서울남부지방법원 2025타경535. 오류역 북동측 인근의 구로예미지어반코어 제1층 제109호 근린시설입니다. 감정가는 353,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 115,671,000원, 감정가의 32.77%입니다. 등기상 말소기준권리는 2025년 4월 28일 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권 1,300,000,000원이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 임차 조사 내용의 대상 호수입니다. 임차 관련 신고자는 윤형찬 1명으로, 전입일은 2024년 9월 5일, 배당요구일은 2025년 7월 17일입니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준일보다 앞서지만 신고 부위가 1410호로 기재돼 있어 109호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 대항력·우선변제권·미배당 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 일련번호 1~16은 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤케이산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 115,671,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엠씨코퍼레이션 주식회사 / 3,464,851,888원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 등기 발급일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차는 미확정
과거 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 신탁주의사항은 2025년 4월 28일 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 현재 소유자는 주식회사에이치앤케이산업입니다. 같은 날 설정된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 비엠씨코퍼레이션 주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 신고 1명, 대항력 가능·미상
| 신고인 | 신고 부위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형찬 | 1410호 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.07.17 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차 관련 신고자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개인 신고입니다. 다만 신고 호수가 1410호이므로 109호의 실제 임차인 수로 그대로 확정해서는 안 됩니다. 배당요구는 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 후 잔존 보증금도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 33%라도 ‘저렴’ 판정은 보류
현재 최저가는 감정가의 32.77%까지 하락했습니다. 그러나 동일 호실이나 인근 근린시설의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 집합건물보다 임대수익·공실기간·가시성·동선에 따라 가격 차이가 커서 감정가 비율만으로 가격 메리트를 산정하기 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 115,671,000원 | 32.77% | 113,251,606원 | 4,651,600,282원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 92,536,800원 | 26.21% | 90,471,138원 | 4,674,380,750원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 74,029,440원 | 20.97% | 72,296,910원 | 4,692,554,978원 | 0원 |
각 회차의 인수 0원은 제공된 배당 시나리오의 계산값입니다. 1410호 임차 신고가 대상 109호에 대응하고 대항력 있는 보증금이 확인될 경우 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,419,394원 | 매각가의 약 2.1% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치앤케이홀딩스 | 1,300,000,000원 | 113,251,606원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 경매신청채권자 · 비엠씨코퍼레이션 주식회사 | 3,464,851,888원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권 총액은 4,764,851,888원, 채권자 예상배당은 113,251,606원, 총 미배당은 4,651,600,282원입니다. 현재 계산에서는 신청채권자 배당과 소유자 잔여가 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 오류역 북동측 인근이며, 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설과 주상용 건물이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오류역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m 포장도로에 접하고 북측으로는 계단을 통해 폭 약 4m 포장도로와 연결됩니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 10,220,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층 건물로 위생·급배수, 개별 냉난방, 승강기, 화재탐지와 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 현황. 감정평가상 근린생활시설 일련번호 1~16은 현황 공실로 기재됐고, 임대관계는 미상입니다.
- 공부 차이. 감정 대상 중 일련번호 1~3은 공부상 지하 1층이나 경사지 특성상 남측 도로변에 노출된 1층 상가로 기재돼 있어, 대상 109호 해당 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 대조. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 자료에서 윤형찬의 1410호 신고가 제109호와 연결되는지 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 대항력이 인정될 경우의 미배당 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 임대차계약서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 배당요구일은 2025.07.17이지만 확정일자가 미상이므로 우선변제 순위를 확정하지 마세요.
- 점유 확인. 감정평가상 근린생활시설은 공실로 기재됐지만 이해관계인 부재로 외부관찰과 탐문을 참고한 평가입니다. 현장 방문으로 출입·집기·영업 흔적을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가의 32.77%라는 비율만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고, 오류역 인근 1층 근린시설의 실거래·임대료·공실기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 공부상 층 확인. 감정 대상 일부에 공부상 지하 1층과 현황 1층의 차이가 있으므로 109호의 집합건축물대장·도면·등기 표시를 대조해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.05.07 채권자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 기각 대상과 사건 진행에 미친 효력을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 기일 경과 확인. 데이터상 매각기일은 2026.07.29이고 등기 발급일은 2026.08.04입니다. 낙찰·변경·취하 여부는 사건기록 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 33%가 곧 안전마진은 아니다”
이 물건은 감정가 353,000,000원에서 115,671,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인이 적용됐습니다. 그러나 5회 유찰된 공실 근린시설이고, 가격을 검증할 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다. 무엇보다 임차 신고자가 1410호로 기재돼 대상 109호와 일치하지 않고, 보증금·확정일자도 미상입니다.
등기부상 선순위 인수권리는 확인되지 않지만, 임차관계가 대상호와 연결될 경우 결과는 달라질 수 있습니다. 배당표의 인수 0원은 임차 보증금이 반영되지 않은 계산값일 뿐입니다. 등기는 소멸형이지만 실질취득가는 미확정이고, 시세·임차·점유·절차 상태를 모두 대조하기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하기 어려운 물건입니다.
