대전지방법원 2025타경11797. 천안시 서북구 성환읍 매주리의 ‘경인빌2동’ 4층 403호로, 용도는 다세대·연립주택입니다. 대상 면적은 82.94㎡, 단지는 16세대, 사용승인일은 2019.08.08로 확인됩니다. 소유자는 노현철이며 단독소유입니다. 감정가 224,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다.
가격 숫자만 보면 눈에 띕니다. 유사면적 거래사례는 243,000,000원이고 현재 최저가는 그 금액의 64.5%입니다. 다만 확인 가능한 거래는 2022.01 한 건으로, 현재 가격 수준을 충분히 설명하는 표본으로 보기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 ‘시세보다 확실히 싸다’가 아니라, 오래된 단일 사례보다 낮게 출발하지만 현장 시세를 새로 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 4층 403호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 9-6 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대·연립주택 · 대상 면적 82.94㎡ |
| 단지 / 사용승인 | 경인빌2동(323-2) · 16세대 · 2019.08.08 |
| 소유자 | 노현철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노경호 / 1,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — ‘말소된 근저당’과 배당 전제가 충돌한다
등기 흐름의 핵심은 2019.09.18 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이지만, 등기부에는 이 근저당권이 2022.11.29 해지를 원인으로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 이어 2023.02.08 설정된 2,480,000,000원 가압류도 2024.07.26 말소됐습니다.
그 결과 등기 순서상 현재 남아 있는 선행 권리는 2024.06.13 노경호의 1,809,000,000원 가압류로 보이며, 이 권리가 말소기준권리 후보가 됩니다. 이후 2025.06.04 노경호가 강제경매를 신청했습니다. 다만 배당 추정은 말소된 수협은행 근저당을 선순위로 전제하고 있어, 매각물건명세서와 최신 등기부를 통해 실제 말소기준권리를 반드시 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 64.5%라는 숫자의 한계
확인 가능한 거래는 대상 면적과 유사한 85.68㎡, 3층 물건의 2022.01 거래 1건입니다. 거래금액은 243,000,000원이며, 현재 최저가 156,800,000원은 이 거래금액의 64.5%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 85.68㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 243,000,000원 |
감정가 224,000,000원도 이 거래사례보다 낮고, 현재 최저가는 더 크게 내려와 있습니다. 그러나 거래 표본이 한 건이고 거래 시점도 2022.01이므로, 이를 현재 시세의 확정값으로 사용해서는 안 됩니다. 인근 중개업소의 현재 매물가·최근 계약가와 해당 호수의 내부 상태를 확인해야 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,995,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,320,000,000원 | 153,804,800원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 | 2,480,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 노경호 | 1,809,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 노경호 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,969,000,000원 중 예상 배당액은 153,804,800원, 미배당액은 6,815,195,200원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원이나, 위 배당표는 말소된 수협은행 근저당을 배당 대상으로 계산한 추정치이므로 원본 권리관계와의 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 6,815,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 6,861,576,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 6,893,950,976원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 공부상 다세대이며 토지 이용상황은 연립입니다. 아파트로 가정해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 규모. 경인빌2동은 16세대 규모로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 사용승인. 사용승인일은 2019.08.08입니다.
- 토지. 토지면적은 681㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 532,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함 또는 저촉되고, 소로1류에 접합니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류소가 소재하는 것으로 평가돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 환금성. 확인 가능한 유사면적 거래가 2022.01 한 건뿐이어서 현재 매도기간과 적정 매도가를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재발급. 수협은행 근저당 말소 여부와 2024.06.13 가압류의 존속 여부를 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 실제 말소기준권리, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 특별매각조건을 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대사항 미상·내부 확인 곤란으로 기재돼 있으므로 전입세대확인서, 현황조사서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 최근 시세 보강. 2022.01 거래 1건만으로 가격을 확정하지 말고 인근 중개업소의 최근 계약과 현재 매물을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부를 확인하지 못한 감정이므로 누수·결로·보일러·창호·마감 상태와 수리비를 별도로 산정하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 각종 공과금 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 매각결과 확인. 등기 발급일 2026.07.20 기준 기재된 매각기일은 2026.07.07이므로 매각 여부와 변경된 기일을 확인하세요.
맺으며 — 가격은 관심, 권리는 보류
현재 최저가 156,800,000원과 매수인 인수 추정 0원만 보면 자금 구조는 단순합니다. 유사면적 거래사례 243,000,000원의 64.5%라는 숫자도 눈길을 끕니다. 그러나 그 거래는 2022.01 단 한 건이고, 실제 점유와 임대관계도 확인되지 않았습니다.
무엇보다 등기부에는 수협은행 근저당이 2022.11.29 말소된 것으로 나오는데 배당표는 해당 근저당을 선순위로 계산합니다. 이 차이를 그대로 둔 채 ‘인수 0원·권리 안전’이라고 결론 내리는 것은 위험합니다. 가격은 현장 시세를 확인할 가치가 있지만, 권리는 원본 대조 전까지 조건부 보류. 이 물건의 첫 번째 과제는 낮은 최저가에 응찰하는 것이 아니라, 말소기준과 점유관계를 정확히 확정하는 것입니다.
