서울남부지방법원 2026타경5212. 화곡동 미성하르딘 4층 404호, 전용 29.19㎡ 다세대주택입니다. 사용승인일은 2018.01.16이고 미성하르딘(1102-5)은 18세대입니다. 이 사건의 핵심은 등기 자체보다 대항력 임차권과 주택도시보증공사의 승계·포기 조건입니다. 전봉수의 주민등록일은 2019.01.09, 확정일자는 2018.12.21이며, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2020.11.03입니다. 따라서 전봉수는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 209,000,000원이 예상배당으로 전액 배정돼 룰상 인수액도 0원이고, 유찰 후 룰상 인수액이 발생하는 회차 역시 이 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5212 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5 미성하르딘 제4층 제404호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 우장산로 109-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.19㎡ · 6층 건물 내 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.01.16 · 18세대 |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 경매개시 | 2026.05.20 · 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 · 청산을 위한 형식적경매 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 승계인의 잔액포기 조건
말소기준은 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 전봉수의 점유개시는 2019.01.04, 주민등록은 2019.01.09로 기준권리보다 빠르고, 확정일자도 2018.12.21이므로 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다. 2021.02.17에는 보증금 209,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 관계인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전봉수 | 2019.01.09 / 2018.12.21 | 209,000,000원 | 2021.02.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 대상 |
| 승계인 · 주택도시보증공사 | 2019.01.09 / 2018.12.21 | 0원 | 2026.08.12 | 승계 잔액포기 임차권 말소 조건 |
실제 임차인은 전봉수 1명으로 봅니다. 승계인은 같은 임차보증금 반환채권의 승계 관계이므로 보증금 209,000,000원을 별도로 다시 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 5.3% 높은 실질취득
미성하르딘(1102-5)의 거래표본은 4건입니다. 전체 평균은 231,250,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 237,000,000원은 최근 시세의 105.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 29.79㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.07 | 29.19㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.07 | 29.19㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.07 | 29.79㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 231,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
전체 평균 대비 현재 최저가는 102.5%이고, 최근 12개월 평균 대비로는 105.3%입니다. 더 중요한 점은 최근 가격 추세가 -3.6%라는 것입니다. 따라서 과거 평균 231,250,000원만 놓고 현재 가격을 평가하면 하락 흐름을 충분히 반영하지 못합니다. 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 현재 237,000,000원에는 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 전봉수 보증금 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 23,882,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박혜진 파산관재인 박문길 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,118,000원을 제외한 뒤 전봉수 보증금 209,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류 채권에는 23,882,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 3,046,000,000원 중 미배당액은 3,022,118,000원이며, 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 237,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 189,600,000원 | 22,854,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,680,000원 | 60,243,520원 | 0원* |
* 1회·2회 유찰 시 표시된 22,854,400원·60,243,520원은 대항력 임차보증금의 미배당분을 단순 적용한 룰상 금액입니다. 매각물건명세서의 주택도시보증공사 잔액포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중입니다. 대상 404호는 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층이며 사용승인일은 2018.01.16입니다.
- 주위환경. 강서구 화곡동 일대는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량을 통한 진·출입이 용이하고 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 해당 기호는 북측으로 폭 약 12m 내외의 도로에 접합니다. 토지 자료상 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 내부확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가해 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의해 확인됐습니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 실거래 표본은 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰은 1.7회, 낙찰률은 0.0%로 가격 설정을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 명세서 조건 재확인. 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 보증금 중복합산 금지. 실제 임차인은 전봉수 1명이며 승계인은 동일 임차보증금 반환채권의 승계 관계입니다. 209,000,000원을 두 번 더하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 231,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 225,000,000원을 우선해서 보세요. 현재 실질취득 237,000,000원은 최근 시세의 105.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.6%이므로 과거 고가 거래를 근거로 현재 최저가를 저렴하다고 평가하지 마세요.
- 유찰 시 인수표시 구분. 1회 유찰 시 룰상 22,854,400원, 2회 유찰 시 60,243,520원의 인수액이 계산되지만 명세서의 잔액포기·말소 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 현장·내부 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인 때문에 복잡해 보이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 주된 임차보증금 인수위험은 실질적으로 0원입니다. 현재 회차에서도 전봉수의 보증금 209,000,000원이 전액 배당돼 별도 인수액이 없습니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 237,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 225,000,000원의 105.3%이고, 최근 시세 추세 역시 -3.6%입니다. 18세대 다세대주택에 거래표본도 적고, 단지 경매 평균 유찰 1.7회·낙찰률 0.0%라는 지표까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리상 주된 인수위험은 해소됐지만, 신건 가격을 시세보다 싸다고 볼 수 없는 사건입니다.
