서울남부지방법원 2026타경5212. 강서구 공항동 드리미타운 제2층 제203호, 전용 38.99㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자는 박혜진이고, 이번 경매는 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길이 신청한 청산을 위한 형식적경매입니다. 등기 흐름에서 핵심은 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2018.12.14에 조영만의 주민등록과 확정일자가 갖춰졌다는 점입니다. 즉 주택임차권 자체만 보면 대항력이 있는 선순위 임차관계입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 조건이 하나 더 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 배당 부족액이 계산상 발생하더라도 이 조건이 이행되는 범위에서는 그 부족액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5212 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 679-4 드리미타운 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.99㎡ · 제2층 제203호 |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 경매신청 | 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 · 청산을 위한 형식적경매 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 조건을 함께 봐야 한다
등기상 우리은행 근저당권은 2018.10.05 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 조영만은 2018.12.14 주민등록과 확정일자를 갖췄고 점유개시도 2018.12.08로 확인돼 기준권리보다 앞섭니다. 2021.01.29에는 보증금 245,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 관계인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영만 | 245,000,000원 | 2018.12.14 / 2018.12.14 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 승계인 | 0원 | 2018.12.14 / 2018.12.14 | 대항력 있음 | 배당요구 | 2026.08.12 배당요구 · 매각물건명세서상 주택도시보증공사 승계 조건 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최근 추세는 하락
드리미타운(679-4)은 총 15세대, 사용승인일은 2018.05.18입니다. 대상 전용면적은 38.99㎡이고 동일 면적 최근 거래는 2025.07의 275,000,000원, 2025.05의 265,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 38.99㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2025.05 | 38.99㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2024.07 | 41.46㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 41.46㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.99㎡ | 2건 | 270,000,000원 |
전체 4건 평균은 285,000,000원이지만, 2021.10의 340,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 더 최근인 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선하는 편이 데이터에 부합합니다. 현재 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.5%이며, 최신 거래와도 거의 같은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 임차인 조영만 보증금 | 245,000,000원 | 245,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 24,364,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 245,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 24,364,000원이 배당되는 계산입니다. 가압류 청구금액 기준 미배당액은 3,021,636,000원입니다.
④ 유찰 시 — 계산상 인수액과 실질 인수액은 다르다
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차보증금 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 274,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 219,200,000원 | 29,668,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 175,360,000원 | 72,895,040원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차권이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득비용에 더해집니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 명시돼 있어, 해당 승계 부분은 위 계산상 금액이 발생하더라도 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 공항동 일대는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택과 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려할 때 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물이며 해당 대상이 포함된 건물 사용승인일은 2018.05.18입니다.
- 도로. 해당 대상이 포함된 토지는 동측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,237,000원/㎡, 토지면적은 329.3㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 현황 확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가해 내부구조 및 이용상태는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의한 내용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 매각 시점에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 존재. 조영만은 2018.12.14 주민등록·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자이므로, 확약 조건을 빼고 권리를 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 285,000,000원보다 최근 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선해 응찰가를 검토하는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -10.0%이므로 감정가가 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 중요합니다.
- 내부상태 확인. 내부 확인이 되지 않은 상태이므로 건축물대장 현황도면과 실제 내부 상태의 차이를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 ‘조건부 해소’, 가격은 신건 메리트 부족
이 물건의 권리분석은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 인수”로 끝나지 않습니다. 조영만의 보증금 245,000,000원과 선순위 대항력은 분명하지만, 매각물건명세서에는 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 101.5%이고, 최신 거래 275,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -10.0%라는 점까지 고려하면 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 권리상 포기·말소 조건을 정확히 확인한 뒤, 최근 시세와 하락 추세를 기준으로 가격을 판단하는 데 있습니다.
