서울남부지방법원 2022타경5786. 서울 영등포구 신길동 소재 현스빌 제2층 제202호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 유홍열이며, 신청채권자는 우리은행입니다. 경매 청구금액은 492,772,914원, 말소기준인 우리은행 근저당권의 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2020-169호가 기재되어 있습니다.

권리의 선후관계 자체는 비교적 명확합니다. 다만 말소기준 이후의 세금압류가 소멸한다는 사실과, 세금채권이 배당에서 어떤 순위를 차지하는지는 별개입니다. 당해세 등 우선배당 항목이 실제로 존재하면 우리은행에 돌아갈 금액도 달라집니다. 더욱이 건물 일부 공사가 미완성으로 관찰되었고, 사건 용도는 대지로 표기된 반면 대상 주소와 등기 유형은 집합건물의 개별 호실을 가리킵니다. 따라서 권리 소멸뿐 아니라 매각 범위와 건물 이용상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류의 소멸

말소기준은 2020.02.24 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원, 등기상 채무자는 신현숙입니다. 이는 실제 대출잔액이 아니라 담보권의 채권최고액이며, 공동담보가 설정되어 있어 해당 호실에 대한 채무 부담을 단순히 이 금액으로 확정할 수는 없습니다.

이후 2021년부터 2023년까지 국세 및 지방세 압류 6건이 등기되었고, 2022.12.14 우리은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이들 등기상 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 강제경매 등기와 일부 압류·가압류는 이미 말소되어 있습니다.

② 임차인 및 점유관계 — 301호와 202호를 구분해야 한다

현황조사에서 확인된 인물은 김희수 1명입니다. 하지만 조사상 점유 부분은 301호이고, 경매 대상은 제202호입니다. 따라서 김희수를 제202호의 임차인으로 취급하거나 보증금 인수액을 합산해서는 안 됩니다. 제202호의 실제 임차인 및 점유자 수는 별도로 확인해야 합니다.

김희수의 전입일은 2024.03.01로 말소기준일인 2020.02.24보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있으며, 보증금과 확정일자 및 우선변제 관계는 확인이 필요합니다. 특히 상가건물임대차현황서에 표시된 점유 정보이므로 실제 점유 공간과 영업 여부도 원본 자료 및 현장조사를 통해 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세·가격 검토 — 감정가가 적정한지는 미확인

현스빌의 참고 정보에는 총 11세대, 준공일 2017.04.14, 참고 면적 49.63㎡가 표시됩니다. 그러나 이 면적이 경매 대상 제202호와 일치한다고 확인되지 않았습니다. 실제 매매가격, 최근 거래 평균 및 최신 거래가격도 확인되지 않아 동일 용도·동일 면적 기준의 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

시세 비교가 어려운 상황에서 신건 최저가 266,000,000원을 시장 대비 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 일부 공사 미완성이라는 특이사항이 있어 일반적인 준공·사용 중인 호실과 동일한 가격을 적용하기 어렵습니다. 실제 사용 가능 상태, 추가 공사 및 수리 부담을 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정한 4,524,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당 578,524,000원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

신건 매각가격을 가정하면 집행비용을 제외한 261,476,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 다만 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 한 단순 계산이며, 실제 피담보채권액 및 공동담보 배당관계를 반영한 확정 배당표는 아닙니다. 현재 추정상 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 장훈고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1·5호선 신길역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 동측 약 4m 내외 도로에 접합니다. 실제 진입 및 차량 이용 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조의 6층 건물로 위생·급배수설비 등이 기재되어 있습니다. 승강기설비에 관해서는 5·6층 미설치라는 기재가 있습니다.
• 토지·규제. 토지 참고 면적은 132.0㎡이며 공시지가는 3,403,000원/㎡입니다. 감정에는 제2종일반주거지역이 기재되어 있으나 토지 관련 정보에는 준주거지역, 정비구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함 표시되어 있어 필지별 최신 지정사항을 대조해야 합니다.
• 건물 용도. 감정상 사무소 및 다세대주택이 혼재합니다. 경매 대상 제202호를 일반적인 주거용 아파트로 간주할 수 없으며 공부상 용도와 실제 사용상태가 환금성 판단의 선행조건입니다.
• 환금성. 소규모 현스빌 건물로, 직접 비교 가능한 거래가격과 거래 추세가 확인되지 않았습니다. 공사 완성 여부와 개별 호실 이용상태를 고려한 별도 가치평가가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 대조. 사건 표기상 대지와 집합건물 제202호의 관계, 대지권, 별도등기 및 매각대상 목록을 매각물건명세서·감정평가서·등기부 원본에서 확인하세요.
• 세금압류 6건. 영등포세무서·관악세무서 및 지방자치단체 압류와 관련된 세목, 법정기일, 체납금액, 당해세 여부를 확인하세요.
• 공사 미완성. 미완성 부분의 범위, 실제 사용 가능 상태, 필요한 마감·설비 공사와 추가 비용을 현장조사 및 감정평가서로 확인하세요.
• 202호 점유관계. 조사된 김희수의 점유 표시는 301호입니다. 제202호의 실제 점유자, 임대차관계 및 인도 가능성을 별도로 조사하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 조사된 김희수의 보증금과 우선변제 관계가 명확하지 않으며, 제202호에 다른 점유자가 존재하는지도 확인해야 합니다.
• 공동담보와 채권액. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2020-169호, 실제 피담보채권액 및 예상 배당관계를 대조하세요.
• 적정 입찰가. 신건 가격 266,000,000원을 시세라고 가정하지 말고 동일 용도·면적의 실거래, 현장 상태 및 추가 공사 부담을 확인한 뒤 상한을 결정하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 212,800,000원, 2회 유찰 가정 170,240,000원을 참고하되 가격 하락만으로 매수 이익이 보장되는 것은 아닙니다.
• 부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득 관련 비용, 인도 및 수리·공사 비용을 별도 확인하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 상호 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”

이 물건은 2020.02.24 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 인수액도 0원입니다.

그러나 세금압류 6건의 우선배당 가능성과 공사 일부 미완성 문제, 제202호와 조사상 제301호의 점유 정보 불일치, 사건 용도와 집합건물 표시의 차이를 가볍게 볼 수 없습니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 최저가 266,000,000원의 가격 경쟁력을 입증하기 어렵습니다.

권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 물건 확인과 가격 평가는 보류가 필요합니다. 이 사건의 핵심은 단순히 말소되는 권리의 개수가 아니라 무엇을 취득하는지, 실제로 어떻게 사용할 수 있는지, 그 상태에서 얼마가 적정한지를 확인하는 데 있습니다.