105,840,000원
대전지방법원 2025타경11797. 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2의 다세대 물건으로, 감정 이용상태는 방2·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 등의 연립주택 1세대입니다. 감정가는 216,000,000원이었지만 2회 유찰돼 현재 최저가는 105,840,000원으로 내려왔습니다. 소유자는 노현철이며, 등기상 현재 경매 권리흐름의 기준은 2024.06.13. 노경호 가압류입니다.
등기부에는 2019년 수협은행 근저당권이 있었지만 2022.11.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 2023.02.08. 가압류 역시 2024.07.26. 해제로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2024.06.13. 가압류와 이후 2025.06.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 2층202호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 9-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등) |
| 비교 전용면적 | 82.9212㎡ |
| 소유자 | 노현철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 1,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 가압류가 기준
2019.09.18. 수협은행 근저당권은 2022.11.29. 해지로 말소됐고, 2023.02.08. 노경호·노민수 가압류도 2024.07.26. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 자료에서 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2024.06.13. 노경호 가압류 1,809,000,000원입니다. 뒤이어 2025.06.04. 노경호의 강제경매개시결정이 들어왔고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 43.6%라는 숫자보다 ‘표본 1건’이 중요하다
비교 가능한 실거래 자료는 경인빌2동(323-2)의 2022.01 거래 1건입니다. 전용 85.68㎡, 3층이 243,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 105,840,000원은 이 금액의 43.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 85.68㎡ | 3 | 243,000,000원 |
수치만 보면 2.43억 대비 1.0584억이 크게 낮아 보입니다. 그러나 이 비교거래는 현재 매각기일보다 상당히 앞선 2022.01 단 1건입니다. 최근 거래량 자체가 확인되지 않아, 243,000,000원을 곧바로 현재 적정가로 간주해 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 위험합니다. 이 사건에서 가격의 핵심 확인사항은 최신 현장 매매호가와 추가 실거래입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,760원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 노경호 | 1,809,000,000원 | 103,558,240원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 노경호 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 3,169,000,000원, 예상 배당액은 103,558,240원, 미배당액은 3,065,441,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 3,065,441,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 3,096,645,584원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 51,861,600원 | 50,528,091원 | 3,118,471,909원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가는 74,088,000원, 그다음에는 51,861,600원으로 내려갑니다. 각 시나리오 모두 배당 부족액은 커지지만 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권 미배당 자체가 아니라, 실제 부동산 가치와 점유 상태에 비해 어느 회차의 가격이 적정한지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인근은 각종 규모의 아파트단지, 연립주택, 단독주택이 혼재하며 공공시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 연립주택 1세대로 방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등의 구조로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 지형은 평지·사다리형입니다. 공시지가는 532,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 세대수는 16세대이고 확인된 실거래는 1건입니다. 평균 유찰 횟수도 2.0회여서 실제 매수층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 임대사항이 미상이고 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 현장 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 최신 시세 확보. 비교 실거래가 2022.01의 1건뿐이므로 현재 매매호가·인근 유사 다세대 실거래와 반드시 대조해야 합니다.
- 49% 할인율에만 의존하지 않기. 105,840,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가치가 그보다 높다는 것은 별개의 문제입니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대 규모와 적은 거래 표본을 감안해 낙찰 후 재매각 기간과 예상 매수층을 검토해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 3,065,441,760원이 크더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 건 현재 가치 확인
이 사건은 현재 자료상 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 과거 수협은행 근저당과 2023년 가압류는 이미 말소됐고, 현재의 2024.06.13. 가압류와 2025.06.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 감정가 216,000,000원에서 2회 유찰돼 105,840,000원까지 내려왔습니다. 그러나 “2022년 243,000,000원 거래의 43.6%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 비교거래는 단 1건이고, 감정평가에서도 임대사항과 내부 상태가 충분히 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·점유·환금성 확인이 필요한 C급 검토형입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 105,840,000원이 실제 현재 가치보다 충분히 낮은지를 현장에서 확인하는 데 있습니다.
