서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근의 구로예미지어반코어 제1층 제112호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 현황 공실로 기재되어 있습니다. 감정가 335,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 109,773,000원입니다. 등기부의 말소기준권리는 2025.04.28. 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권으로, 채권최고액은 1,300,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 그러나 임차관계는 단순하지 않습니다. 윤형찬의 전입일 2024.09.05.는 말소기준일보다 앞서지만, 신고된 점유 부분은 1410호로 본건 112호와 다릅니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 신고만으로 본건에 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 관련이 없다고 배제할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 20층 · 승강기·주차장·화재탐지·개별 냉난방설비 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 (2025.04.28. 신탁재산 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 109,773,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 확인 필요
2023.04.10. 신한자산신탁주식회사 명의로 소유권보존과 신탁등기가 이루어졌고, 2025.04.28. 신탁재산이 주식회사에이치앤케이산업에 귀속되면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권이 말소기준이며, 2025.06.12.의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실질취득가를 결정하는 핵심 변수
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 윤형찬 1명이 신고되어 있습니다. 그러나 신고 호실과 경매 대상 호실이 서로 달라, 대상 112호의 실제 임차인 또는 점유자인지는 추가 확인이 필요합니다.
| 신고인 | 신고 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
윤형찬은 2025.07.17. 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 예상 배당액과 미배당액을 계산할 수 없습니다. 실제로 본건 112호에 대한 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 매수인의 실질취득가는 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득가를 109,773,000원으로 고정해 보는 것은 위험합니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가의 32.77%까지 내려왔습니다. 다만 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아, 109,773,000원이 오류동 상가의 최근 시세보다 낮은지 높은지 수치로 판정할 수 없습니다. 대상은 아파트가 아니라 근린시설이며, 감정평가상 현황 공실입니다. 상가는 층·출입 동선·도로 노출도· 전용면적·업종 제한·공실 기간과 임대수익에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,773,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,336,822원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 107,436,178원 |
| 2. 경매신청 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 4,657,415,710원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 임차신고는 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 109,773,000원 | 107,436,178원 | 4,657,415,710원 |
| 6회 유찰 시 | 87,818,400원 | 85,837,669원 | 4,679,014,219원 |
| 7회 유찰 시 | 70,254,720원 | 68,590,135원 | 4,696,261,753원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설과 주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류역이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 도로 조건. 남측으로 폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측은 계단을 통해 폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 현황. 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실입니다. 이해관계인 부재로 외부관찰, 주위 탐문과 건축물현황도 등을 참고해 평가한 만큼 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
- 공부 차이 확인. 감정서에는 일련번호 1~3이 공부상 지하 1층이나 경사지 특성상 남측 도로변에 노출된 1층 상가라고 기재돼 있습니다. 본건 해당 여부는 감정서 원본의 일련번호와 내부구조도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 부동산보다 임대수익·공실·업종 수요와 출입 동선의 영향을 크게 받습니다. 5회 유찰 이력과 현황 공실을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 불일치 확인. 윤형찬의 신고 부분 1410호가 본건 112호와 어떤 관계인지 전입세대열람, 현황조사 원문과 매각물건명세서로 대조하세요.
- 보증금과 계약 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유개시일과 배당요구 내용을 확인해 대항력·우선변제·매수인 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가상 공실이나 외부관찰 중심으로 조사됐습니다. 현장 방문으로 출입 가능 여부, 내부 사용 상태, 간판·집기·점유자를 직접 확인하세요.
- 실거래·임대수익 조사. 주변 1층 상가의 실제 매매가, 보증금, 월세, 공실 기간과 관리비를 조사한 뒤 낙찰가 상한을 정해야 합니다.
- 상가 비용 확인. 체납 관리비, 부가가치세 처리, 시설 복구비, 업종 제한과 주차 조건을 관리단·관리사무소와 세무 전문가에게 확인하세요.
- 절차 상태 확인. 2026.05.07. 채권자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로, 매각기일과 경매절차의 현재 유효 상태를 법원 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 송달내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “32.77%라는 숫자보다 미상 인수액이 먼저다”
이 물건은 감정가 335,000,000원에서 109,773,000원까지 내려와 표면상 할인 폭이 큽니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 없고, 근린시설은 현황 공실이며 이미 5회 유찰됐습니다. 무엇보다 말소기준보다 앞선 전입신고가 존재하지만 신고 호실이 대상과 불일치하고 보증금도 미상입니다. 이 관계가 본건 임대차로 확인되면 실질취득가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
결론은 보류가 아니라 확인 우선입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 임차보증금 인수 여부와 실질취득가, 실제 공실 상태, 상가 시세와 임대수익이 모두 확정되지 않았습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어려우며, 원본 조사 전에는 고위험 물건으로 분류하는 것이 타당합니다.
