대전지방법원 2025타경11797. 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 경인빌2동의 2층 203호 다세대입니다. 소유자는 노현철이며 2019.08.19 소유권보존 등기가 이뤄졌습니다. 한때 수협은행의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당이 있었지만 2022.11.29 해지로 이미 말소됐고, 2023.02.08 설정된 가압류 역시 2024.07.24 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.06.13 노경호의 가압류이며, 이후 2025.06.04 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽보다 더 주의할 부분은 가격 판단의 근거입니다. 현재 최저가가 감정가의 절반 이하까지 내려왔고 제공된 실거래 243,000,000원과 비교하면 43.6% 수준이지만, 그 거래는 2022.01 한 건입니다. 따라서 2026년 매각기일을 앞둔 현재 가격을 평가할 때 이 한 건만으로 “시세의 절반도 안 된다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 2층 203호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 9-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 1세대 · 방2·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실 등 |
| 비교 대상 면적 | 82.94㎡ |
| 소유자 | 노현철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 현재 가압류가 기준
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 2019년 수협은행 근저당은 2022.11.29 해지로 이미 말소됐고, 2023.02.08 가압류도 2024.07.24 해제로 말소됐습니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2024.06.13 노경호의 청구금액 1,809,000,000원 가압류이며, 2025.06.04 노경호의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 43.6%라는 숫자보다 ‘2022년 1건’이 중요하다
경인빌2동(323-2)은 16세대, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 면적이 매칭된 거래 자료는 아래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 85.68㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 243,000,000원 |
현재 최저가 105,840,000원은 이 거래가의 43.6%입니다. 수치만 보면 차이가 크지만, 비교 거래 시점이 2022.01이고 표본도 1건뿐입니다. 제공된 자료에는 그 이후 가격 흐름을 보여주는 복수의 최신 거래가 없으므로, 43.6%를 현재 시세 대비 할인율로 그대로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,281,760원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 노경호 | 1,809,000,000원 | 103,558,240원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 노경호 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,169,000,000원 중 예상배당은 103,558,240원, 미배당은 3,065,441,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 3,065,441,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 3,096,645,584원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 51,861,600원 | 50,528,091원 | 3,118,471,909원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 모두 0원입니다. 매각대금이 내려갈수록 채권자의 미배당이 커질 뿐, 제공된 배당 구조상 그 부족분이 매수인에게 이전되는 형태는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성환중학교 남서측 근거리에 소재하며, 인근은 각종 규모의 아파트단지·연립주택·단독주택이 혼재하고 공공시설·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 연립주택 1세대로 방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등의 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 681.0㎡, 평지·사다리형이며 토지이용상황은 연립입니다. 공시지가는 532,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하고 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 16세대 규모이며 거래 자료는 2022.01 한 건뿐이어서, 제공 자료만으로 최근 거래 활발도를 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 243,000,000원 거래는 2022.01 한 건입니다. 최저가 대비 43.6%라는 비율을 현재 할인율로 그대로 사용하지 마세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 과정에서 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란했다고 기재돼 있습니다. 실제 점유자를 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황을 전제로 평가됐으므로 실제 내부 상태와 보수비를 별도로 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2019년 수협은행 근저당과 2023년 가압류의 말소 여부, 2024.06.13 가압류 및 2025.06.04 경매개시결정의 현 상태를 등기 원본과 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 30억원을 넘지만 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다. ‘채권자가 못 받는 돈’과 ‘낙찰자가 떠안는 돈’을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “49% 최저가보다 시세의 신선도를 먼저 본다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 임차인 신고가 없고, 과거 수협은행 근저당과 과거 가압류는 이미 말소됐으며, 현재 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격을 판단할 만한 최신 근거가 약하다는 점입니다. 감정가 216,000,000원에서 두 번 유찰돼 105,840,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래는 2022.01의 243,000,000원 한 건뿐입니다. 따라서 “감정가의 49%”, “실거래의 43.6%”라는 숫자는 눈에 띄어도 그것만으로 2026년 현재의 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 최신 시세 확인이 선행. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
