대전지방법원 2025타경11797. 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2, 경인빌2동 3층 303호입니다. 소유자는 노현철이며, 최초 감정가 224,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 109,760,000원입니다. 가격만 보면 감정가에서 절반가량 내려온 물건이지만, 권리관계·임차관계·실거래 비교자료를 함께 확인해야 할인 폭의 의미를 판단할 수 있습니다.
등기 흐름은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 수협은행 근저당권은 이미 해지·말소됐고, 노경호의 가압류와 강제경매개시결정이 남아 있습니다. 등기상 말소되지 않은 가압류는 매각에 따라 소멸하는 구조로 분석되지만, 임차인의 전입·점유 여부가 확인되지 않았다는 점이 별개의 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 (강제경매 · 천안지원) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 3층 303호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 9-6 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태상 연립주택 1세대 |
| 비교 대상 면적 | 82.94㎡ · 3층 303호 |
| 단지 정보 | 경인빌2동(323-2) · 16세대 · 준공일 2019.08.08 |
| 소유자 | 노현철 (단독소유 · 2019.08.19 소유권보존) |
| 감정가 | 224,000,000원 |
| 최저매각가 | 109,760,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 노경호 · 청구금액 1,360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.13 갑구 3번 가압류 · 노경호 · 청구금액 1,809,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기 확인일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 가압류가 기준
이 물건의 중요한 특징은 과거 고액 근저당권과 가압류가 이미 말소되어 있다는 점입니다. 수협은행이 설정했던 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당권은 2022.11.29 해지로 말소됐습니다. 2023.02.08 설정됐던 청구금액 2,480,000,000원의 가압류 역시 2024.07.26 말소됐으므로 현재 인수할 권리로 취급하지 않습니다.
현재 등기상 남아 있는 주요 압류성 권리는 2024.06.13 노경호의 가압류입니다. 이어서 2025.06.04 같은 채권자 노경호가 강제경매를 신청했습니다. 해당 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 이들 등기상 권리를 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 임차인은 없지만 미상
| 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 신고·확인된 임차인 0명 |
| 임대관계 | 임대사항 미상 | 추가 확인 필요 |
| 실제 점유 | 내부 확인 곤란 | 점유자 및 점유원인 미확인 |
| 대항력 | 전입일·보증금·확정일자 확인되지 않음 | 미확인 점유자의 대항력 가능·미상 |
| 배당상 예상 인수 | 0원 | 미확인 임차인 위험은 별도 |
현 단계에서 확인된 임차인은 0명이지만, 실제 거주자가 없다는 뜻은 아닙니다. 특히 임차인 보증금이 낙찰가보다 크고 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 상황이라면, 단순히 최저매각가만을 기준으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 입찰 전 점유관계와 대항력 확인이 우선입니다.
③ 시세 비교 — 45.2%라는 숫자의 함정
경인빌2동의 비교 가능한 실거래는 2022년 1월 1건입니다. 거래가격은 243,000,000원이고 거래 면적은 85.68㎡로, 비교 대상 면적 82.94㎡와 차이가 있습니다. 이 거래는 현재 매각기일인 2026년과 상당한 시간 차이가 있으므로 현재 시세를 직접 입증하는 거래로 보기 어렵습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 가격 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 실거래 | 85.68㎡ | 3층 | 243,000,000원 |
| 본건 감정가 | 82.94㎡ | 3층 | 224,000,000원 |
| 본건 현재 최저가 | 82.94㎡ | 3층 | 109,760,000원 |
| 최저가 / 과거 실거래 | — | — | 45.2% |
현재 최저가는 과거 거래가격 243,000,000원의 45.2% 수준입니다. 숫자로는 할인 폭이 커 보이지만, 2022년 거래 1건을 2026년의 시장가격으로 그대로 적용할 수는 없습니다. 최근 거래가격이 충분히 확인되지 않아 현재 시세 대비 할인율이나 최근 가격 추세는 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 2,336,640원을 제외한 107,423,360원이 채권자 배당액으로 계산되며, 소유자 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 청구금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,336,640원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 노경호 | 1,809,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 강제경매 신청 · 노경호 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 시뮬레이션 합계 | 3,169,000,000원* | 109,760,000원 |
* 청구금액 합계는 가압류 청구액 1,809,000,000원과 경매신청 청구액 1,360,000,000원을 별도로 계상한 시뮬레이션 수치입니다. 두 항목의 채권자가 모두 노경호이므로 동일 원인채권의 중복 여부가 확인되지 않은 상태에서 실제 독립 채권총액으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액* | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 3,061,576,640원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 3,093,950,976원 | 0원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 53,782,400원 | 52,414,317원 | 3,116,585,683원 | 0원 |
* 미배당액은 동일 채권자 청구금액을 별도 계상한 시뮬레이션 기준입니다. 중복 채권 확인 결과에 따라 실제 미배당액은 달라질 수 있습니다. 각 회차의 예상 인수 0원 역시 미확인 임차인의 권리가 없다는 확정적 판단은 아닙니다.
낙찰가가 낮아질수록 배당 재원은 감소하지만, 확인된 등기상 권리의 소멸 구조 자체가 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 대항력 있는 임차인이 추가로 확인될 경우에는 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 고려한 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어난다는 이유만으로 투자 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (주소·토지정보·감정자료 기준)
- 소재지. 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2, 도로명주소 성환4길 9-6입니다. 대상 호수는 3층 303호입니다.
- 주택 유형. 경매상 용도는 다세대이며, 감정평가 이용상태에서는 연립주택 1세대로 기재돼 있습니다. 실제 건축물대장상 용도와 호별 현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 단지 규모. 경인빌2동(323-2)은 16세대 규모이며 준공일은 2019.08.08로 파악됩니다. 소규모 공동주택 특성상 거래사례가 제한적입니다.
- 토지 현황. 제2종일반주거지역이며, 토지대장상 면적은 681.0㎡, 공시지가는 532,700원/㎡입니다. 토지이용상황은 연립으로 기재돼 있습니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항이 확인되며, 소로1류(폭 10m~12m) 접면 정보가 있습니다. 해당 토지의 규제사항과 건축물대장 현황을 추가 확인해야 합니다.
- 거래·환금성. 확인 가능한 비교 실거래는 2022.01의 1건입니다. 최근 거래를 통한 가격 검증이 어려우므로 주변 유사 다세대의 실제 매물과 거래조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 감정자료 대조. 감정요항 설명에는 성환리와 용곡동 등 다른 소재지의 물건 설명도 포함돼 있습니다. 교통·건물구조·설비·입지 세부사항을 본건 303호의 사실로 그대로 적용하지 말고 원본 감정평가서의 대상별 구분을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인이 최우선. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서를 대조해 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금 확인. 임차인이 있다면 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 판단해야 합니다.
- 가압류와 경매 청구채권 대조. 노경호의 가압류 청구액 1,809,000,000원과 경매신청 청구액 1,360,000,000원의 동일 원인채권 여부를 확인해야 합니다.
- 과거 말소권리 확인. 수협은행 근저당권의 2022.11.29 말소와 갑구 2번 가압류의 2024.07.26 말소를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 2022년 거래 243,000,000원을 현재 시세로 사용하지 말고 본건과 면적·층·상태가 유사한 최근 거래 및 매물가격을 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 다세대와 연립주택 이용상태 표기를 포함해 건축물대장상 용도, 전유면적, 위반건축물 여부, 실제 호수와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비, 점유자 협의 및 인도 절차에 필요한 비용은 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.11.10 입찰 전 법원 공고와 매각물건명세서, 변경·취하·정지 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 확인되지 않은 변수”
이 물건은 감정가 224,000,000원에서 최저매각가 109,760,000원으로 하락한 2회 유찰 다세대주택입니다. 등기상 기존 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원입니다.
그러나 감정평가 기록상 임대사항과 실제 내부 점유가 확인되지 않았습니다. 임차인의 대항력 여부가 불분명한 상태에서 인수 위험이 완전히 없다고 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교 역시 2022년 1건에 의존하고 있어, 현재 시세 대비 할인율을 검증하기 어렵습니다.
여기에 16세대 소규모 단지의 환금성 불확실성과 동일 채권자의 중복 청구 여부까지 고려하면, 단순한 저가 낙찰 전략보다는 권리·점유·실거래 검증을 선행하는 보수적인 접근이 필요합니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 긍정적, 실제 점유와 현재 가격은 확인 필요. 49%라는 가격표만으로 입찰을 결정할 물건은 아닙니다.
