113,770,000원
서울남부지방법원 2025타경535. 대상은 오류동 구로예미지어반코어 제1층 제103호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 1~16은 근린생활시설이고 현황은 공실로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사에이치앤케이산업이며, 2025.04.28. 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권 1,300,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.12. 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 434,000,000원에서 최저가 113,770,000원까지 내려온 폭이 큽니다. 그러나 이 사건에는 동일 호실·동일 용도에 대한 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없으며, 특히 근린시설은 주거용 부동산보다 개별 점포의 위치·노출·공실·임대료에 따라 가격 편차가 커 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제103호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 113,770,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28. 근저당권 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 별도 확인
2023.04.10. 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2025.04.28. 신탁재산이 주식회사에이치앤케이산업에 귀속되면서 현재 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 전입은 빠르지만 대상 호실 일치 여부부터 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.07.17 | 가능·미상 | 미상 |
윤형찬은 2025.07.17. 배당요구를 했지만 보증금이 확인되지 않습니다. 전입일 자체는 2025.04.28. 말소기준권리보다 앞서므로, 대상 호실의 진정한 임차인이고 유효한 점유·전입 요건을 갖춘 경우에는 매수인 인수 문제가 생길 여지가 있습니다. 반대로 현재 기록의 점유부분은 1410호이고 대상 물건은 103호이므로, 이 기록만으로 윤형찬을 103호의 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,392,780원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 111,377,220원 |
| 2. 경매개시결정 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 113,770,000원을 가정한 추정배당입니다. 채권 총액 4,764,851,888원 중 채권자 배당액은 111,377,220원이고 미배당은 4,653,474,668원입니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원으로 놓였지만, 임차보증금 자체가 미상이고 103호와 1410호의 관계도 확인되지 않아 실제 인수액까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근. 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류역이 소재해 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 1~16은 근린생활시설이며 현황 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층 건물이며, 근린생활시설 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감 등으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 35m 내외 포장도로에 접하고, 북측은 계단을 통해 노폭 4m 내외 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역 · 토지면적 1,720.0㎡ · 공시지가 10,220,000원/㎡ · 사다리형 · 광대로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 도로에 접하며 건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 상태 확인. 위반건축물 표시는 없지만 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·표준적 이용상태 등을 참고해 평가돼 실제 사항과 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 103호 점유자부터 특정. 윤형찬의 기록은 점유부분이 1410호입니다. 103호와의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문·현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인 전 실질취득가 계산 금지. 보증금이 미상이므로 매수인이 떠안을 금액이 있는지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 확정일자·보증금·대상 호실 일치 여부가 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
- 6회 유찰을 시세 할인으로 해석하지 말 것. 실거래 비교값이 없으므로 113,770,000원이 시장가격보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
- 공실 근린시설의 현장성 확인. 상가는 전면 노출·출입동선·가시성·공실기간·임대료 수준에 따라 가치가 크게 달라질 수 있으므로 현장 확인이 필수입니다.
- 배당표와 실제 인수는 별개. 배당추정상 인수액 0원이어도 미확인 임차권이 존재하면 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “26.21%”보다 먼저 볼 것은 권리의 빈칸
이 물건의 가장 강한 숫자는 감정가 434,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 113,770,000원, 즉 감정가의 26.21%까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 그 숫자가 곧 ‘싸다’는 뜻은 아닙니다. 동일 용도의 실거래 비교값이 없고, 현황은 공실이지만 임대관계는 미상이며, 현황조사에는 말소기준권리보다 앞선 2024.09.05. 전입자가 존재하면서도 점유부분이 1410호로 기재돼 있습니다.
말소기준권리 자체는 명확하지만, 매수인 인수액은 아직 확정할 단계가 아닙니다. 대상 103호의 실제 점유자와 임대차, 보증금을 확인해 인수 위험을 먼저 닫은 뒤에야 113,770,000원이라는 가격을 평가할 수 있습니다. 이 사건은 “많이 유찰됐다”보다 “누가 무엇을 점유하고 있는가”가 먼저인 근린시설 경매입니다.
