서울남부지방법원 2026타경5212. 서울 양천구 목동 서림그랑빌 제6층 제601호로, 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 핵심은 2020.12.17. 등기된 김민제의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2018.09.18., 확정일자는 2018.09.19., 점유개시는 2018.10.28., 주민등록일자는 2018.10.29.이며 보증금은 230,000,000원입니다. 이 임차권은 2026.05.20. 경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 시나리오 계산상 유찰 후 미배당액이 발생하더라도, 이 확약이 적용되는 승계인 부분의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 이 확약은 주택도시보증공사의 승계분에 적용되는 조건이며, 다른 별도 임차인이 있다는 의미로 중복 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5212 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 545-17 서림그랑빌 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 목동중앙본로28길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 28.8㎡ |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 청구액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
권리분석의 핵심은 김민제의 주택임차권입니다. 보증금 230,000,000원, 전입 2018.10.29., 확정일자 2018.09.19.로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 2026.05.20. 임의경매개시결정보다 앞선 권리이므로 일반적인 경우 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 이 사건은 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 실제 매수인 부담은 이 조건이 이행되는 범위에서 0원입니다.
② 임차관계 — 실제 임차관계와 승계인을 분리해서 본다
| 구분 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민제 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.10.29. | 2018.09.19. | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 주택도시보증공사 승계인 | 주거 · 승계 | 2018.10.29. | 2018.09.19. | 0원 | 잔액청구 포기 말소 조건 |
③ 시세 비교 — 신건 251,000,000원은 최근 거래보다 높다
서림그랑빌은 17세대, 사용승인일은 2018.06.04.입니다. 대상 면적은 28.8㎡이며 최근 확인된 거래는 2026.03. 전용 27.79㎡, 3층 240,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 240,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.79㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.8㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저매각가 251,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원의 104.6%입니다. 따라서 권리상 실질 인수가 0원이라고 해도, 현재 회차의 실질취득 기준은 251,000,000원이고 최근 시세보다 높은 구간입니다. 최근 거래가 1건뿐이므로 표본은 제한적이지만, 제공된 최근 시세 기준으로 신건을 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 김민제 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,686,000원 |
현재 회차에서는 임차보증금 230,000,000원이 전액 배당되는 계산이고 매수인 인수는 0원입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 미배당 32,811,200원, 2회 유찰 시 72,408,960원이 발생하지만, 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되므로 해당 승계분의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 원칙상 미배당은 늘지만 확약이 작동한다
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 251,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,800,000원 | 32,811,200원 | 확약 적용 시 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,640,000원 | 72,408,960원 | 확약 적용 시 0원 |
통상적인 대항력 임차인 사건이라면 매각가가 보증금 아래로 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인의 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기가 명시되어 있으므로, 위 32,811,200원과 72,408,960원은 일반 배당계산상 금액이고 확약 조건이 이행되면 매수인이 실제 부담하는 금액으로 보지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 목동 일대의 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량을 통한 진·출입이 용이하고 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호이며 사용승인일은 2018.06.04.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 공시지가는 4,236,000원/㎡이며 토지면적은 104.3㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 현황확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가하여 내부구조 및 이용상태는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의해 확인되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 확약 조건에 따른 주택임차권등기 말소 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 251,000,000원은 최근 거래 240,000,000원의 104.6%입니다. 권리상 인수 0원과 가격 경쟁력은 별개로 판단해야 합니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 거래는 1건이므로 층·향·내부상태 차이를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태. 폐문 부재로 내부확인이 불가했던 물건이므로 실제 내부상태와 수선 필요 여부를 현장 및 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 첫인상은 선순위 보증금 230,000,000원 때문에 복잡해 보이지만, 매각조건에 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시되어 있다는 점이 핵심입니다. 그 조건이 이행되는 범위에서는 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별도입니다. 현재 감정가와 최저가는 251,000,000원, 최근 거래 및 최근 12개월 평균은 240,000,000원으로 현재 가격은 최근 시세의 104.6%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 조건부 부담 해소라는 장점은 있지만, 신건 단계에서 가격까지 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 입찰 판단의 핵심은 확약 조건의 원본 확인과 최근 시세 대비 응찰가 검증입니다.
