서울남부지방법원 2022타경5786. 영등포구 신길동 현스빌 제3층 제301호가 경매에 나왔습니다. 현재 등기상 소유자는 유홍열, 신청채권자는 우리은행입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 79,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 선순위 근저당권의 채권최고액은 840,000,000원이며, 우리은행의 경매 청구액은 492,772,914원입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로, 채권최고액 전체를 이 호실만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이 사건에서 확인해야 할 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 세금 압류의 실제 배당순위와 당해세 문제. 둘째, 301호 점유자의 임대차 조건과 건축물 용도. 셋째, 일부 공사 미완성에 따른 보수비와 사용상 제약입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 추정만으로 즉시 응찰을 결정하기에는 확인할 사항이 많습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류는 소멸 대상

말소기준은 2020.02.24 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 국세·지방세 압류 및 현재 사건의 임의경매개시결정은 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 앞선 강제경매개시결정과 일부 가압류·압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

소유권은 2021.02.08 유홍열에게 이전됐으며, 등기원인은 진정한 등기명의의 회복입니다. 이는 일반적인 매매와 다른 등기 경위이므로, 과거 권리관계와 소유권 변동 과정을 최신 등기사항전부증명서로 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음 판단, 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 점유 관련 인물은 김희수 1명입니다. 301호에 관한 상가건물임대차현황서가 기재돼 있으며, 신고일은 2024.03.01입니다. 말소기준권리보다 늦은 신고일을 근거로 대항력 없음으로 분류돼 있지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

보증기관의 보증금 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 확인되는 점유 관련 인물은 실제 임차인으로 조사된 김희수 1명이며, 별도의 보증기관 신고를 중복 임차인으로 계산할 사안은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없는 신건

현스빌의 감정가와 최저매각가는 79,000,000원으로 같습니다. 하지만 해당 호실과 면적·용도가 비교 가능한 최근 실거래가격이 확보되지 않아 시세 대비 할인율을 판단하기 어렵습니다.

현스빌은 2017.04.14 준공된 것으로 집계되며, 단지 정보상 11세대입니다. 비교 가능한 실거래 표본과 확정적인 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 공동담보 및 실제 채권 잔액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

79,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,822,000원을 공제한 77,178,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 762,822,000원입니다.

⑤ 유찰 시 배당 시나리오

각 회차에서 신청채권자 우리은행의 청구액 492,772,914원은 예상배당으로 충족되지 않습니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 채권자의 회수금액은 감소하지만, 제공된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 계속 0원으로 추정됩니다. 다만 실제 배당은 세금채권, 공동담보, 배당요구 및 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 소재 장훈고등학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·5호선 신길역이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건축물. 철근콘크리트구조의 6층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수설비 등이 기재돼 있습니다.
• 접도. 건물 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 132.0㎡이며, 공시지가는 3,403,000원/㎡입니다. 감정요항표상 제2종일반주거지역으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등 제한사항이 기재돼 있어 개별 활용계획 수립 시 확인이 필요합니다.
• 환금성. 소규모 집합건물이며 직접 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 매도 시 가격 형성 및 거래기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 일부 공사 미완성으로 관찰됐습니다. 실제 공사 범위, 완성 가능성 및 보수비를 현장에서 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 등기 확인. 우리은행 근저당의 공동담보관계, 소유권 변동 경위 및 말소기준 이후 권리의 소멸 여부를 다시 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건의 세목과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 실제 배당순위 판단에 중요합니다.
• 임대차 원본 대조. 김희수의 계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록 및 점유개시 시점과 배당요구 여부를 확인하세요.
• 용도 일치 여부. 건축물대장상 해당 301호가 다세대주택인지 사무소인지, 실제 사용상태가 공부와 일치하는지 확인하세요.
• 미완성 공사 확인. 감정평가서 사진과 현장을 대조해 공사 잔여 범위 및 수리·완성 비용을 산정하세요.
• 시세 검증. 용도·면적·층·상태가 유사한 최근 매매사례를 확보한 뒤, 미완성 공사에 따른 비용을 반영해 입찰 상한을 결정하세요.
• 점유 및 명도. 실제 점유자가 누구인지 재확인하고 인도명령 가능 여부와 인도 협의에 필요한 비용을 검토하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 승계 가능성이 있는 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서를 확인하고 특별매각조건을 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 저가 매수”

서울남부지방법원 2022타경5786은 선순위 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 추정되는 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 세금 압류 6건, 김희수의 미확인 임대차 조건, 주거·사무소 용도 확인 문제, 일부 공사 미완성, 그리고 실거래 비교의 한계가 동시에 존재합니다. 이러한 조건에서는 권리상 소멸 구조만 보고 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

신건 최저가 79,000,000원은 감정가와 동일하지만 적정 시세를 확인하지 못했으므로 가격 메리트는 입증되지 않았습니다. 유찰 후 최저가가 낮아지는 경우에도 반드시 실제 거래가격과 공사비를 대조해야 합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 가격·물건 상태·점유관계에 대한 검증이 필요한 보수적 접근 대상입니다. 입찰 여부는 임대차·세금·용도·공사 상태와 실거래가격을 확인한 다음 판단하는 편이 타당합니다.