대전지방법원 2025타경11797. 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2, 5층 503호의 다세대 물건입니다. 소유자는 노현철이고, 현재 등기상 살아 있는 핵심 권리는 2024.06.13. 노경호 명의 가압류 1,809,000,000원입니다. 이 가압류가 현재의 말소기준권리이며, 2025.06.04. 같은 채권자 노경호가 강제경매를 개시했습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
등기 흐름에는 과거 권리도 있습니다. 수협은행 근저당권 1,320,000,000원은 2019.09.18. 설정됐지만 2022.11.29. 해지로 이미 말소됐고, 2023.02.08. 노경호·노민수 관련 가압류 2,480,000,000원 역시 2024.07.24. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 입찰자가 집중할 부분은 인수권리보다는 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 5층503호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정상 연립주택 1세대 이용 |
| 소유자 | 노현철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 경인빌2동(323-2) · 16세대 · 2019.08.08 준공 |
| 비교 면적 | 82.94㎡ |
① 권리 흐름 — 살아 있는 선순위 인수권리는 없다
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 임차권 인수 항목이 없어, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 말소기준은 2024.06.13. 갑구 3번 노경호 가압류이며, 2025.06.04. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 수협은행 근저당권과 2023년 가압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 비교 — 44.6% 숫자보다 실거래 시점을 먼저 보자
감정가는 221,000,000원, 현재 최저매각가는 108,290,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49%입니다. 등록된 동일 면적대 비교 실거래는 2022.01, 85.68㎡, 3층, 243,000,000원 한 건이고, 해당 금액 대비 현재 최저가는 44.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 85.68㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 243,000,000원 |
수치만 비교하면 최저가와 과거 실거래 사이에 큰 간격이 있습니다. 하지만 최신 거래 자체가 2022.01 한 건뿐이므로 이를 2026년 매각기일의 현재 시세와 동일시하기는 어렵습니다. 전체 평균·최근 평균·최신 거래가 모두 243,000,000원으로 잡히는 이유도 거래 표본이 1건이기 때문입니다. 따라서 “44.6%이니 무조건 싸다”는 결론은 금지하고, 실제 응찰 전 현재 호가·최근 유사 다세대 거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 노경호 | 1,809,000,000원 | 105,973,940원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 노경호 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 108,290,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권 총액 3,169,000,000원 중 예상 배당액은 105,973,940원이고, 미배당액은 3,063,026,060원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 3,063,026,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 3,094,961,454원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 53,062,100원 | 51,706,982원 | 3,117,293,018원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득액이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 다세대이며, 감정 이용상태는 연립주택 1세대로 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 경인빌2동(323-2)은 16세대이며 준공일은 2019.08.08입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 681.0㎡, 평지·사다리형이며 토지이용상황은 연립입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 532,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.06.13. 갑구 3번 노경호 가압류가 현재 말소기준이며 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인 없음으로 분석되지만 매각기일 전 현황조사·전입세대·점유상태 변동 여부를 확인하세요.
- 시세 재조사. 등록 실거래가 2022.01 한 건뿐이므로 108,290,000원을 곧바로 현재 시세의 44.6%로 해석하지 마세요.
- 환금성 점검. 16세대 소규모 단지와 거래 표본 부족을 감안해 매도기간·대출 가능성·실수요층을 함께 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정자료에는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다는 기재가 있으므로 실제 내부 상태를 입찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 거래자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘현재 시세 확인 후’
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 살아 있는 말소기준 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권과 가압류 역시 이미 말소돼 권리구조는 비교적 단순합니다.
가격만 보면 감정가 221,000,000원에서 두 차례 유찰되어 108,290,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 과거 실거래 243,000,000원과 비교하면 44.6%에 불과합니다. 그러나 확인되는 거래가 2022.01 한 건뿐이고 단지도 16세대인 만큼, 이 차이를 그대로 ‘현재 시세 대비 반값’으로 받아들이기는 어렵습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현재 시세와 환금성을 다시 확인한 뒤 판단입니다.
