서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근의 구로예미지어반코어 제1층 제112호, 용도는 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사에이치앤케이산업이고, 2025.04.28. 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.06.12. 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정이 기입돼 있으며, 이 근저당과 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기보다 먼저 봐야 할 쟁점이 있습니다. 임차인 윤형찬의 전입일은 2024.09.05.로 말소기준권리인 2025.04.28.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 신고된 점유부분도 1410호로 본건의 112호와 다릅니다. 이 상태에서는 본건에 대항력 있는 임차인이 있다고 확정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제112호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 이용상태상 일련번호 1~16 근린생활시설은 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 87,818,000원 (6회 유찰, 감정가 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28. 근저당권 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28. |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저
등기부상 구조만 보면 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 소멸하고, 2023.04.10. 설정됐던 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁도 2025.04.28. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 문제는 윤형찬의 전입일이 신탁이 유지되던 2024.09.05.라는 점입니다. 따라서 이 임차관계가 본건 112호에 관한 것인지, 당시 임대 권한이 적법했는지, 신탁원부상 임대 관련 제한이 무엇이었는지를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 신고는 1명, 본건 귀속은 미확정
보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 중복 합산 대상은 아니며, 신고 기준 실제 임차인은 1명입니다. 다만 점유부분이 1410호로 기재되어 본건 112호와 일치하지 않으므로 본건 임차인이라고 단정하기 전 원문 대조가 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05. | 2025.07.17. | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 특히 신고 호수가 본건과 다르므로 현황조사서·주민등록 전입세대·매각물건명세서·임대차계약서의 목적물 표시가 일치하는지부터 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 6회 유찰은 ‘싸다’의 증거가 아니다
현재 최저매각가는 87,818,000원으로 감정가 335,000,000원의 26.21%입니다. 7회 유찰 시 70,254,400원, 8회 유찰 시 56,203,520원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 근린시설이고 이미 6회 유찰됐습니다. 유찰 횟수 자체가 시장의 낮은 응찰 수요를 보여주는 신호일 수 있으므로, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
또한 최근 실거래 시세 수치가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다. 여기에 임차 보증금 인수 여부까지 확정되지 않았으므로, 87,818,000원만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 평가하는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,980,724원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 85,837,276원 |
| 2. 경매개시결정 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,980,724원을 제외한 85,837,276원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 총 미배당액은 4,679,014,612원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차관계가 확정되지 않은 상태이므로 이 표만으로 매수인 인수를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류역 북동측 인근으로, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 용도. 근린시설이며, 감정평가 이용상태에는 일련번호 1~16이 근린생활시설로서 현황 공실로 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하고, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됩니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 도로에 접하고 건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 환금성. 6회 유찰된 근린시설이라는 사실 자체가 응찰 수요와 가격 수용성에 대한 경고 신호입니다. 최저가 할인율만으로 접근하기보다 실제 임대수익·공실·매매사례를 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 불일치 최우선 확인. 임차인 윤형찬의 점유부분 1410호가 본건 112호와 어떤 관계인지 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 자료를 대조하세요.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다. 임대차계약서와 배당요구 관련 문건을 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 임차인 전입일 2024.09.05.은 신한자산신탁주식회사 명의 신탁이 유지되던 시기입니다. 당시 임대 권한과 신탁 조항을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 26.21%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 오류역 인근 동일·유사 근린시설의 실제 거래·임대료·공실기간을 확인하세요.
- 절차문건 대조. 2026.05.07. 채권자 비OOOOOOO OOOO 기각결정정본이 발송·도달한 기록이 있으므로, 무엇에 대한 기각인지 결정정본 원문을 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 근린시설은 공용관리비와 실제 영업·공실 상태가 수익성에 직접 영향을 줍니다. 현장 점유와 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “26%까지 내려왔다”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 335,000,000원에서 6회 유찰돼 87,818,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 경매의 실제 취득원가는 최저가 하나로 결정되지 않습니다. 윤형찬의 전입은 말소기준권리보다 빠른 반면 보증금은 미상이고, 점유부분도 본건 112호가 아닌 1410호로 기재돼 있습니다. 여기에 전입 당시 부동산이 신탁 상태였다는 점까지 겹칩니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차관계가 정리되기 전에는 인수 0원도 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 6회 유찰된 근린시설의 환금성 경고까지 감안하면, 이 물건은 ‘싸게 나온 상가’가 아니라 ‘호수·신탁·임차보증금을 먼저 풀어야 하는 고난도 물건’으로 보는 편이 안전합니다.
