서울남부지방법원 2026타경5212. 서울 금천구 독산동 자이에코빌 5층 503호 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2020년 11월 3일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 압류와 본건 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그런데 정효진의 임차권은 등기 자체는 2021년 2월 3일에 올라왔어도 전입·점유개시는 2018년 12월 26일, 확정일자는 2018년 12월 13일입니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차관계로 봐야 합니다.
보증금은 180,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 붙어 실질취득가가 쉽게 떨어지지 않습니다. 실제 회차별 계산에서도 1회 유찰 시 인수액 23,828,800원, 2회 유찰 시 55,223,040원으로 잡힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5212 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 331-52 자이에코빌 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호 · 사용승인일 2013.09.13 |
| 소유자 | 박혜진 · 2019.01.02 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 경매신청 | 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 · 청구액 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 HUG 포기 조건
실제 임차인은 정효진 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 매각물건명세서상 주택임차권자의 승계인으로 나타납니다. 따라서 임차보증금을 정효진 180,000,000원과 주택도시보증공사 몫으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정효진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2018.12.26 | 2018.12.13 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
정효진은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 받을 수 있고, 전입도 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 미배당 보증금이 생기면 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로 결론이 달라집니다.
② 가격 판단 — 권리 할인과 시세 할인은 별개
현재 감정가와 최저매각가는 모두 199,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 본건은 임차권 문제가 포기 조건으로 정리되기 때문에 현재 회차 기준 실질취득액도 199,000,000원입니다.
다만 이 물건의 가격 메리트를 판정할 수 있는 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세는 따로 제시되지 않습니다. 2019년 소유권 이전 당시 거래가액 190,000,000원은 확인되지만, 현재 시세를 대신할 수 있는 최근 거래가 아니므로 이를 근거로 신건 1.99억이 싸다고 판단하면 안 됩니다. 따라서 시세 대비 가격 평가는 보류하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,000원 |
| 1. 임차인 정효진 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 15,414,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박혜진의 파산관재인 박문길 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 199,000,000원 가정에서는 집행비용 3,586,000원 후 정효진 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 15,414,000원이 배당됩니다. 가압류 청구금액 기준 미배당액은 3,030,586,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중인 5층 503호입니다.
- 주변환경. 독산동 일대에는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택과 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로 사용승인일은 2013.09.13이며, 외벽은 석재 및 치장벽돌타일 마감, 창호는 PVC창호입니다.
- 승강기. 감정요항표상 이 물건에 해당하는 기호(카)는 승강기설비 제외 대상으로 기재되어 있습니다. 5층 물건인 만큼 현장 확인이 중요합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 가로구역별최고높이제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 원문 확인. 본건 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 매각기일 직전 최종 명세서와 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 1명으로 계산. 정효진이 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 주택임차권자의 승계인입니다. 동일 보증금을 두 번 합산하지 마세요.
- 유찰가만 보고 할인 판단 금지. 일반 법리상 계산액은 1회 유찰 시 인수 23,828,800원, 2회 유찰 시 55,223,040원이지만 본건은 포기 조건으로 실질 0원입니다. 조건 변경 여부가 먼저입니다.
- 시세 별도 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 199,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
- 5층·승강기 확인. 감정요항표상 해당 건물은 승강기설비 제외로 기재되어 있어 현장 상태와 실제 이용 편의성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 되지 않아 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의해 확인됐습니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 포기 조건
표면만 보면 보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있어 까다로운 물건처럼 보입니다. 실제로 전입일은 2018.12.26으로 말소기준인 2020.11.03 가압류보다 빠르고, 배당이 부족하면 원칙상 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 그래서 현재 자료 기준 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 매력적이라는 사실은 별개입니다. 현재 최저가는 199,000,000원이고 최근 시세 판단에 필요한 실거래 비교값이 없어, 신건 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 5층이면서 감정요항표상 승강기설비 제외, 내부 확인도 제한적이라는 점이 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 HUG 포기 조건의 최종 유지 여부와 별도의 현장·시세 검증입니다.
