서울남부지방법원 2025타경535. 오류동 구로예미지어반코어 제1층 제107호 근린시설입니다. 등기 흐름은 2023년 신한자산신탁 명의의 신탁으로 시작해 2025.04.28 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사에이치앤케이산업 앞으로 소유권이 넘어왔고, 같은 날 주식회사에이치앤케이홀딩스의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 2025.06.12 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계의 연결 여부입니다. 데이터에 잡힌 윤형찬의 전입일 2024.09.05는 말소기준권리 2025.04.28보다 앞섭니다. 다만 임차인 표기 부분은 1410호로, 경매 대상 107호와 일치하지 않습니다. 또한 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 기록만으로 “107호에 대항력 있는 임차인이 있다”고 단정할 수도 없고, 반대로 “매수인이 아무것도 인수하지 않는다”고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제107호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 구로예미지어반코어 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 79,430,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28 주식회사에이치앤케이홀딩스 근저당권 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차관계는 미확정
말소기준권리는 2025.04.28 근저당권입니다. 2023년 신한자산신탁 명의의 신탁등기와 신탁주의사항은 이미 말소됐고, 2025.06.12 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰 후 남는 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 임차관계 — 호실 불일치가 핵심
| 성명 | 표기 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
윤형찬은 2025.07.17 배당요구를 했습니다. 그러나 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위나 예상배당액을 계산할 수 없습니다. 또한 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 인적 임차기록으로 잡혀 있습니다. 다만 1410호와 107호의 불일치 때문에 이 사람이 실제로 본건 107호의 임차인인지부터 원문에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,829,740원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 77,600,260원 |
| 3. 경매개시결정 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 총 채권액은 4,764,851,888원, 채권자 배당액은 77,600,260원, 미배당액은 4,687,251,628원입니다. 다만 윤형찬의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 이 임차관계는 위 계산에 금액으로 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산값만으로 실제 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
④ 가격 판단 — 6회 유찰만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저매각가는 79,430,000원으로 감정가 303,000,000원의 약 26.2%입니다. 7회 유찰 시 63,544,000원, 8회 유찰 시 50,835,200원 시나리오가 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래나 최신 거래가격 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 없습니다.
더구나 근린시설은 감정평가상 일련번호 1~16이 현황 공실로 평가됐습니다. 6회 유찰이라는 사실도 환금성과 수요를 보수적으로 봐야 하는 신호입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류역이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 1~16은 근린생활시설이며 현황 공실, 일련번호 17~19는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측은 계단을 통해 폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,720㎡, 지목 대, 업무용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이 유의. 감정평가상 일련번호 1~3은 공부상 지하 1층이나 경사지 특성상 남측 도로변에서 주출입구가 노출된 1층 상가로 설명돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 107호와 1410호 연결 여부. 윤형찬의 임차·전입기록이 실제 본건 107호를 대상으로 한 것인지 현황조사서와 매각물건명세서 원문에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 대항력 가능성이 실제로 성립한다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로 보증금 규모를 확인하기 전에는 실질취득가 상한을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 예상 배당액을 확정할 수 없습니다. 배당요구일은 2025.07.17입니다.
- 공실·명도 현황. 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실로 기재돼 있으나 실제 107호의 점유상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 최저가가 감정가의 26.2%까지 내려왔습니다. 상가 수요·공실·층별 접근성·임대료를 확인하지 않고 감정가 할인율만으로 응찰하지 마세요.
- 절차 기록. 2026.05.07 채권자 관련 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 어떤 신청에 대한 기각인지 원문 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 이후 절차 진행내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가는 낮지만, 실질취득가는 아직 모른다
이 사건은 표면상으로는 강한 할인 물건입니다. 감정가 303,000,000원이 6회 유찰돼 79,430,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2024.09.05 전입한 윤형찬의 기록이 1410호로 돼 있다는 점, 보증금과 확정일자가 미상이라는 점이 먼저 해결돼야 합니다.
등기권리는 말소기준 근저당 이후가 소멸하는 단순한 구조지만, 임차관계가 실제 107호와 연결될 경우 미배당 보증금은 낙찰가와 별개의 취득비용이 될 수 있습니다. 반대로 1410호 기록이 107호와 무관하다는 것이 확인되면 권리위험은 크게 달라집니다. 여기에 최근 실거래 자료가 없고, 근린시설 공실 및 6회 유찰이 겹칩니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “낮은 최저가보다 목적물 일치와 인수액 확인이 먼저”입니다.
