대전지방법원 2025타경11797. 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 경인빌2동 5층 502호로, 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 연립주택 1세대입니다. 소유자는 노현철의 단독소유이며, 현재 등기상 경매에서 핵심이 되는 말소기준은 2024.06.13 노경호의 가압류 1,809,000,000원입니다. 2019년 수협은행 근저당은 2022.11.29 이미 말소됐고, 2023년 가압류도 2024.07.26 말소돼 현 경매의 인수 판단에서 남아 있는 선순위 담보권으로 보기는 어렵습니다.
현재 최저매각가는 108,290,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 추가로 떠안을 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 108,290,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 임대사항은 미상이고 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다고 평가돼 있어, 등기상 권리의 단순함과 현장 점유의 확실성은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 5층502호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대·연립주택 · 대상면적 82.9212㎡ · 방2·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 |
| 건물 / 규모 | 경인빌2동(323-2) · 16세대 · 사용승인 2019.08.08 |
| 소유자 | 노현철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노경호 / 1,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 현재 산정상 매수인 인수 0원
말소기준은 2024.06.13 갑구 3번 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 2025.06.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞선 수협은행 근저당권은 이미 2022.11.29 해지로 말소됐고, 2023.02.08 가압류도 2024.07.26 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 계산에서 매수인에게 승계시키는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 44.6% 숫자보다 ‘거래시점 2022.01’이 중요하다
경인빌2동(323-2)은 16세대 규모이고 대상면적은 82.9212㎡입니다. 확인되는 유사면적 실거래는 85.68㎡·3층의 2022.01 거래 243,000,000원 한 건입니다. 시세 지표상 최근 12개월 평균도 243,000,000원, 거래 건수는 1건으로 집계돼 있으며 현재 최저가는 이 가격의 44.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 85.68㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 243,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 감정가 221,000,000원보다도 실거래 지표 243,000,000원이 높고, 현재 실질취득 108,290,000원은 최근 지표의 44.6%입니다. 그러나 표시된 최신 거래가 2022.01 한 건뿐이라 현재 시장가격을 촘촘하게 설명하기에는 표본이 부족합니다. 따라서 이 사건은 “시세보다 55.4% 싸다”처럼 할인폭을 단정하는 방식보다, 지표상 가격 여유는 크지만 현재 시세 검증이 먼저라는 해석이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 노경호 | 1,809,000,000원 | 105,973,940원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 노경호 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 3,169,000,000원 중 105,973,940원이 배당되고, 미배당 3,063,026,060원이 발생하는 계산입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 3,063,026,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 3,094,961,454원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,062,100원 | 51,706,982원 | 3,117,293,018원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 용도. 사건상 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택 1세대로, 방2·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 구조입니다.
- 주위환경. 성환중학교 남서측 근거리에 있고, 인근은 아파트단지·연립주택·단독주택이 혼재하며 공공시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 연립 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가), 토지면적 681.0㎡, 공시지가 532,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물 상태 확인. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없다고 평가됐지만, 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인되는 실거래가 1건뿐입니다. 가격 자체보다 실제 매수 수요와 최근 거래 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 임대사항 미상·내부 확인 곤란으로 평가된 만큼 현황 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 최신 등기 재확인. 등기사항전부증명서는 2026.07.17 발급분입니다. 2026.08.18 매각기일 전 신규 권리변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 시세는 2022.01 거래 한 건과 분리해 판단. 243,000,000원이라는 가격지표만으로 현재 시세를 확정하지 말고 현재 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차 채권 미배당은 3,063,026,060원이지만 매수인 인수 산정액은 0원입니다.
- 유찰과 환금성 함께 보기. 현재 2회 유찰, 동일 물건군 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%라는 지표를 감안해 낙찰 후 매도 가능성까지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 확신은 별도다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 수협은행 근저당과 2023년 가압류는 이미 말소됐고, 현 말소기준인 2024.06.13 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 산정상 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 감정가 221,000,000원에서 2회 유찰돼 108,290,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 243,000,000원 시세 지표의 44.6% 수준입니다. 하지만 그 시세를 뒷받침하는 확인 거래가 2022.01 한 건뿐이며, 임대사항과 내부 상태도 완전히 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 가격지표상 여유는 크지만, 현재 시세·점유·환금성 확인 전까지 강한 가격 메리트로 단정하지 않는다.”입니다.
