서울남부지방법원 2025타경535. 서울 구로구 오류동 구로예미지어반코어 제1층 제111호의 근린시설입니다. 감정가는 335,000,000원이고 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 87,818,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사에이치앤케이산업이며, 2025.04.28. 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권 1,300,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.06.12. 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 윤형찬은 2024.09.05. 전입했고 2025.07.17. 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준권리인 2025.04.28.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”이나 “인수액 0원”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제111호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 87,818,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 10,220,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차관계는 미확정
기존 신탁등기는 2025.04.28. 신탁재산의 귀속으로 말소되고 같은 날 주식회사에이치앤케이산업 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.06.12. 강제경매개시결정은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 선순위, 보증금·확정일자는 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.07.17 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
윤형찬의 전입일 2024.09.05.는 근저당권 설정일 2025.04.28.보다 빠릅니다. 그러나 점유부분은 1410호로 기재되어 있고, 이 경매대상은 제1층 제111호입니다. 동시에 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 현재 자료만으로 대상 호실에 대한 실제 임대차 범위와 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다. 이 불일치는 입찰 전 반드시 원본 문건과 현장점유로 대조해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 26%여도 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
현재 최저매각가 87,818,000원은 감정가 335,000,000원의 26% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 가정은 70,254,400원, 그 다음 회차는 56,203,520원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 시세자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,980,724원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 85,837,276원 |
| 2. 경매개시결정 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 4,764,851,888원, 채권자 예상배당은 85,837,276원, 미배당은 4,679,014,612원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 남서측 인근 지하철 1호선 오류역을 이용할 수 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 평가됐고 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층입니다.
- 도로. 남측으로 약 35m 포장도로에 접하고, 북측은 계단을 통해 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,720.0㎡, 지목 대, 업무용, 사다리형, 광대로한면이며 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다.
- 현황확인. 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·표준적 이용상태·건축물현황도 등을 참고해 평가돼 실제 사항과 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤형찬 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 실제 점유 호실, 보증금, 확정일자와 전입 유지 여부를 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 111호·1410호 불일치 확인. 경매대상은 제1층 제111호인데 점유부분은 1410호로 기재되어 있으므로 현황조사·문건접수 내용과 실제 점유를 반드시 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 87,818,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율을 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실입니다. 실제 영업 가능 상태와 내부 마감, 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰 상태입니다. 점포 접근성·가시성·상권·임대수요와 권리·점유문제를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차보증금도 미상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “26% 가격보다 먼저 확인할 것은 임차보증금”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 335,000,000원에서 87,818,000원까지 내려온 6회 유찰 근린시설입니다. 하지만 낮아진 최저가가 곧바로 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실거래 시세자료가 없고, 현황은 공실이며, 무엇보다 윤형찬의 전입일이 말소기준보다 앞서면서도 보증금·확정일자와 실제 점유범위가 확인되지 않았습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차보증금 승계 여부는 별도 문제입니다. 따라서 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 보증금과 실제 점유가 확인되기 전까지는 현재 최저가를 실질취득가로 확정해서도, “감정가 26%라 싸다”고 평가해서도 안 됩니다.
