대전지방법원 2025타경11797. 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2, 2층 201호 다세대 물건입니다. 소유자는 노현철이고, 감정가 224,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 109,760,000원입니다. 등기 흐름에서 2019년 수협은행 근저당은 2022년 이미 말소됐고, 2023년 가압류 역시 2024년 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 것은 2024.06.13. 노경호 가압류 1,809,000,000원이며, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조여서 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 판단이 어려운 부분은 가격 기준입니다. 동일 면적 85.68㎡로 확인되는 거래는 2022.01, 3층 243,000,000원 단 1건입니다. 현재 최저가는 이 금액의 45.2%이지만, 거래 시점과 표본 수를 감안하면 “현재 시세의 절반 이하라서 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 2회 유찰 자체도 시장의 가격 수용성이 낮았다는 사실과 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 2층201호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 9-6 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 85.68㎡ · 감정 이용상태 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등) |
| 소유자 | 노현철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당·가압류는 이미 말소
임차인 신고는 없습니다. 2019.09.18. 설정된 수협은행 근저당권 1,320,000,000원은 2022.11.29. 해지로 이미 말소됐고, 2023.02.08. 가압류 2,480,000,000원도 2024.07.24. 해제되어 등기상 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2024.06.13. 가압류와 2025.06.04. 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 45.2%라는 숫자보다 거래 시점이 중요하다
경인빌2동(323-2)은 16세대, 준공일 2019.08.08로 확인됩니다. 대상 면적 85.68㎡와 일치하는 거래는 2022.01 한 건이며, 3층에서 243,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 85.68㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 확인 표본 | 85.68㎡ | 1건 | 243,000,000원 |
현재 최저가 109,760,000원은 확인 거래 243,000,000원의 45.2%입니다. 감정가 224,000,000원도 해당 거래보다 낮습니다. 다만 확인되는 거래가 2022년 1건뿐이므로 이 243,000,000원을 2026년 현재의 확정 시세로 사용할 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 평가는 “과거 거래 대비 큰 폭 할인”까지는 확인되지만, “현재 시세보다 확실히 싸다”는 결론은 보류하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 노경호 | 1,809,000,000원 | 107,423,360원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 노경호 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 3,169,000,000원, 채권자 총 예상배당은 107,423,360원이며 미배당은 3,061,576,640원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 3,061,576,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 3,093,950,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,782,400원 | 52,414,317원 | 3,116,585,683원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 물건의 회차 판단은 인수금 증가 문제가 아니라 가격과 환금성의 균형이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지자료 기준)
- 주위환경. 성환중학교 남서측 근거리에 위치하며, 인근에 아파트단지·연립주택·단독주택과 공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정자료상 연립주택 1세대로 방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등의 구조입니다.
- 토지. 토지면적 681.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 532,700원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역 등이 확인됩니다.
- 규모. 경인빌2동(323-2)은 16세대이고 준공일은 2019.08.08입니다. 확인 거래가 1건뿐이라 환금성 판단에는 거래 표본 부족을 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 확인 거래는 2022.01의 243,000,000원 1건뿐입니다. 이 금액을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 최근 호가·실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 단순 할인율보다 실제 수요와 매각 부진 원인을 확인하는 것이 우선입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정자료에는 임대사항 미상, 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다고 기재돼 있습니다. 현황 점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 내부 확인이 곤란하여 표준적인 설비 및 이용상황을 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태와 수리비 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2019년 근저당과 2023년 가압류의 말소, 2024년 가압류 및 경매개시결정의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 기준의 신뢰도’를 본다
이 물건은 데이터상 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 과거 수협은행 근저당과 2023년 가압류는 이미 말소됐고, 현재 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 가격은 단순하지 않습니다. 현재 최저가 109,760,000원은 확인된 2022.01 거래 243,000,000원의 45.2%에 불과하지만, 그 거래가 1건뿐이고 2026년 현재와 시간 차이가 큽니다. 동시에 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “권리는 양호, 할인 폭은 크지만 현재 시세 검증이 선행돼야 한다”입니다. 과거 거래 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주기보다는, 최신 시장가격과 실제 점유·내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 물건입니다.
