서울남부지방법원 2026타경5212. 목동 서림그랑빌 4층 401호의 다세대주택입니다. 이 물건은 단순히 “선순위 임차인이 있으니 보증금을 떠안는다”로 끝내면 안 됩니다. 김현중의 주택임차권은 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2018.11.01이고, 말소기준으로 제시된 도봉구 압류는 2024.02.27이라 임차권이 명백히 앞섭니다. 보증금은 230,000,000원입니다.
하지만 매각물건명세서 비고가 핵심입니다. 주택임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 데이터상 1회·2회 유찰 시 산출되는 룰상 인수액이 있더라도 해당 임차권에 관해서는 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다. 다만 이 확약은 김현중 임차권의 승계분에만 적용되는 것이므로, 감정평가에서 임대관계가 미상으로 기재된 점을 감안해 별도 점유·임차관계가 확인되면 그 권리는 따로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5212 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 545-17 서림그랑빌 제4층 제401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 4층 · 사용승인 2018.06.04 |
| 시세 매칭 기준면적 | 29.7㎡ |
| 소유자 | 박혜진 · 2018.11.06 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 경매개시 | 2026.05.20 · 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
등기부에서 눈에 띄는 첫 권리는 2018.09.12 설정된 국민은행 근저당 1,200,000,000원이지만, 이 근저당은 2018.11.01 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.02.27 도봉구 압류입니다. 김현중 임차권의 전입·점유·확정일자는 2018.11.01로 이보다 앞서므로, 확약이 없다면 매수인 인수 여부를 반드시 계산해야 하는 선순위 구조입니다.
② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인 1명, 승계인 별도
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현중 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2018.11.01 | 2018.11.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 승계인 (주택도시보증공사) | 임차권자의 승계인 | 0원 | 2018.11.01 | 2018.11.01 | 선순위 관계 | 배당요구 | 포기 확약 |
실제 임차인은 김현중 1명으로 보고, 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 주택임차권자의 승계인으로 별도 표시합니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득 2.59억은 최근 거래보다 높다
서림그랑빌은 17세대, 사용승인일은 2018.06.04입니다. 면적 매칭된 최근 거래는 2026.03, 27.79㎡, 3층, 240,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 240,000,000원, 최신 거래도 240,000,000원으로 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.79㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 259,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 240,000,000원의 107.9%입니다. 따라서 선순위 임차권의 실질 인수가 0원으로 정리된다고 해도, 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 게다가 실거래 표본이 1건뿐이라 가격 판단 자체도 보수적으로 할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 김현중 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박혜진의 파산관재인 박문길 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,574,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,426,000원을 제하고도 김현중 보증금 230,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 룰상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시 — 룰상 인수액과 ‘실질 인수액’을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 259,000,000원 | 0원 | 0원 | 259,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,200,000원 | 26,500,800원 | 0원* | 207,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,760,000원 | 67,360,640원 | 0원* | 165,760,000원 |
확약이 없었다면 보증금 230,000,000원보다 낙찰가가 낮아지는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가므로, 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 그 원칙적 인수액이 각각 26,500,800원·67,360,640원으로 계산되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 적용하면 해당 승계분의 실질 인수는 0원이므로, 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 단독·다가구주택, 연립·다세대주택과 이를 지원하는 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호, 사용승인일은 2018.06.04이며 기본 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 4,236,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 104.3㎡이며 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 표본. 서림그랑빌은 17세대이고 면적 매칭 최근 실거래가 1건뿐이라, 한 건의 가격을 절대적인 시세로 보는 것은 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 포기확약은 김현중 임차권 승계분에 한정됩니다. 별도 임차·점유관계가 발견되면 독립적으로 대항력과 인수액을 다시 판단해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 감정 당시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가했고 임대관계도 미상이므로, 현황조사와 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 강제관리 등기 확인. 2022.03.28 주택도시보증공사의 강제관리신청 등기가 존재하므로 매각 시 정리 여부를 등기 원본과 매각조건으로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 259,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 240,000,000원의 107.9%입니다. 인수 0원이라는 이유만으로 현재 가격을 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2026.03 한 건이므로 층·면적·내부상태 차이를 추가로 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 무겁지만, 확약이 구조를 바꾼다”
등기 순서만 보면 이 물건은 결코 단순하지 않습니다. 보증금 230,000,000원의 김현중 임차권이 2024.02.27 말소기준 압류보다 앞서고, 대항력과 우선변제권을 갖고 있기 때문입니다. 다만 매각물건명세서에 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 신건의 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 실질취득액 259,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 240,000,000원의 107.9%입니다. 권리 부담은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 거래보다 높고 비교 표본도 1건뿐입니다. 여기에 임대관계 미상과 강제관리 등기 확인 과제가 남아 있어, 이 사건의 핵심은 “인수액 공포”가 아니라 확약 조건의 실제 적용 여부와 매수가격을 함께 검증하는 것입니다.
