대전지방법원 2025타경11797. 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2, 경인빌2동으로 조회되는 전용 85.68㎡ 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 연립주택 1세대로 기재돼 있고, 방2·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 등의 구조입니다. 등기부상 소유자는 노현철입니다.
권리 흐름의 핵심은 현재 살아 있는 가장 앞선 권리인 2024.06.13. 노경호 가압류입니다. 2019년 수협은행 근저당은 2022.11.29. 해지로 이미 말소됐고, 2023.02.08. 가압류도 2024.07.26. 말소등기가 이뤄졌습니다. 남아 있는 2024년 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 4층 401호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 9-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 1세대 · 전용 85.68㎡ |
| 이용상태 | 방2 · 거실 겸 주방 · 욕실 겸 화장실 등 |
| 소유자 | 노현철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 113,190,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노경호 / 1,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 살아 있는 권리는 매각으로 소멸
2019.09.18. 수협은행 근저당권은 2022.11.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 2023.02.08. 노경호·노민수 관련 가압류 역시 2024.07.26. 말소등기가 완료됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.06.13. 노경호 가압류 1,809,000,000원이고, 이후 2025.06.04. 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 46.6%지만 비교거래가 2022년 1건
동일면적 85.68㎡로 확인되는 실거래는 2022.01, 3층, 243,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 113,190,000원은 이 거래가의 46.6%입니다. 수치만 보면 감정가 49%까지 내려온 가격이지만, 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2022.01이라 현재 시세를 직접 증명하는 자료로는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 85.68㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 평균 | 85.68㎡ | 1건 | 243,000,000원 |
단지 조회상 총 16세대, 사용승인일은 2019.08.08.입니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회로, 이 물건도 현재 정확히 2회 유찰된 상태입니다. 거래 표본이 적은 소규모 물건인 만큼, 과거 2.43억원 거래와 현재 1.1319억원의 단순 차이만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,384,660원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 노경호 | 1,809,000,000원 | 110,805,340원 |
| 2. 경매개시결정 · 노경호 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,169,000,000원 중 예상 배당액은 110,805,340원이고, 미배당은 3,058,194,660원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 3,058,194,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 3,091,593,194원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,463,100원 | 54,064,764원 | 3,114,935,236원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성환중학교 남서측 근거리에 소재하며, 주변은 아파트단지·연립주택·단독주택과 공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 연립주택 1세대로 방2·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 등의 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 지형은 평지·사다리형으로 정리돼 있습니다.
- 도로. 토지자료상 세로한면(가), 감정요항표상 동측 중로·북측 소로에 접합니다.
- 공시지가. 532,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 조회 단지는 16세대이며 확인되는 동일면적 실거래가 1건뿐이라, 가격 비교 표본이 매우 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재검증. 확인되는 동일면적 거래가 2022.01의 243,000,000원 1건뿐이므로, 현재 매매가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대사항이 미상이고 내부 확인도 곤란했던 물건이므로 실제 점유자와 명도 난도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.06.13. 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 감정가의 49%까지 내려온 상태이므로 단순 할인율보다 물건 상태·점유·수요·거래 부족 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비와 이용상황을 기재한 것으로 명시돼 있습니다.
- 배당과 인수를 구분. 채권자의 대규모 미배당은 존재하지만, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증형”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 과거 수협은행 근저당과 2023년 가압류는 이미 말소됐고, 살아 있는 2024.06.13. 가압류와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격 판단입니다. 231,000,000원이던 감정가가 두 번 유찰돼 113,190,000원까지 내려왔고, 유일한 동일면적 실거래 243,000,000원과 비교하면 46.6%입니다. 그러나 그 거래는 2022.01 한 건뿐입니다. 현재 시장을 확인할 최신 거래가 부족한 상태에서 단순 할인율만으로 “싸다”고 결론내리기에는 근거가 약합니다. 여기에 감정평가 당시 임대사항과 내부 상태도 명확히 확인되지 않았습니다. 권리는 통과, 가격은 재검증. 이 물건의 승부처는 현재 시세와 실제 점유·내부 상태를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
