* 신건 예상 인수 0원은 임차보증금 전액 배당을 전제로 합니다. 매각물건명세서는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

서울남부지방법원 2026타경5212. 서울 강서구 화곡동 동원라테라스 201호, 전용 28.53㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 박혜진이며, 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길에 의한 청산 목적의 형식적 경매입니다. 일반적인 근저당권 실행 경매와는 진행 배경이 다릅니다.

등기부에는 과거 은평신용협동조합의 근저당권이 있었지만 2018.12.12. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2020.11.03. 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인 천윤주는 그보다 앞선 2018.12.12. 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력이 분석의 중심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

등기부상 은평신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,800,000,000원이지만 이미 말소된 권리이므로 이를 현재 매수인 인수액이나 살아 있는 담보채무로 계산해서는 안 됩니다.

반면 천윤주의 주민등록일과 점유개시일은 2018.12.12.로, 가압류 설정일 2020.11.03.보다 앞섭니다. 2024.10.31.에는 보증금 215,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.

주택도시보증공사의 3,046,000,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 그 청구금액이 이 호실만의 채무라는 의미로 해석하거나, 임차인 보증금에 더해 매수인 부담액으로 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지

등기부에는 천윤주의 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서에는 동일한 전입일과 동일한 보증금에 관한 임차관계가 기재되어 있습니다. 별개의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않고 동일 임대차관계에 관한 기록으로 정리합니다.

③ 시세 비교 — 2022년 거래를 현재 시세로 단정할 수 없다

동원라테라스는 19세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 28㎡대 실거래는 2022년 거래 4건이며, 평균 거래금액은 225,000,000원입니다.

다만 거래 시점이 모두 2022년이므로 이 평균을 2026년 현재 시세 또는 실제 최근 12개월 거래 평균으로 해석해서는 안 됩니다. 최신으로 확인되는 거래도 2022.07. 거래입니다.

신건 최저가 227,000,000원은 거래 평균 225,000,000원의 100.9%입니다. 평균보다 높은 가격이며, 마지막으로 확인된 2022.07. 거래가 215,000,000원보다도 높습니다.

따라서 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 동시에 2022년 거래를 기준으로 2026년의 정확한 가격 수준이나 상승·하락 추세를 판단할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정의 예상배당입니다. 집행비용을 차감한 뒤 임차보증금 215,000,000원을 전액 배당하고, 남은 금액을 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당하는 구조입니다.

* 임차보증금 215,000,000원이 예상대로 전액 배당되는 경우의 인수액입니다. 실제 배당에서 미변제액이 발생하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가

대항력 임차인의 보증금은 215,000,000원입니다. 매각가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 최저가 하락분을 그대로 취득비용 절감액으로 계산할 수 없습니다.

1회 유찰 시 최저가는 181,600,000원, 2회 유찰 시 145,280,000원으로 낮아집니다. 그러나 두 가격 모두 보증금 215,000,000원보다 낮으므로 매각대금만으로 보증금을 전액 변제할 수 없습니다.

집행비용 등을 제외하고 매각대금 전부를 임차인에게 배당한다고 단순화하면, 매수인의 낙찰대금과 보증금 인수액을 합한 금액은 보증금 215,000,000원에 수렴합니다. 실제로는 집행비용이 먼저 차감되므로 실질취득이 이보다 높아질 수 있습니다.

2022년 실거래 평균 225,000,000원과 비교하더라도 유찰 후 실질취득은 보증금 215,000,000원 부근에 머물게 됩니다. 집행비용 및 거래 이후의 시장 변화를 고려하면 이 차이만으로 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 다세대주택입니다. 주위는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물 내 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2018.08.14.이며, 외벽은 석재타일붙임 마감, 창호는 PVC창호 등입니다.
• 이용상태. 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중입니다. 내부 확인은 이루어지지 않아 실제 내부구조 및 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방설비 및 승강기설비 등이 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역으로, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 지형은 완경사, 형상은 세로장방이며 토지면적은 122.3㎡로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 19세대 규모의 다세대주택이며 확인되는 비교 거래는 2022년 4건입니다. 최근 거래를 통한 현재 가격 수준과 매도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인. 천윤주의 전입·점유가 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 임차권등기가 말소되더라도 보증금 미배당액이 남는지 반드시 확인해야 합니다.
• 배당 전액 여부. 신건 예상배당은 임차보증금 215,000,000원 전액 변제를 가정합니다. 집행비용·조세채권 등으로 실제 배당이 달라지는지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산. 등기부상 천윤주와 매각물건명세서상 동일 임대차관계를 별도 임차인으로 계산하지 않아야 합니다.
• 유찰 후 실질취득. 181,600,000원 또는 145,280,000원의 최저가만 보고 할인 매물로 판단하지 말고, 미배당 보증금을 포함한 총 취득 부담을 산정해야 합니다.
• 실거래 시점. 확인된 비교 실거래는 2022년 거래입니다. 2026년 현재의 동일·유사 물건 거래와 매도 호가를 추가 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 구조, 하자, 사용상태 및 점유 관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·조세. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 채권을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 문서를 최신 상태로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 보증금 부담은 사라지지 않는다”

이 물건은 신건 예상배당만 보면 임차보증금 215,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 대항력 있는 주택임차권등기가 명시돼 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다.

따라서 유찰 후에는 최저가가 낮아지는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 실질취득은 보증금 215,000,000원 부근에서 하방이 제한되며, 집행비용 등으로 그보다 높아질 가능성도 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 227,000,000원은 확인된 실거래 평균 225,000,000원보다 높습니다. 게다가 비교 거래가 모두 2022년 자료이므로 2026년 현재의 적정 시세를 판단하기에는 부족합니다.

결론은 대항력 보증금의 실제 배당 여부와 실질취득을 함께 확인해야 한다는 것입니다. 단순한 최저가 하락이나 등기상 권리 말소만으로 가격 메리트와 인수 위험 해소를 판단할 수 없습니다. 실제 배당순위·미배당 보증금 및 현재 시세가 확인된 뒤 입찰가격을 검토해야 합니다.