서울남부지방법원 2026타경5212. 구로구 오류동 월드빌 5층 501호, 전용 46.8492㎡의 다세대주택입니다. 이 물건은 권리를 단순히 “말소기준 이후 전부 소멸”로만 보면 안 됩니다. 임차인 강예주가 2019.01.25 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄고, 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류는 2020.11.03이기 때문입니다. 즉 임차인이 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
다만 현재 회차의 숫자는 다릅니다. 최저매각가 353,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 5,742,000원을 먼저 공제한 뒤 강예주 보증금 299,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 인수는 0원입니다. 대신 유찰로 매각대금이 내려가 보증금이 전액 배당되지 않으면, 매각물건명세서 기재대로 그 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형이라는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5212 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 27-35 월드빌 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.8492㎡ · 6층 건물 내 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.12.31 · 월드빌 10세대 |
| 소유자 | 박혜진 (2019.01.25 소유권이전, 원인 2018.12.25 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 353,000,000원 (신건) |
| 경매신청 | 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 · 청산을 위한 형식적경매 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2019.01.25에 강예주 임차인의 전입·점유와 확정일자가 모두 존재합니다. 이후 2021.03.05 주택임차권등기가 이루어졌고, 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 임차권등기의 말소와 보증금 미배당분 인수 문제를 별개로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 강예주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 2019.01.25 / 2019.01.25 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
월드빌 전용 46.84㎡대 실거래는 3건입니다. 전체 평균 314,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균이 높아졌고, 최근 구간은 이전 구간 대비 7.2% 상승한 것으로 집계돼 있습니다. 다만 현재 최저가 353,000,000원은 그 상승을 반영한 최근 가격대보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 46.84㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2024.06 | 46.84㎡ | 3 | 313,500,000원 |
| 2021.08 | 46.85㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 321,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 314,500,000원 |
현재 최저가 353,000,000원은 최근 12개월 평균 321,750,000원의 109.7%입니다. 최신 거래인 2025.04의 330,000,000원도 웃돕니다. 따라서 이 사건은 전체 평균 대비 비교가 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 신건 가격이 최근 시세 이상이라는 점이 먼저입니다. 현재 회차에서는 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 353,000,000원으로 봐야 하고, 가격 할인은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,742,000원 |
| 1. 임차인 강예주 보증금 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 48,258,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 강예주 보증금 299,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 중 48,258,000원만 배당되고 2,997,742,000원이 미배당으로 남지만, 해당 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으며 그 미배당액은 매수인 인수액으로 잡혀 있지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 353,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 282,400,000원 | 21,353,600원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 225,920,000원 | 77,042,880원 | 인수액 확대 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중이며, 대상 호는 6층 건물 내 5층 501호입니다.
- 교통. 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 해당 기호는 북서측 약 6m, 남서측 약 5m, 북동측 약 3m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·정비예정구역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 136.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 공시지가 3,496,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 월드빌은 10세대이며 확인된 전용 46.84㎡대 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 321,750,000원, 최신 거래는 330,000,000원입니다.
- 현장확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가했고, 내부구조 및 이용상태는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 배당 여부. 강예주 보증금 299,000,000원이 실제 배당절차에서 전액 변제되는지 최종 배당표를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 21,353,600원, 2회 유찰 시 인수 77,042,880원으로 시나리오가 바뀝니다. 최저가만 비교하면 안 됩니다.
- 최근 시세 기준. 현재 최저가 353,000,000원은 최근 12개월 평균 321,750,000원의 109.7%이고 최신 거래 330,000,000원보다 높습니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 주택임차권등기는 매각으로 소멸 표시돼 있어도, 선순위 대항력에서 발생하는 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
- 토지이용 규제 확인. 감정요항표에는 토지거래허가구역 등 규제사항이 기재돼 있으므로 해당 호에 대한 적용 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보면 절반만 본다
이 사건은 현재 회차만 떼어 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 강예주 보증금 299,000,000원이 배당표상 전액 배당되기 때문입니다. 그러나 그 임차인은 말소기준보다 앞선 2019.01.25 전입·점유와 확정일자를 갖춘 선순위 대항 임차인입니다. 따라서 유찰로 배당재원이 줄어들면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조가 바로 작동합니다.
가격도 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 현재 실질취득 353,000,000원은 최근 12개월 평균 321,750,000원의 109.7%이고, 최신 거래 330,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 흐름 자체는 이전 구간 대비 7.2% 상승했지만, 그 상승을 반영한 최근 거래와 비교해도 신건 최저가가 더 높습니다. 결국 이 물건의 핵심은 “현재는 인수 0원이나 가격이 높고, 유찰되면 최저가는 내려가도 임차보증금 인수위험이 커진다”는 두 가지를 동시에 보는 것입니다.
