대전지방법원 2025타경11797. 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2, 3층 304호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 구성된 연립주택 1세대입니다. 소유자는 노현철이며, 현재 감정가 231,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 113,190,000원까지 내려왔습니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2019년 수협은행 근저당은 2022년 이미 말소됐고, 2023년 노경호·노민수 관련 가압류도 2024년 해제로 말소됐습니다. 현재 남은 말소기준은 2024.06.13. 노경호 가압류 1,809,000,000원이며, 이후 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 3층304호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 9-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 85.68㎡ |
| 소유자 | 노현철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 113,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노경호 / 1,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 기준권리는 2024년 가압류
2019.09.18. 수협은행 근저당권 1,320,000,000원은 2022.11.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 2023.02.08. 노경호·노민수 가압류 2,480,000,000원도 2024.07.24. 해제로 말소됐습니다. 이에 따라 현재 권리분석의 기준은 2024.06.13. 노경호 가압류 1,809,000,000원이며, 2025.06.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 46.6%라는 숫자보다 ‘거래 시점’을 먼저 본다
같은 경인빌2동(323-2)에서 전용 85.68㎡와 일치하는 실거래 표본은 1건입니다. 거래는 2022년 1월, 3층, 243,000,000원입니다. 현재 최저가 113,190,000원은 이 거래가의 46.6% 수준이고 감정가 231,000,000원보다도 크게 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 85.68㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 표본 | 85.68㎡ | 1건 | 243,000,000원 |
가격 숫자만 보면 현재 최저가가 비교거래보다 129,810,000원 낮고, 비교거래의 46.6% 수준입니다. 다만 해당 실거래가 2022년 1월 단 1건이라는 점이 중요합니다. 2026년 매각기일과 상당한 시차가 있어, 이 한 건만으로 현재 시장가를 확정하거나 “시세의 절반이라 무조건 싸다”고 판단하는 것은 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,384,660원 |
| 2. 가압류 · 노경호 | 1,809,000,000원 | 110,805,340원 |
| 3. 경매개시결정 · 노경호 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총 청구액은 3,169,000,000원, 배당액은 110,805,340원, 미배당은 3,058,194,660원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 3,058,194,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 3,091,593,194원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 55,463,100원 | 54,064,764원 | 3,114,935,236원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인근에 아파트단지, 연립주택, 단독주택이 혼재하고 공공시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 방 2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 구성된 연립주택 1세대입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·사다리형이며 공시지가는 532,700원/㎡입니다.
- 도로. 토지 자료상 세로한면(가)이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 경인빌2동은 16세대이고 동일면적 확인 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 탐색 기간과 협상 폭을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대사항은 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 실거래 시점 보정. 비교 가능한 243,000,000원 거래는 2022.01 한 건입니다. 현재 2026년 매각 시점의 중개 시세와 실제 매도 호가를 별도로 대조하세요.
- 소규모 단지 환금성. 16세대 물건으로 거래 표본이 적습니다. 낙찰 후 재매도 기간과 매수층을 보수적으로 가정하세요.
- 내부 상태 재확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비·이용상황을 기준으로 평가됐으므로 실제 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 배당 미충족과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 규모와 매수인 인수의 의미를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.17입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유 현황을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 물건의 장점은 분명합니다. 두 차례 유찰로 최저가가 113,190,000원까지 내려왔고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 근저당과 선행 가압류도 이미 말소돼 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다.
다만 가격 판단의 근거는 생각보다 약합니다. 확인 가능한 동일면적 실거래가 2022년 1월 243,000,000원 한 건뿐이기 때문입니다. 현재 최저가가 그 거래의 46.6%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 16세대 소규모 물건의 낮은 거래 빈도와 두 차례 유찰, 임대·내부상태 확인 한계를 함께 보면 “과거 거래 대비 큰 할인”과 “현재 시세보다 확실히 저렴함”은 같은 말이 아닙니다. 권리는 양호하지만 현재 시장가와 점유·내부상태를 확인한 뒤 가격을 결정하는 보수적 접근이 적합합니다.
