대전지방법원 2025타경11797. 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2의 3층302호로, 용도는 다세대이며 감정 이용상태는 연립주택 1세대입니다. 방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등의 구조로 평가됐습니다. 소유자는 노현철이고, 등기상 현재 살아 있는 핵심 권리는 2024.06.13. 노경호의 가압류 1,809,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시돼 있고 매각으로 소멸하며, 2025.06.04. 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
과거에는 수협은행 근저당권과 또 다른 가압류가 있었지만 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 경매에서 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 예상배당 기준 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 2회 유찰된 가격이 실제 현장 시세와 비교해 어느 정도 경쟁력이 있는지, 그리고 소규모 다세대·연립주택의 환금성을 어떻게 평가할지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 1세대 · 방2 · 거실 겸 주방 · 욕실 겸 화장실 |
| 소유자 | 노현철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 노경호 / 1,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 조사 내역 없음. 예상배당에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 등기부상 2019.09.18. 설정됐던 수협은행 근저당권 1,320,000,000원은 2022.11.29. 해지로 이미 말소됐고, 2023.02.08. 가압류 2,480,000,000원도 2024.07.26. 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2024.06.13. 노경호 가압류와 2025.06.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 표본은 오래된 1건
경인빌2동(323-2)의 비교 실거래는 2022.01 한 건이며, 전용 85.68㎡·3층 243,000,000원입니다. 본건 비교 대상 면적은 82.9212㎡로 면적 매칭이 되어 있습니다. 현재 최저매각가 109,760,000원은 이 비교가의 45.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 85.68㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 비교 평균 | 82.9212㎡ | 1건 | 243,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 224,000,000원도 비교 실거래 243,000,000원보다 낮고, 현재 최저가 109,760,000원은 그 절반에도 못 미칩니다. 그러나 거래 표본이 2022.01 한 건뿐이므로 현재 시점의 시세를 촘촘하게 보여주는 자료는 아닙니다. 특히 다세대·연립주택은 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않을 수 있어, 45.2%라는 비율 자체보다 최근 현장 매물과 실제 거래 가능 가격을 확인하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 노경호 | 1,809,000,000원 | 107,423,360원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 노경호 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,169,000,000원 중 예상 배당은 107,423,360원이고, 미배당은 3,061,576,640원입니다. 낙찰자 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 3,061,576,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 3,093,950,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 53,782,400원 | 52,414,317원 | 3,116,585,683원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 낙찰자의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 자체와 같고, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 상쇄하는 인수형 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성환중학교 남서측 근거리에 소재하며, 인근은 각종 규모의 아파트단지·연립주택·단독주택이 혼재하고 공공시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 연립주택 1세대로 방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 연립이며 공시지가는 532,700원/㎡입니다.
- 도로. 세로한면에 접하고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비와 이용상황을 기준으로 평가됐으므로 경매 참여 시 현황 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 확인. 말소기준으로 제시된 2024.06.13. 가압류와 강제경매개시결정의 매각 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가에서는 임대사항이 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래가 2022.01 한 건뿐이므로 243,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 인근 유사 다세대·연립주택의 최근 매물과 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인. 현재 가격은 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 가격만 보지 말고 유찰 원인이 내부 상태, 수요, 명도 또는 환금성에 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 확인이 곤란한 상태에서 평가됐으므로 수리비와 실제 이용상태를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본과 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적이지만 환금성 확인이 먼저”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 수협은행 근저당과 2023년 가압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2024.06.13. 노경호 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없고 예상 인수액은 0원입니다.
가격도 눈에 띕니다. 감정가 224,000,000원이 2회 유찰돼 109,760,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔고 비교 실거래 243,000,000원의 45.2%입니다. 다만 그 실거래가 2022.01 한 건뿐이라는 점이 가장 큰 한계입니다. 따라서 “45.2%니까 무조건 싸다”가 아니라, “권리 인수 없이 크게 할인됐으니 현재 현장 시세와 환금성을 검증할 가치가 있다”가 이 물건에 더 정확한 결론입니다. 권리는 긍정, 가격도 긍정적이나 시세 표본과 환금성은 반드시 재확인.
