대전지방법원 2025타경11797. 천안시 동남구 용곡동 ‘용곡마을세광2차엔리치타워’ 211동 402호에 관한 강제경매입니다. 등기부상 소유자는 노민수·노현철로 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 이번 경매 대상은 그중 노현철 지분만입니다. 감정평가에서도 노현철 지분의 전유면적 152.049㎡ × 1/2 = 76.0245㎡, 대지지분 79.042㎡ × 1/2를 기준으로 평가했다고 명시돼 있습니다.
감정가는 177,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 86,730,000원입니다. 표면적인 할인율은 크지만, 동일 단지 실거래는 아파트 전체 세대의 거래금액이고 본건은 2분의 1 공유지분이므로 두 금액을 그대로 비교해 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 특히 공유물 지분은 단독으로 주거·처분하기 어려워 일반 완전소유 아파트와 환금성 자체가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호 |
| 용도 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 제211동 15층 내 제402호 |
| 사용승인 | 2007.10.16 |
| 전체 전유면적 | 152.049㎡ |
| 매각 대상 | 노현철 지분 2분의 1 · 지분 전유면적 76.0245㎡ |
| 공유자 | 노민수 2분의 1 · 노현철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노경호 / 1,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수권리는 없다
과거 하나은행 근저당권 168,000,000원은 2011.11.09 해지로 말소됐고, 중소기업은행 근저당권 300,000,000원도 2013.05.07 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 권리는 2025.06.04 노현철 지분에 대한 강제경매개시결정이며, 데이터상 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대사항은 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 0명이라 명도까지 확정적으로 단순하다”고 단정하기보다, 실제 점유관계는 입찰 전 재확인하는 편이 안전합니다.
② 지분매각과 공유자 우선매수 — 외부 낙찰자가 반드시 봐야 할 변수
이 권리는 전세사기피해자 우선매수권과는 성격이 다르지만, 외부 입찰자 입장에서는 최고가를 써도 최종 취득 여부가 공유자의 선택에 영향을 받을 수 있는 구조입니다. 특히 경매 대상 자체가 2분의 1 지분이어서, 단순히 “감정가 49%”라는 할인율보다 공유관계가 지속될 가능성을 먼저 평가해야 합니다.
③ 실거래 비교 — 숫자는 낮지만 ‘지분 vs 전체세대’ 비교다
용곡마을세광2차엔리치타워는 897세대, 사용승인일은 2007.10.16입니다. 제공된 실거래 12건 중 본건 전체 전유면적과 대응되는 152.05㎡ 거래도 포함돼 있습니다. 다만 아래 실거래는 세대 전체 거래금액이고, 경매 최저가는 2분의 1 공유지분 가격이므로 직접적인 할인율 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 139.61㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 2026.04 | 152.05㎡ | 9 | 358,000,000원 |
| 2026.01 | 139.61㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 139.61㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 139.61㎡ | 4 | 258,000,000원 |
| 2025.06 | 139.61㎡ | 4 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 139.61㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 139.61㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2024.12 | 152.05㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2024.07 | 139.61㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2024.06 | 139.61㎡ | 2 | 328,000,000원 |
| 2024.03 | 139.61㎡ | 12 | 335,000,000원 |
전체 12건 평균은 305,666,666원, 최근 12개월 3건 평균은 322,000,000원, 최신 거래는 2026.08 · 318,000,000원입니다. 최근 12개월 가격은 과거 구간 대비 7.3% 상승한 흐름으로 집계돼 있어, 하락장으로 볼 근거는 없습니다. 다만 본건 최저가 86,730,000원은 전체 세대가 아니라 2분의 1 지분 가격이므로, 데이터에 표시된 최근 시세 대비 26.9%라는 숫자를 곧바로 “73.1% 할인된 아파트”로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,140원 |
| 2. 경매개시결정 · 노경호 | 1,360,000,000원 | 84,768,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 미배당액은 1,275,231,140원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 지분 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 1,275,231,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 1,300,781,799원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 42,497,699원 | 41,332,740원 | 1,318,667,260원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 취득가격은 낮아지고 등기상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 2분의 1 지분만 취득한다는 구조, 공유자와의 관계, 공유자 우선매수 가능성은 유찰 여부와 무관하게 그대로 남습니다. 따라서 이 물건은 가격이 싸지는 것과 투자 난도가 낮아지는 것이 같은 의미가 아닙니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 건물. 철근콘크리트구조, 제211동 15층 내 제402호이며 사용승인일은 2007.10.16입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 도로. 본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 재확인. 아파트 전체가 아니라 노현철의 2분의 1 지분만 매각됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고가 1회 가능한 조건이므로 외부 입찰자는 실제 낙찰 가능성을 함께 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 현장조사상 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대사항은 미상입니다.
- 실거래 비교 주의. 최근 12개월 평균 322,000,000원과 최신 거래 318,000,000원은 전체세대 거래금액입니다. 지분 최저가와 직접 비교해 할인율을 확정하지 마세요.
- 공유관계 비용. 지분만 취득한 뒤 사용·처분 과정이 일반 단독소유 아파트보다 복잡할 수 있다는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “2분의 1 지분”이 더 큰 숫자다
현재 최저가는 86,730,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고, 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 본건의 본질은 지분경매입니다. 낙찰자는 아파트 한 세대를 단독으로 취득하는 것이 아니라 노현철의 2분의 1 지분만 취득하며, 기존 공유자와의 공유관계가 남습니다. 여기에 공유자의 우선매수신고 1회 가능성까지 있습니다.
최근 12개월 전체세대 실거래 평균은 322,000,000원, 최신 거래는 318,000,000원이고 최근 흐름도 7.3% 상승으로 집계됩니다. 그러나 이 시세와 지분 최저가를 같은 단위처럼 비교해 “매우 싸다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 등기상 인수는 깨끗하지만 취득구조와 환금성은 까다롭다. 이 사건은 할인율보다 공유지분의 활용·정리 가능성을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
