서울남부지방법원 2025타경535. 구로구 오류동 ‘구로예미지어반코어’ 제1층 제107호 근린시설입니다. 감정가는 303,000,000원, 5회 유찰된 최저매각가는 99,287,000원입니다. 등기상 말소기준은 2025.04.28. 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권이며, 채권최고액은 1,300,000,000원입니다. 이후 2025.06.12. 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계의 불일치입니다. 신고된 윤형찬의 점유 부분은 1410호로 기재되어 대상인 107호와 일치하지 않습니다. 감정평가에서는 근린생활시설 일련번호 1~16을 현황 공실로 보았지만, 윤형찬은 2024.09.05. 전입신고를 했고 2025.07.17. 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으며, 대상 호실과의 관련성도 원문 및 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 20층 · 승강기·주차장·개별 냉난방설비 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 99,287,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유 위험은 별도
등기상 말소기준권리는 2025.04.28. 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2025-21613호가 기재되어 있으므로, 채권최고액 1,300,000,000원을 이 호실 하나의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 신고 1명
| 성명 / 신고 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 / 1410호 | 2024.09.05. | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2025.07.17. | 가능·미상 | 미상 | 위험 미정 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 신고는 1명입니다. 다만 신고된 점유 부분이 대상 호실과 다르므로, 이 신고를 곧바로 107호의 임차관계로 합산하거나 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 반대로 오기·호실 변경·건물 내 점유관계가 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 매각물건명세서와 현황조사 원문, 전입세대확인, 현장 호실 표기를 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰을 ‘저가’로 단정할 수 없다
최저매각가 99,287,000원은 감정가 303,000,000원의 32.77%입니다. 절대금액만 보면 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 가격 판단을 뒷받침할 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수 없습니다.
특히 근린시설은 아파트와 달리 층·도로 노출·전면 폭·실사용 면적·공실 기간·업종 제한·임대료에 따라 가격 편차가 큽니다. 이미 5회 유찰됐다는 사실은 단순한 할인 기회인 동시에, 시장이 감정가와 물건의 환금성 또는 권리·점유 불확실성을 보수적으로 평가했다는 신호로도 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,287,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,187,166원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 97,099,834원 |
| 2. 경매신청채권자 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,764,851,888원 중 예상 배당은 97,099,834원이며, 예상 미배당은 4,667,752,054원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 신고 임차인의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 인수 위험은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류역이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 도로 조건. 남측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접하고, 북측으로는 계단을 통해 폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정서에는 일부 근린시설 일련번호 1~3이 공부상 지하 1층이나 남측 도로변에 노출된 1층 상가라고 기재되어 있습니다. 대상 107호와의 대응 여부는 감정서 원문에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 공실·임대료·업종 수요에 따라 매각 기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다. 이 물건은 5회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 불일치 확인. 대상은 107호인데 윤형찬의 신고 부분은 1410호입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대확인과 건물 현장 호실 표기를 서로 대조해야 합니다.
- 보증금과 확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가상 근린시설은 공실이지만 외부관찰과 탐문을 토대로 평가됐으므로, 실제 내부 점유와 사용 상태가 다를 수 있습니다.
- 임대수익 검증. 최근 임대료·보증금·공실 기간과 관리비를 확인해 수익환원가치를 산정하고, 최저가가 그 가치보다 낮은지 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 공동담보목록 제2025-21613호와 연결되어 있으므로 공동담보 부동산과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 절차 문건 확인. 2026.05.07. 채권자에 대한 기각결정정본 발송 기록이 있으므로, 기각 대상과 이후 절차 진행 내용을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·사건진행내역을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 먼저 풀어야 할 불일치”
등기권리만 보면 말소기준 근저당권과 이후 강제경매기입은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 등기부만 보고 끝낼 사건이 아닙니다. 대상은 107호인데 신고 임차인의 점유 부분은 1410호이고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 감정서상 근린시설은 공실이지만 이해관계인 부재 상태에서 외부관찰과 탐문으로 조사됐습니다.
최저가는 감정가의 32.77%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 근린시설의 임대수익과 환금성도 검증되지 않았습니다. 따라서 5회 유찰 = 저가 매수 기회로 해석하기보다, 먼저 호실 귀속·점유·보증금을 확인해 실질취득액의 상한을 확정해야 합니다. 등기권리는 소멸형이지만, 점유관계와 가격 검증은 미완료. 현 단계 결론은 적극 입찰보다 원본 대조와 현장 확인이 우선입니다.
