109,773,000원
서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근의 구로예미지어반코어 제1층 제111호 근린생활시설입니다. 감정평가상 일련번호 1~16은 근린생활시설이며 현황은 공실로 조사됐습니다. 감정가 335,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 109,773,000원까지 낮아졌지만, 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
등기부상 말소기준권리는 2025.04.28 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권 1,300,000,000원입니다. 이후 2025.06.12 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 순서만 보면 구조는 단순하지만, 전입일이 말소기준보다 앞선 사람의 자료가 별도로 존재하기 때문에 등기부만 보고 인수 0원으로 끝낼 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제111호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 감정평가 당시 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 109,773,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28 근저당권 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 전입자 관계는 확인 필요
2023.04.10 신한자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이뤄졌고, 2025.04.28 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사에이치앤케이산업에 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기와 신탁주의사항은 말소됐습니다. 같은 날 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이은 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명 표기, 본건 해당 여부 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.07.17 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 사람 기준 표기 임차인은 1명입니다. 다만 본건 소재지는 제1층 제111호인데 점유부분은 1410호로 기재되어 있어, 이 전입자료가 본건에 적용되는지 먼저 대조해야 합니다. 적용되지 않는다면 인수 위험은 해소될 수 있지만, 적용된다면 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금의 배당 여부와 미배당 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 할인율은 크지만 시세 근거가 없다
최저매각가 109,773,000원은 감정가 335,000,000원의 32.77%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 물건 또는 비교 가능한 근린생활시설의 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 109,773,000원 | 107,436,178원 | 4,657,415,710원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 87,818,400원 | 85,837,669원 | 4,679,014,219원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 70,254,720원 | 68,590,135원 | 4,696,261,753원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 109,773,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,822원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 107,436,178원 |
| 2. 경매신청채권 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,764,851,888원 중 채권자 예상배당은 107,436,178원이며, 총 미배당은 4,657,415,710원입니다. 신청채권자 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 전입자가 본건 임차인으로 확인되면 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 근린생활시설이며 감정평가 당시 현황 공실입니다. 같은 건물의 일련번호 17~19는 오피스텔이지만 본건 용도는 근린시설입니다.
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근으로, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 포장도로에 접하고, 북측은 계단을 통해 폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물로 기본 위생·급배수·개별 냉난방·승강기·화재탐지·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와 현황. 일련번호 1~3은 공부상 지하 1층이지만 경사지 특성상 남측 도로변으로 노출된 1층 상가로 조사됐습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함, 도로 접함, 건축선 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 일치 여부. 윤형찬 씨의 점유부분 1410호가 본건 111호와 어떤 관계인지 현황조사서·문건접수 자료·매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 본건에 적용되는 임차인이라면 보증금과 배당가능액을 확인해 미배당 인수액과 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 공실 현황 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 호실 표기, 외부관찰, 주위 탐문과 표준적 이용상태를 참고했으므로 실제 내부 상태와 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 임대관계가 확인되지 않고 실거래 자료도 없으므로, 주변 상가 임대조건과 예상 공실기간을 현장에서 조사해야 합니다.
- 공부상 층 확인. 제1층 제111호의 실제 출입 동선과 도로 노출 상태를 건축물현황도 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 절차기록 확인. 2026.05.07 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 사건기록에서 해당 결정의 대상과 경매절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부 관련 기록·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “32.77%라는 숫자보다 인수 여부가 먼저다”
이 물건은 감정가 335,000,000원에서 5회 유찰돼 109,773,000원까지 내려왔습니다. 그러나 근린시설 공실이고 시세 자료가 없는 데다, 말소기준보다 앞선 2024.09.05 전입자가 1명 기재돼 있습니다. 점유부분은 1410호로 본건 111호와 다르므로 실제 적용 여부는 미상이고 보증금도 확인되지 않습니다.
결론은 분명합니다. 근저당과 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 단정할 수 없습니다. 윤형찬 씨의 전입자료가 본건과 무관하다는 점이 확인되면 등기상 인수 위험은 크게 낮아지지만, 본건 임차인으로 확인되면 미배당 보증금이 실질취득가를 바꿀 수 있습니다. 현재 단계에서는 가격 할인보다 호실 대조와 보증금 확인이 우선입니다.
