서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근 구로예미지어반코어 제1층 제109호 근린시설입니다. 감정가는 353,000,000원, 6회 유찰 뒤 최저매각가는 92,537,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2025.04.28 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.06.12 비엠씨코퍼레이션 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘말소기준 이후 권리 소멸형’으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 문건접수에는 윤형찬이 등장하고, 전입신고일은 2024.09.05로 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 기재된 점유 부분은 1410호입니다. 본건은 109호이므로 서로 다른 호수라는 점이 핵심입니다. 따라서 현재 자료만으로는 본건 임차인인지, 대항력이 실제로 본건에 미치는지, 인수할 보증금이 있는지를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제109호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 92,537,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.28 주식회사에이치앤케이홀딩스 근저당권 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차 확인이 남는다
2023.04.10 신한자산신탁주식회사 명의로 소유권보존·신탁등기가 있었으나, 2025.04.28 신탁재산 귀속으로 주식회사에이치앤케이산업에 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기와 신탁주의사항은 말소됐습니다. 같은 날 설정된 에이치앤케이홀딩스 근저당권이 말소기준입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명 신고, 본건 연관성 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
윤형찬은 2025.07.17 배당요구를 했습니다. 실제 임차인은 1명으로 집계되며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 배당 후 미회수액과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 신고 호수 불일치가 해소되지 않은 상태이므로, 본건 109호에 관한 임차인인지 원본 명세서와 현황조사에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 26%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인되지 않았다
감정가 353,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 92,537,000원, 감정가의 26.21%입니다. 7회 유찰 시 74,029,600원(20.97%), 8회 유찰 시 59,223,680원(16.78%)으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 자체가 현재 시장가격에 비해 높은지 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다. 근린시설은 주거용 아파트보다 개별 점포의 위치·전면성·공실·임대수익에 따라 가격 편차가 커 별도의 현장 시세 검증이 특히 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,065,666원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 90,471,334원 |
| 2. 경매신청채권자 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 총 채권액 4,764,851,888원 중 채권자 배당은 90,471,334원, 미배당은 4,674,380,554원입니다. 다만 이 계산에는 확인되지 않은 임차보증금의 실제 배당·인수관계가 확정적으로 반영됐다고 볼 수 없으므로, 매수인 인수액 0원을 최종 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 근린시설이며 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실로 조사됐습니다.
- 입지. 서울 구로구 오류동 지하철 1호선 오류역 북동측 인근으로, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설·업무시설·주상용 건물이 있는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류역이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 남측으로 약 35m 포장도로에 접하고 북측으로 계단을 통해 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역· 대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지, 토지면적 1,720㎡, 공시지가 10,220,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 일련번호 1~3은 공부상 지하 1층이나 경사지 때문에 남측 도로변에서는 주출입구가 노출된 1층 상가로 평가됐습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가돼 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 호수 대조. 윤형찬 신고 부분은 1410호, 본건은 109호입니다. 현황조사·매각물건명세서· 전입세대 관련 원본에서 동일 물건 관계인지 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 실제 대항력·우선변제·인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전에는 인수 0원 전제로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 공실 재확인. 감정평가상 근린생활시설은 현황 공실입니다. 현재 점유 상태와 내부 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일 건물·인접 상가의 매매가와 임대료, 공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 단순 가격 문제인지, 점포 위치·상권·권리·점유 문제인지 반복 유찰 원인을 현장과 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 기각 문건 확인. 2026.05.07 채권자 관련 기각결정정본이 도달한 기록이 있으므로 사건기록에서 해당 결정의 대상과 현재 절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 사건기록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “26% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차인이다
겉으로는 감정가 353,000,000원짜리 근린시설이 6회 유찰돼 92,537,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없으므로 26%라는 숫자만 보고 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다. 더 큰 문제는 전입일이 말소기준보다 빠른 윤형찬 신고가 존재하면서도 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 신고 호수 역시 본건과 다르다는 점입니다.
등기상 후순위 권리 소멸 구조는 단순하지만, 임차 인수 여부가 아직 닫히지 않았습니다. 6회 유찰·근린시설·현황 공실이라는 환금성 요소까지 겹친 만큼, 이 사건은 ‘낮은 최저가’보다 임차관계와 실제 시장가격을 먼저 확정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
