서울남부지방법원 2026타경5212. 금천구 독산동 지오빌 제101동 제6층 제602호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 연립/다세대 물건입니다. 소유자는 박혜진이고, 2019.04.08 소유권이전 당시 거래가액은 255,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라, 2020.11.03 주택도시보증공사의 가압류와 그보다 앞선 임차인의 대항력, 그리고 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
임차인 이형섭은 2019.03.15 임대차계약, 2019.03.19 확정일자, 2019.04.06 점유개시, 2019.04.08 주민등록을 갖추고 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차권입니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조이지만, 이 사건은 주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5212 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1006-137 지오빌 제101동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 현재 소유권 취득 | 2019.04.08 · 거래가액 255,000,000원 |
| 경매개시 | 2026.05.18 청산을 위한 형식적경매개시결정 · 채무자 박혜진의 파산관재인 박문길 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 가압류가 말소기준
2016.02.19 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 168,000,000원은 2019.04.01 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 이형섭이 2019.04.08 전입했고, 2020.11.03 주택도시보증공사의 3,046,000,000원 가압류가 말소기준으로 제시되어 있습니다. 임차인의 전입이 그보다 앞서므로 대항력은 살아 있습니다. 2021.05.14 등기된 주택임차권의 보증금은 255,000,000원이며 확정일자와 배당요구도 확인됩니다.
| 임차관계 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이형섭 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2019.04.06 전입 2019.04.08 | 2019.03.19 | 255,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 有 배당요구 2021.05.14 |
| 승계인 | 2019.04.08 | 2019.03.19 | 0원 | 대항력 有 우선변제권 有 배당요구 2026.08.12 |
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 307,000,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 연립·다세대의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세가 확인되지 않으므로 감정가 307,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 권리상 실질 인수가 0원이라는 점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 임차인 이형섭 보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 46,902,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박혜진의 파산관재인 박문길 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
307,000,000원 가정에서는 집행비용 5,098,000원과 임차보증금 255,000,000원이 먼저 반영되고, 주택도시보증공사 가압류에는 46,902,000원이 배당됩니다. 가압류 청구금액 중 2,999,098,000원이 미배당되며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 산식상 인수와 실질 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 산식상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 307,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 245,600,000원 | 13,638,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 196,480,000원 | 62,070,720원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 보증금보다 내려가는 순간 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건도 산식만 보면 1회 유찰 시 13,638,400원, 2회 유찰 시 62,070,720원의 미배당 임차보증금이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 확약 범위에서는 실질 인수 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 대상물건 일대는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 해당 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호이며 사용승인일은 2015.11.27입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·도로(접합)이며 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설설치제한지역 등이 포함되고 토지거래허가구역입니다.
- 현황확인. 공부와의 차이는 없으나 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가해 내부구조 및 이용상태는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의한 것입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약 원문 대조. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 승계관계 확인. 이형섭의 주택임차권과 주택도시보증공사의 승계관계를 매각물건명세서·배당요구·등기부 원문에서 대조해야 합니다.
- 별도 임차관계 확인. 확약 밖의 별도 임차인이나 별도 보증금이 있다면 그 위험은 따로 남으므로 현황조사와 인도관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 동일·유사 다세대의 최근 실거래 자료가 없어 307,000,000원의 고저를 판단할 수 없으므로 실거래 비교가 필요합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부확인이 되지 않았으므로 실제 내부상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표상 토지거래허가구역이므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 유효 범위’
이 물건은 겉으로 보면 보증금 255,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 부담이 큰 사건입니다. 실제로 유찰돼 낙찰가가 내려가면 산식상 미배당 보증금도 커집니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 유지·이행되는 한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 입찰 전 가장 중요한 확인사항은 ‘대항력 유무’ 자체보다 HUG 확약과 승계관계의 원문 대조입니다. 동시에 실거래 시세 자료가 없으므로 307,000,000원의 가격 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
