서울남부지방법원 2026타경5212. 강서구 방화동 ‘까사지오’ 제2층 제202호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 박혜진이고, 2026년 5월 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길이 청산을 위한 형식적경매를 신청했습니다. 이 사건은 단순히 “임차권이 있으니 보증금을 떠안는다”라고 보면 틀립니다. 실제 권리구조는 대항력 있는 임차권과 주택도시보증공사의 승계 후 포기 조건을 함께 읽어야 합니다.

심규용의 전입일은 2019.04.17, 확정일자는 2019.04.12이고 임차보증금은 242,000,000원입니다. 말소기준인 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 행사할 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 적혀 있습니다. 따라서 해당 승계분에 대해서는 매수인 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 승계인 포기로 실질 인수는 0원

말소기준은 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 서울특별시동대문구 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 심규용의 임차권등기는 2021.05.28에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입은 2019.04.17로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차권이라고 단순 처리하면 안 됩니다.

※ 회차별 단순 권리계산만 적용하면 1회 유찰 시 42,444,800원, 2회 유찰 시 82,515,840원의 미배당 인수액이 발생하는 시나리오입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 승계인 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 임차권과 관련한 실질 인수는 0원입니다. 이 포기는 해당 승계분에만 적용되며, 별도의 독립 임차인이 확인될 경우 그 임차인의 대항력·인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 2.54억은 최근 시세 이상

까사지오의 면적대가 맞는 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 245,666,666원이지만, 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 245,000,000원, 최신 거래 250,000,000원, 최근 추세 -0.4%를 우선해서 볼 필요가 있습니다.

현재 최저가 254,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.7%입니다. 최신 거래 역시 2026.02의 250,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 더구나 최근 거래군과 이전 거래군의 추세 비교도 -0.4%입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만으로 가격을 긍정적으로 평가할 수 없고, 현재 신건 가격을 “시세보다 싸다”라고 표현할 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

현재 신건 가정에서는 임차보증금 242,000,000원이 전액 배당되어 배당표 자체에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가압류 채권은 7,644,000원만 배당되고 3,038,356,000원의 미배당이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 명목 인수액과 실질 인수액을 구분

일반적인 대항력 임차인 사건이라면 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 이 사건의 회차별 단순계산도 1회 유찰 시 42,444,800원, 2회 유찰 시 82,515,840원의 인수액을 표시합니다. 그러나 이 사건은 승계인 주택도시보증공사의 포기 조건이 있으므로 해당 임차권의 실질 인수액은 각 회차 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중이며, 까사지오는 20세대 규모입니다.
• 주위환경. 방화동 일대는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택과 이를 지원하는 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량을 통한 진·출입이 용이하고 인근 도로변 버스정류장과 지하철역 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 공부 확인. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 내부 확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 불가해 내부구조 및 이용상태는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 기초로 평가됐습니다.
• 거래 빈도. 제공된 면적대 실거래는 2021.08부터 2026.02까지 6건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 승계인 포기 조건 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 주택임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 절차를 매각조건에서 확인해야 합니다.
• 포기 범위 구분. 포기 효력은 해당 임차권 승계분에만 적용됩니다. 별도 독립 임차인이 존재하는 경우 그 권리까지 자동으로 소멸하거나 포기되는 것은 아닙니다.
• 가격 상한 검토. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 103.7%이고 최근 가격 추세도 -0.4%입니다. 권리 리스크가 낮아졌다는 이유만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 점유·내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 점유관계와 내부 상태는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용규제 사항이 표시돼 있으므로 적용 범위와 입찰 후 절차를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리 해소와 가격 매력은 별개다

이 사건의 핵심은 두 줄입니다. 첫째, 심규용의 보증금 242,000,000원 임차권은 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 권리입니다. 둘째, 매각물건명세서에 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로 그 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.

다만 권리상 인수 위험이 해소됐다고 해서 현재 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 신건 실질취득 254,000,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 103.7%이고, 최신 거래 250,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최근 가격 추세 역시 -0.4%입니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차권 때문에 위험한 물건”이라기보다 “승계인 포기로 주된 인수위험은 해소됐지만, 신건 가격이 최근 거래수준 이상인 다세대 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.