서울남부지방법원 2026타경5212. 서울 금천구 독산동 명성팰리스 3층 303호 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “임차권등기가 말소되느냐”만 보면 안 됩니다. 임차인 정미화는 2018.11.12 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2018.10.19입니다. 반면 말소기준이 되는 주택도시보증공사의 가압류는 2020.11.03 접수됐습니다. 따라서 임차인의 대항력 발생시점이 말소기준보다 앞섭니다.
정미화의 주택임차권등기 자체는 2021.01.06 접수됐지만, 등기 내용에는 임대차계약일 2018.10.10, 주민등록·점유개시 2018.11.12, 확정일자 2018.10.19, 보증금 235,000,000원이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5212 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1023-4 명성팰리스 제3층 제303호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상9층 건물 내 제3층 제303호 · 사용승인일 2018.08.16 |
| 소유자 | 박혜진 · 단독소유 · 2018.12.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 현재 경매 | 2026.05.20 임의경매개시결정 등기 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 신청자 | 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2020.11.03 접수된 주택도시보증공사 가압류 3,046,000,000원입니다. 이후 금천구·서울특별시 등의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정미화의 전입·점유는 2018.11.12로 말소기준보다 앞서므로, 임차보증금의 미배당 잔액은 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 기명 임차인 1명 + 승계인 신고 1건
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미화 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 전입 2018.11.12 확정 2018.10.19 | 2021.01.06 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 승계인 | 주거 | 0원 | 전입 2018.11.12 확정 2018.10.19 | 2026.08.12 | 대항력 표기 우선변제 有 승계 |
기명 임차인은 정미화 1명이고, 별도로 “승계인” 신고 1건이 있습니다. 승계인 행은 보증금이 0원으로 기재되어 있으므로 정미화의 235,000,000원에 추가 합산하지 않습니다. 다만 승계관계가 별도로 표시된 만큼 배당요구와 권리승계 범위는 입찰 전 원문 대조가 필요한 부분입니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 263,000,000원 | 0원 | 263,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 210,400,000원 | 28,345,600원 | 238,745,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 168,320,000원 | 69,836,480원 | 238,156,480원 |
이 사건의 가격 구조가 가장 분명하게 드러나는 부분입니다. 1회 유찰 후 낙찰가가 210,400,000원으로 내려가면 임차보증금 235,000,000원보다 낙찰가가 낮아지고, 제공된 배당모델상 28,345,600원이 매수인 인수로 전환됩니다. 따라서 실질취득은 210,400,000원이 아니라 238,745,600원입니다.
2회 유찰에서도 낙찰가는 168,320,000원까지 내려가지만 인수액은 69,836,480원으로 늘어, 실질취득은 238,156,480원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간부터 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 인수로 이동해, 총 취득부담은 235,000,000원 보증금 수준 부근에 묶이는 구조입니다. 집행비용이 먼저 공제되므로 제공 시나리오의 실질취득액은 보증금보다 소폭 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 정미화 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 23,518,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박혜진의 파산관재인 박문길 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모델에서는 정미화 보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류 채권은 23,518,000원만 배당되고 3,022,482,000원이 미배당되지만, 이 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 세금 압류의 실제 우선순위·금액은 위 계산에 변동을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층 건물 내 제3층 제303호입니다.
- 건물. 사용승인일은 2018.08.16이고 외벽은 석재타일붙임, 창호는 PVC창호로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 감정요항표 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 기호(파)는 도시지역·제3종일반주거지역·도로 접합, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래. 감정요항표에는 해당 대상들을 공히 토지거래허가구역으로 기재하고 있습니다.
- 현황확인. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 되지 않아 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰에 의한 평가입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 재계산. 정미화의 보증금 235,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지가 곧 매수인 인수액을 결정합니다.
- 세금 압류 3건 확인. 2024.01.30 금천구, 2024.11.08 서울특별시, 2026.03.18 금천구 압류가 있습니다. 당해세 여부와 실제 세액을 확인해야 현재 0원 인수 계산을 검증할 수 있습니다.
- 승계인 신고 확인. 2026.08.12 배당요구한 “승계인”의 권리승계 근거와 정미화 임차권과의 관계를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 유찰가가 아닌 실질취득 기준. 1회 유찰 시 210,400,000원이 아니라 238,745,600원, 2회 유찰 시 168,320,000원이 아니라 238,156,480원을 기준으로 자금부담을 계산해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 폐문 부재로 내부확인이 되지 않았으므로 실제 내부상태·점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 교부청구 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘미배당 보증금’이 핵심이다
현재 신건 263,000,000원에서는 제공된 배당모델상 정미화의 보증금 235,000,000원이 전액 변제돼 인수액이 0원입니다. 하지만 이 결과만 보고 권리위험이 사라졌다고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞서고, 명세서도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
특히 1회 유찰 시 인수액 28,345,600원, 2회 유찰 시 69,836,480원이 발생해 실질취득은 각각 238,745,600원과 238,156,480원이 됩니다. 즉 유찰이 진행될수록 표시 최저가는 크게 떨어져도 실제 부담은 235,000,000원 임차보증금 수준 부근에서 버티는 구조입니다. 여기에 세금 압류 3건과 승계인 신고까지 있으므로, 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 배당 후 남는 임차보증금의 정확한 크기입니다.
