서울남부지방법원 2026타경5212. 강서구 화곡동 ‘더누림’ 4층 402호, 전용 26.37㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2018.09.17입니다. 사건은 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길이 신청한 청산을 위한 형식적 경매입니다.
권리의 핵심은 임차권입니다. 황초롱은 2018.11.26 임대차계약을 체결하고, 2018.11.28 확정일자를 받았으며 2018.12.09 점유를 시작해 2018.12.10 전입했습니다. 보증금은 209,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2020.11.03 주택도시보증공사의 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 있음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5212 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1041-16 더누림 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로13나길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.37㎡ · 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 경매 형태 | 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
등기 흐름상 박혜진은 2018.12.10 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞서 황초롱은 2018.11.28 확정일자를 받고 2018.12.09 점유, 2018.12.10 전입했습니다. 이후 2020.11.03 주택도시보증공사의 가압류가 들어왔고, 이 가압류가 본 분석의 말소기준입니다. 황초롱의 주택임차권등기는 2021.01.29 설정됐지만 임차권의 기초가 되는 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다.
2022.03.28에는 주택도시보증공사의 강제관리신청이 등기됐고, 2025.06.20 강제경매개시결정은 2025.11.18 말소됐습니다. 현재 사건인 2026타경5212의 임의경매개시결정은 2026.05.20 등기돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황초롱 | 2018.12.09 / 2018.12.10 | 2018.11.28 | 209,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
| 승계인 | 2018.12.10 | 2018.11.28 | 0원 | 기초관계 승계 | — | 포기·말소 조건 |
실제 임차권자는 황초롱 1명입니다. 명세서에는 별도로 승계인이 표시되지만 보증금은 0원으로 기재되어 있고, 비고에서 승계인을 주택도시보증공사로 특정하면서 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 명시하고 있습니다. 따라서 두 행의 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 확인 거래의 388.0%
더누림은 총 20세대, 사용승인일 2018.09.17의 다세대주택입니다. 전용 26.37㎡에 맞는 확인 거래는 2023.01, 6층, 57,990,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이라 시세 폭을 넓게 판단할 근거는 제한적이지만, 현재 최저가 225,000,000원은 이 거래금액의 388.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 26.37㎡ | 6 | 57,990,000원 |
| 비교값 | 26.37㎡ | 1건 | 57,990,000원 |
현재 회차는 인수액이 실질 0원이므로 실질취득액도 225,000,000원입니다. 비교 가능한 거래 57,990,000원보다 167,010,000원 높아, 최저가가 낮아 보이는 착시를 논할 단계가 아니라 현재 가격 자체가 확인 거래를 크게 웃도는 상태입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율을 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 황초롱 보증금 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 12,050,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박혜진의 파산관재인 박문길 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 황초롱 보증금 209,000,000원이 전액 배당되는 계산이고, 주택도시보증공사 가압류에는 12,050,000원이 배당됩니다. 가압류 채권의 미배당액은 3,033,950,000원입니다. 현재 회차의 매수인 인수 계산은 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 225,000,000원 | 0원 | 0원 | 225,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 180,000,000원 | 32,320,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 144,000,000원 | 67,816,000원 | 0원 | 144,000,000원 |
통상 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 생깁니다. 이 사건도 확약을 제외한 계산에서는 1회 유찰 시 32,320,000원, 2회 유찰 시 67,816,000원의 인수액이 산출됩니다. 그러나 매각 조건에 포함된 주택도시보증공사의 포기·말소 확약을 적용하면 그 인수액은 실질 0원이고, 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 해당 402호가 속한 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.09.17, 외벽은 치장벽돌타일붙임 마감, 창호는 PVC창호 등입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 해당 부지는 북측으로 폭 약 7m 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 175.6㎡, 공시지가는 3,596,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
- 내부 확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 되지 않아 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰에 의해 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 실제 임차권자 구분. 황초롱의 보증금 209,000,000원과 승계인 표기를 중복 보증금으로 계산하면 안 됩니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 225,000,000원은 확인 거래 57,990,000원의 388.0%입니다. 표본 1건이라는 한계까지 포함해 별도 시세조사가 필수입니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 보증기관 승계가 있더라도 현재 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부확인이 되지 않았으므로 수리비·하자 가능성을 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 확약으로 풀렸지만, 가격 격차는 그대로다
이 사건은 처음 보면 보증금 209,000,000원의 대항력 임차권 때문에 인수형으로 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 가격 면에서 유리한 것은 아닙니다. 현재 최저가이자 실질취득액은 225,000,000원, 확인되는 전용 26.37㎡ 거래는 57,990,000원으로 최저가가 거래금액의 388.0%입니다. 거래 표본이 1건이라는 한계가 있어 별도의 현장 시세 확인은 필요하지만, 주어진 숫자만 놓고 보면 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 자체보다 현재 감정가와 실제 거래 자료 사이의 매우 큰 격차입니다.
