대전지방법원 2025타경11797. 천안시 서북구 성환읍 매주리 소재 경인빌2동 3층 303호로, 전용면적은 82.94㎡입니다. 감정평가상 이용상태는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 구성된 연립주택 1세대입니다. 감정가는 224,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 156,800,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 가격 할인율은 큽니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기사항을 날짜순으로 보면 2019년 수협은행 근저당은 2022년 해지로 말소됐고, 2023년 가압류도 2024년 해제로 말소됐습니다. 따라서 현존 등기 흐름상 2024.06.13 노경호의 가압류가 기준권리가 되는 구조입니다. 그런데 예상배당 계산은 이미 말소된 수협은행 근저당에 매각대금 대부분을 우선배당하는 것으로 작성돼 있어 등기 흐름과 배당 계산이 서로 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 3층 303호 도로명: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 9-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·연립주택 · 전용 82.94㎡ · 방2·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 |
| 단지 / 규모 | 경인빌2동(323-2) · 16세대 · 2019.08.08 준공 |
| 소유자 | 노현철 (단독소유 · 2019.08.19 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노경호 / 1,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소된 권리를 걸러서 봐야 한다
등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 부분은 말소 여부입니다. 2019.09.18 설정된 수협은행 근저당권 1,320,000,000원은 2022.11.29 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2023.02.08 노경호·노민수의 가압류 2,480,000,000원도 2024.07.24 해제돼 2024.07.26 말소등기가 이뤄졌습니다. 이미 말소된 두 권리는 매수인이 인수할 현존 권리로 보기 어렵습니다.
그 결과 현존 등기만 놓고 보면 2024.06.13 접수된 노경호의 가압류 1,809,000,000원이 사실상 기준권리가 되고, 이후 2025.06.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 확인된 임차인 신고는 없으므로 예상배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 점유·임차 — ‘확인된 임차인 없음’과 ‘임차인 없음’은 다르다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가에는 임대사항 미상으로 기재돼 있고, 이해관계인 부재로 내부 확인도 곤란했던 것으로 조사됐습니다. 따라서 현재 자료만으로는 소유자 점유인지, 별도 점유자가 있는지, 보증금과 전입일자가 있는지를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 64.5%지만 ‘저렴하다’고 단정하기 어려운 이유
확인되는 유사면적 실거래는 2022년 1월 거래된 단 1건입니다. 전용 85.68㎡, 3층이 243,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건의 최저가 156,800,000원은 이 거래가의 64.5%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 85.68㎡ | 3 | 243,000,000원 |
문제는 표본의 수와 시점입니다. 거래가 한 건뿐이라 층·향·내부 상태에 따른 가격 편차를 걸러낼 수 없고, 최근 시장의 상승·하락 추세도 확인할 수 없습니다. 따라서 243,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용해 최저가가 시세보다 확실히 싸다고 결론 내리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 수협은행 근저당 | 1,320,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 노경호·노민수 가압류 | 2,480,000,000원 | 0원 |
| 3. 노경호 가압류 | 1,809,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 노경호 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 총 채권액은 6,969,000,000원, 채권자 배당액은 153,804,800원, 미배당액은 6,815,195,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 수협은행 근저당과 노경호·노민수 가압류의 등기 말소 기록이 확인되므로 이 배당순위는 원본 재검증이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 6,815,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 6,861,576,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 6,893,950,976원 | 0원 |
모든 회차에서 신청채권자 노경호의 계산상 배당액은 0원이고 채권 만족 여부도 미충족입니다. 다만 이는 앞서 본 것처럼 말소된 수협은행 근저당을 선순위로 반영한 계산 결과이므로, 단순히 미배당 규모만 보고 경매 취하·변경 가능성이나 채권관계를 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 정보 기준)
- 입지. 성환중학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 아파트단지, 연립주택, 단독주택, 공공시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 연립주택 1세대로 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 연립이며 공시지가는 532,700원/㎡입니다. 토지면적은 681.0㎡입니다.
- 접근로. 소로1류에 접하고 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소형 연립주택이고 확인 실거래가 1건뿐이어서 아파트 대단지보다 시세 파악과 재매각 기간의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기부 최신본 확인. 수협은행 근저당 말소와 2023년 가압류 말소가 현재 등기부에도 그대로 반영돼 있는지 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 말소기준권리, 매수인이 인수하는 권리, 배당요구 종기와 특별매각조건을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대사항과 내부 상태가 미상입니다. 전입세대, 현장 점유자, 우편함·공과금 명의와 관리비 납부자를 확인하세요.
- 대항력 임차인 가능성. 확인되지 않은 점유자가 있다면 전입일자·보증금·확정일자를 확인하기 전까지 대항력 위험을 0으로 두지 마세요.
- 내부 상태와 수리비. 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못한 평가입니다. 누수·결로·보일러·도시가스·창호·욕실 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 시세 재조사. 2022년 실거래 1건만으로 응찰가 상한을 정하지 말고 인근 중개업소의 현재 매물, 동일 건물 거래와 인근 연립주택 실거래를 추가 비교하세요.
- 명도·관리비. 점유자 협의 비용과 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 사전에 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘서류의 일치’를 확인할 사건
최저가 156,800,000원은 감정가의 70%이고, 확인되는 2022년 실거래 243,000,000원보다 낮습니다. 숫자만 보면 관심을 가질 만합니다. 하지만 유사 거래가 한 건뿐이라 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵고, 소형 연립주택 특성상 환금성과 개별 호수 상태의 영향도 큽니다.
무엇보다 예상배당표가 2022년에 말소된 수협은행 근저당을 선순위로 계산하고 있다는 점은 그냥 넘길 수 없습니다. 임대사항과 실제 점유 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 30% 할인”을 먼저 볼 사건이 아니라, 등기부·매각물건명세서·현황조사서가 서로 일치하는지를 먼저 확인할 사건입니다. 원본 대조로 말소권리와 점유관계가 정리된 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
