서울남부지방법원 2026타경5212. 강서구 화곡동 혜성펠리스빌 제5층 제503호, 전용 29.95㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 임차권 자체보다 매각 조건입니다. 임차권자 한상미는 2018.09.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2018.08.27., 보증금은 206,000,000원입니다. 이 임차권은 2020.11.03. 주택도시보증공사 가압류보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 권리입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 룰상 유찰 회차에서 미배당액이 발생하더라도 이 확약이 적용되는 승계 부분은 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5212 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 153-1 혜성펠리스빌 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로18바길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.95㎡ · 건축물현황도면상 다세대주택 이용 |
| 사용승인 | 2018.08.14 |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약 조건 확인
등기 순서는 분명합니다. 2018.09.10. 박혜진에게 소유권이 이전됐고, 임차인 한상미는 2018.09.10. 주민등록·점유를 갖췄으며, 2020.11.02. 임차권등기까지 마쳤습니다. 그 다음 날인 2020.11.03. 주택도시보증공사의 가압류가 들어왔습니다. 따라서 임차권은 가압류보다 선순위입니다.
| 임차인 / 관계 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한상미 · 건물전부 | 206,000,000원 | 2018.09.10. | 2018.08.27. | 대항력 有 우선변제 |
| 승계인 | 0원 | 2018.09.10. | 2018.08.27. | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 19.0% 높다
혜성펠리스빌은 18세대, 사용승인일 2018.08.14.이며 대상 전용면적은 29.95㎡입니다. 확인된 유사면적 거래는 2건입니다. 전체 평균은 238,500,000원이지만, 과거 277,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 29.36㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.08 | 29.56㎡ | 6 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 238,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
전체 평균만 보면 최저가 238,000,000원이 평균 238,500,000원과 거의 같아 보이지만, 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원입니다. 최저가는 이 최근 시세의 119.0%입니다. 또한 최근 거래가 과거 거래 대비 -27.8%인 하락 추세가 확인됩니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 한상미 보증금 | 206,000,000원 | 206,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 27,868,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박혜진의 파산관재인 박문길 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 206,000,000원이 전액 배당되는 계산이고, 주택도시보증공사 가압류에는 27,868,000원이 배당됩니다. 가압류 미배당액은 3,018,132,000원입니다. 현재 회차의 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 반영한 실질 인수도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 계산상 미배당은 늘지만 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 238,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 190,400,000원 | 19,065,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,320,000원 | 56,612,480원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않습니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있으므로, 그 승계 부분에 대해서는 위 계산상 인수액 19,065,600원·56,612,480원을 실제 매수인 부담으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중이며 대상 호수는 제5층 제503호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2018.08.14.입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 남서측 및 서측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 174.8㎡, 공시지가 3,444,000원/㎡이며 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 공동주택 건부지입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음.
- 내부 확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않아 내부구조 및 이용상태는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의한 확인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 238,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -27.8%이므로 신건 감정가가 최근 시세보다 높은 상황을 보수적으로 봐야 합니다.
- 환금성 점검. 경매 통계상 평균 유찰 15.1회, 매각률 0.0%입니다. 재매각 가능성과 실제 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 현장 상태와 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 표면적으로는 선순위 임차권 때문에 복잡해 보입니다. 한상미의 보증금 206,000,000원, 전입·점유 2018.09.10., 확정일자 2018.08.27.로 대항력과 우선변제권이 분명하기 때문입니다. 하지만 매각 조건에서 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정리돼 있어 실질 인수는 0원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 현재 실질취득액 238,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 200,000,000원의 119.0%이고, 거래 추세는 -27.8%입니다. 여기에 평균 유찰 15.1회와 매각률 0.0%라는 경매 통계까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 조건은 확인 가능한 구조지만, 신건 가격과 환금성에는 강한 보수적 접근이 필요한 다세대로 보는 것이 본문 데이터와 가장 일치합니다.
