미상이며 점유부분도 본건 105호와 불일치합니다. 따라서 실제 매수인 인수 여부는 매각물건명세서와 임차관계 원본 확인 후 확정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 있는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 남서측 인근에 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 현황. 감정평가상 일련번호 1~16은 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 본건 건물은 지하 3층·지상 20층 철근콘크리트 구조입니다.
- 도로. 건물 남측으로 노폭 약 35m 내외 포장도로에 접하고, 북측은 계단을 통해 노폭 4m 내외 포장도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다.
- 건물 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 호실 표기 기준 외부관찰·주위 탐문·표준적 이용상태·건축물현황도 등을 참고해 이뤄졌으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 105호와 1410호 대조. 윤형찬의 점유부분이 1410호로 기재돼 있습니다. 본건 105호의 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 원본에서 동일 목적물 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일 2024.09.05.은 말소기준 2025.04.28.보다 앞섭니다. 동일 목적물 임차인으로 확인되면 보증금과 확정일자 미상 상태에서 인수 위험을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 신탁원부 확인. 전입 당시 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 존속했습니다. 신탁원부상 임대권한과 관련 조항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 공실·내부 상태 확인. 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실이고 내부는 이해관계인 부재로 제한적으로 조사됐습니다. 105호의 실제 내부 구조와 사용 가능 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 감정가 303,000,000원이 79,430,000원까지 내려왔습니다. 할인율만 보지 말고 오류역 인근 상권, 공실, 임대 가능성, 동일 건물 경쟁물건을 함께 점검해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 계산은 집행비용과 등기상 채권을 중심으로 한 시나리오이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “26.21%”보다 먼저 볼 것은 임차 목적물이다
감정가 303,000,000원이 6회 유찰 끝에 79,430,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 본건은 근린시설이고 현황 공실이며, 이미 6회 유찰됐습니다. 더 중요한 것은 윤형찬의 전입일이 말소기준보다 빠르다는 점과 동시에 점유부분이 1410호로 기록돼 본건 105호와 맞지 않는다는 사실입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 등기상 말소 구조는 확인되지만, 실제 인수 위험은 아직 확정 단계가 아닙니다. 105호의 임차관계를 원본으로 확인해 윤형찬이 본건과 무관하다는 것이 확인돼야 비로소 배당모형의 ‘인수 0원’을 권리분석 결론으로 사용할 수 있습니다. 6회 유찰이라는 가격 숫자보다 목적물 일치·보증금·확정일자·신탁원부 확인이 먼저입니다.
