대전지방법원 2025타경11797. 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2의 4층 402호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 노현철이고, 현재 남아 있는 말소기준권리는 2024.06.13. 노경호 가압류 1,809,000,000원입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당권 1,320,000,000원은 2022.11.29. 해지로 이미 말소됐고, 2023.02.08. 가압류 2,480,000,000원도 2024.07.26. 해제로 말소됐습니다. 말소기준 이후의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인이 승계할 권리는 현재 자료에서 확인되지 않습니다.
다만 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 “임대사항 미상”으로 기재되어 있고, 이해관계인 부재로 내부 확인도 곤란했다고 되어 있습니다. 따라서 현재 배당표상 인수액은 0원이지만, 현장 점유자·전입관계 확인 전까지 명도와 대항력 문제를 완전히 끝난 것으로 단정하는 접근은 피하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 4층 402호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 9-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 1세대 · 방2·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 |
| 소유자 | 노현철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노경호 / 1,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
현재 말소기준은 2024.06.13. 갑구 3번 가압류입니다. 2019년 수협은행 근저당은 2022년 이미 말소되었고, 2023년 가압류도 2024년 해제로 말소됐습니다. 말소기준 이후 2025.06.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 45.2%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유
가격 데이터상 경인빌2동(323-2)은 16세대이고, 대상 면적은 82.9212㎡로 매칭되어 있습니다. 확인되는 실거래는 2022.01 단 1건으로, 전용 85.68㎡·3층이 243,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 85.68㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 243,000,000원 |
현재 최저가 109,760,000원은 이 거래가격의 45.2%입니다. 절대적인 숫자만 보면 큰 차이가 있지만, 비교 거래가 2022.01 한 건뿐이므로 이를 2026년 매각기일의 현재 시세로 곧바로 치환할 수는 없습니다. 최근 가격 추세를 판단할 연속 거래 표본이 없다는 점이 이 사건의 가장 중요한 가격 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 2. 가압류 · 노경호 | 1,809,000,000원 | 107,423,360원 |
| 3. 경매개시결정 · 노경호 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,169,000,000원 중 예상 배당액은 107,423,360원이고, 미배당액은 3,061,576,640원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 3,061,576,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 3,093,950,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 53,782,400원 | 52,414,317원 | 3,116,585,683원 | 0원 |
채권액이 매각대금을 크게 웃돌기 때문에 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 소유자 잔여는 모두 0원입니다. 반면 현재 자료에서 매수인에게 넘어오는 인수액 역시 모든 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감정요항표상 성환중학교 남서측 근거리에 소재하며, 인근은 각종 규모의 아파트단지·연립주택·단독주택과 공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택 1세대로 방2·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 681.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 지형은 평지·사다리형으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 532,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 가격자료상 경인빌2동은 16세대이고 확인되는 실거래가 1건이므로, 거래 빈도와 현재 환금성을 판단할 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 2022.01 실거래 243,000,000원 한 건만으로 2026년 현재 가치를 단정하지 말고, 실제 매도호가와 최근 계약 가능 가격을 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대사항은 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2024.06.13. 노경호 가압류가 현재 말소기준이며, 앞선 수협은행 근저당과 2023년 가압류는 이미 말소된 상태인지 등기 원본과 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 2회 유찰됐고 제공 통계상 평균 유찰도 2.0회입니다. 단순 가격 문제인지 점유·물건 상태·환금성 요인이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비·이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 배당 외 항목 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 현재 가치 확인
이 사건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 224,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저매각가는 109,760,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수도 0원이라 권리 구조는 비교적 단순합니다.
하지만 가격 판단에는 한 가지 큰 공백이 있습니다. 비교 가능한 거래가 2022.01의 243,000,000원 한 건뿐이라는 점입니다. 최저가가 그 금액의 45.2%라는 사실은 분명하지만, 그것만으로 2026년 현재 시세 대비 45.2%라고 볼 수는 없습니다. 게다가 임대사항도 미상이고 내부 확인이 곤란했던 물건입니다. 따라서 결론은 “권리는 양호, 숫자는 매력적이지만 현 시세·점유 확인 전에는 가격 확정 금지”입니다. 싸 보이는 비율보다 실제로 지금 얼마에 팔리고 누가 점유하고 있는지가 이 물건의 최종 승부처입니다.
