대전지방법원 2025타경11797. 천안시 서북구 성환읍 매주리 경인빌2동 2층 204호로, 감정평가 이용상태는 방2·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실로 구성된 연립주택 1세대입니다. 등기상 소유자는 노현철입니다. 현재 살아 있는 권리 가운데 말소기준으로 제시된 것은 2024년 6월 13일 노경호의 가압류 1,809,000,000원이며, 이후 2025년 6월 4일 같은 채권자 노경호의 강제경매개시결정이 이어집니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

과거 수협은행 근저당권 1,320,000,000원은 2022년 11월 29일 해지로 이미 말소됐고, 2023년 2월 8일 가압류도 2024년 7월 26일 해제로 말소됐습니다. 따라서 과거의 큰 채권액 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대사항도 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유관계는 입찰 전 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수액 0원

과거 설정된 수협은행 근저당권과 2023년 가압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2024년 6월 13일 가압류와 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대사항 미상으로 기재되어 있으므로, 점유자·전입·임대차 관계를 현장에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본은 한 건

경인빌2동(323-2)은 총 16세대, 사용승인일은 2019년 8월 8일입니다. 대상 면적 85.68㎡와 일치하는 확인 실거래는 2022년 1월 3층 243,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 109,760,000원은 이 거래금액의 45.2%입니다.

숫자만 보면 감정가 224,000,000원도 해당 거래 243,000,000원보다 낮고, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 109,760,000원까지 내려왔습니다. 그러나 거래 표본이 단 한 건이고 그 시점도 2022년 1월입니다. 따라서 45.2%라는 수치는 강한 할인 신호이기는 하지만, 이를 곧바로 현재 시세의 45.2%라고 해석하면 안 됩니다. 현재 가격 메리트를 판단하려면 인근 연립·다세대의 실제 호가와 최근 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)

현재 최저가 기준 예상배당에서는 집행비용 2,336,640원을 제외한 107,423,360원이 가압류 채권에 배당되고, 나머지 채권은 미배당으로 남습니다. 총 미배당액은 3,061,576,640원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성환중학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 각종 규모의 아파트단지·연립주택·단독주택이 혼재하고 공공시설·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 연립주택 1세대로 이용 중이며 방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 구조입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·사다리형이며 공시지가는 532,700원/㎡입니다.
• 도로·규제. 소로1류에 접하며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 환금성. 총 16세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 한 건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 가능성을 가격에 반영할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대사항은 미상입니다. 실제 점유자·전입·임대차 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 실거래 표본 한계. 243,000,000원 거래는 2022년 1월 한 건입니다. 이 한 건만으로 현재 적정가를 확정하지 말고 인근 연립·다세대 가격과 대조하세요.
• 유찰 이유 확인. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 가격 외에 점유·내부 상태·수요 부족 등 응찰자가 꺼린 원인이 있는지 현장을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비·이용상황을 기준으로 평가됐습니다. 내부 하자와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 과거 근저당과 가압류의 말소 여부, 현재 가압류와 강제경매개시결정의 소멸관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 환금성 검증이 먼저”

이 사건의 등기구조는 비교적 단순합니다. 과거 수협은행 근저당과 2023년 가압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2024년 가압류와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 109,760,000원은 감정가의 49%, 확인된 243,000,000원 거래의 45.2%까지 낮아졌습니다.

다만 이 가격 비교에는 분명한 한계가 있습니다. 실거래는 2022년 1월 한 건이고, 단지는 16세대 규모이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건을 “시세의 절반도 안 되는 확실한 저가”라고 결론 내리기보다는, 권리는 대체로 정리됐고 가격은 크게 낮아졌지만 환금성과 현장 시세를 검증해야 하는 연립주택으로 보는 편이 정확합니다. 입찰의 승부처는 등기보다 실제 점유 상태, 내부 컨디션, 그리고 109,760,000원에 다시 팔 수 있는 시장이 있는지 여부입니다.