서울남부지방법원 2026타경5212. 강서구 방화동 까사지오 4층 403호, 전용 29.95㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라 그 임차권의 선순위성과 승계인의 포기 조건을 함께 읽는 것입니다. 이환건의 확정일자는 2019.04.12, 전입은 2019.05.08이고 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2020.11.03이라 임차인은 선순위 대항력을 갖습니다. 통상 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 이 사건은 매각물건명세서 비고의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 위험이 실질적으로 제거됩니다.
현재 회차 매각가 254,000,000원 가정에서는 집행비용 4,356,000원을 제외하고도 이환건 보증금 243,000,000원이 전액 배당되어 애초 미배당 임차보증금이 없습니다. 유찰되어 배당 부족이 생기는 시나리오에서도 계산상 미배당액이 발생하지만, 승계인 주택도시보증공사의 포기 조건이 적용되면 낙찰자가 실제 부담할 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5212 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 249-313 까사지오 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.95㎡ · 제4층 제403호 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2019.04.03 |
| 세대수 | 20세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 포기 조건이 핵심
말소기준권리는 2020.11.03 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 임차권등기·압류·현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이환건의 임차권등기 자체는 2021.06.14로 말소기준보다 늦어도, 실제 대항력 기준이 되는 전입일은 2019.05.08로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 권리분석에서는 임차권등기 순위만 보고 후순위라고 처리하면 안 됩니다.
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이환건 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 243,000,000원 | 2019.05.08 | 2019.04.12 | 대항력 있음 우선변제 |
| 승계인(주택도시보증공사) | 주거 · 임차권 승계 | 중복 합산 없음 | 2019.05.08 | 2019.04.12 | 대항력 있음 승계인 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
까사지오 전용 29㎡대 실거래는 확인된 표본이 6건입니다. 전체 평균은 245,666,666원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 245,000,000원이고 최신 거래는 2026.02 · 250,000,000원입니다. 현재 최저가 254,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.7%입니다. 최근 거래 추세도 -0.4%로 약한 하락 방향이므로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.95㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.05 | 29.43㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.06 | 29.95㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 2024.05 | 29.43㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2022.01 | 29.43㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.08 | 29.43㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 245,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 임차인 이환건 보증금 | 243,000,000원 | 243,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 6,644,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박혜진의 파산관재인 박문길 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이환건 보증금 243,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 가압류 채권에는 6,644,000원이 배당되고 3,039,356,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 제4층 제403호이며 사용승인일은 2019.04.03입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 주변환경. 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·과밀억제권역·토지거래허가구역 등에 해당합니다.
- 가격 표본. 까사지오 20세대, 확인된 실거래는 6건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 판단은 표본 수가 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
- 현장확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 불가해 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의해 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 선순위 기준일 확인. 이환건의 전입 2019.05.08은 말소기준 가압류 2020.11.03보다 빠릅니다. 임차권등기일 2021.06.14만 보고 후순위로 오판하면 안 됩니다.
- 승계분 중복계산 금지. 실제 임차보증금은 243,000,000원이며 승계인 주택도시보증공사를 별도 임차보증금으로 다시 더하지 않습니다.
- 현재 가격 검증. 최저가 254,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.7%입니다. 최신 거래 250,000,000원과 최근 추세 -0.4%도 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시 계산값 해석. 1회 유찰 시 43,444,800원, 2회 유찰 시 83,515,840원의 계산상 인수액이 표시되지만 포기·말소 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
- 현장 상태 확인. 내부 확인이 되지 않은 물건이므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 현장에서 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약 조건을 끝까지 읽어야 한다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 243,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 하지만 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되고, 더 낮은 가격에서 미배당액이 생기더라도 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 조건 이행을 전제로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 254,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 103.7%이고 최신 거래 250,000,000원보다 높으며, 최근 추세도 -0.4%입니다. 즉 이 사건은 권리 위험은 확약으로 정리되지만, 신건 가격에는 현재 시세 대비 할인 메리트가 확인되지 않는 물건입니다.
