서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근의 구로예미지어반코어 1층 103호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사에이치앤케이산업이고, 감정가 434,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 142,213,000원입니다. 금액만 보면 291,787,000원 내려온 상태지만, 이 사건은 단순히 “감정가의 3분의 1”이라는 숫자만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 근린시설의 실제 매매·임대 시세가 없고, 임차인 호실도 본건과 맞지 않기 때문입니다.
등기부 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025년 4월 28일 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 2025년 6월 12일 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정이 붙었습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권은 공동담보목록 제2025-21613호에 편입돼 있어, 해당 채권최고액 전체를 본건 한 호실의 순수 담보부담으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제103호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 경인로 233 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 일련번호 1~16은 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 20층 · 승강기·주차장·급배수·개별 냉난방설비 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 142,213,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸 구조
최초 소유권은 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁 상태였으나, 2025년 4월 28일 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사에이치앤케이산업에 소유권이 이전됐고 신탁등기와 신탁주의사항은 말소됐습니다. 같은 날 설정된 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 103호와 1410호가 일치하지 않는다
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 / 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.07.17 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
문건상 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 신고는 1명입니다. 다만 점유부분이 본건 103호가 아니라 1410호로 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인 자료가 구로예미지어반코어 103호에 직접 적용되는지, 동일 사건의 다른 호실 자료인지부터 확인해야 합니다.
전입일 2024년 9월 5일은 말소기준일 2025년 4월 28일보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 배당요구는 2025년 7월 17일 접수됐지만 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 확인되지만 시세 할인은 확인되지 않는다
현재 최저가는 감정가의 32.8% 수준입니다. 감정가 대비 291,787,000원 낮아졌지만, 근린시설의 최근 실거래·임대수익·공실기간 자료가 없으므로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 142,213,000원 | 32.77% | 139,422,018원 | 4,625,429,870원 |
| 6회 유찰 시 | 113,770,400원 | 26.21% | 111,377,614원 | 4,653,474,274원 |
| 7회 유찰 시 | 91,016,320원 | 20.97% | 88,978,026원 | 4,675,873,862원 |
신청채권자 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 청구액은 3,464,851,888원이며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 유찰이 계속될수록 매각대금과 선순위 근저당 배당액이 함께 줄고, 전체 미배당액은 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,790,982원 | 매각가의 약 2.0% 추정 |
| 근저당권 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 139,422,018원 | 공동담보 · 미배당 발생 |
| 강제경매 신청채권자 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 | 선순위 배당 후 잔액 없음 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권 총액 4,764,851,888원 중 채권자 예상배당은 139,422,018원이며, 예상 미배당액은 4,625,429,870원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차보증금 미상으로 매수인 인수액 0원은 확정 결론이 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설과 주상용 건물이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 오류역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 현황. 감정평가상 근린생활시설 일련번호 1~16은 공실이고, 일련번호 17~19는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측은 계단을 통해 폭 약 4m 도로와 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지로, 토지면적은 1,720㎡이고 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역· 대공방어협조구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가 대상 중 일련번호 1~3은 공부상 지하 1층이지만 경사지 특성상 남측 도로변에서 출입하는 노출 1층 상가로 조사됐습니다.
- 환금성. 근린시설이고 현황 공실이며 5회 유찰됐습니다. 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어려워 임대수익과 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 호실 원본 대조. 본건은 103호인데 임차인 점유부분은 1410호입니다. 매각물건명세서·현황조사·배당요구서에서 실제 대상 호실을 먼저 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 윤형찬의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 103호에 적용되는 임차관계라면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
- 실질취득가 재산정. 인수 위험이 확인되면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 금액으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 상가 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·오류역 인근 1층 상가의 매매가, 전용면적당 가격, 보증금·임대료와 공실기간을 현장에서 조사하세요.
- 관리비·부가세·용도 확인. 체납 관리비와 공용부분 승계 범위, 부가가치세 처리, 건축물대장상 세부 용도와 업종 제한을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 공동담보목록 제2025-21613호의 다른 담보물과 채권 배분 관계를 확인하세요.
- 절차 진행상태 확인. 2026.05.07 채권자에게 기각결정정본이 도달한 기록이 있으므로, 기각 대상과 매각절차에 미친 영향을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 데이터상 매각기일은 2026.07.29입니다. 실제 진행·변경·낙찰 여부를 법원 공고와 사건기록에서 대조하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 ‘인수 여부’
이 물건은 감정가 434,000,000원에서 5회 유찰돼 142,213,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없고 현황 공실인 근린시설이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단할 수 없습니다. 등기상 근저당권과 경매개시결정은 소멸할 구조지만, 임차인 자료에는 본건 103호와 다른 1410호가 기재돼 있고 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다.
등기상 권리는 소멸, 임차관계는 미확정, 가격 비교자료는 부재. 따라서 현재 단계의 결론은 “싸다”가 아니라 확인 전 보류입니다. 윤형찬 임차관계가 103호와 무관하다는 사실이 원본 문서로 확인돼야 비로소 배당모형상 인수 0원을 권리분석 결론으로 사용할 수 있습니다.
