서울남부지방법원 2022타경5786. 서울 영등포구 신길동에 있는 현스빌 제6층 제601호 다세대주택입니다. 소유자는 유홍열이며, 2021.02.08 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 이전 원인은 일반 매매가 아닌 진정한 등기명의의 회복으로 기재돼 있습니다. 이 건의 중요한 기준점은 그보다 앞선 2020.02.24 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고 공동담보목록 제2020-169호가 설정돼 있습니다.
우리은행은 2022.12.14 임의경매를 신청했고, 사건의 청구금액은 492,772,914원입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 97,000,000원으로, 근저당권 채권최고액이나 신청채권자의 청구액에 비해 낮습니다. 그렇다고 매수인이 그 차액을 당연히 떠안는 것은 아닙니다. 배당 부족액과 매수인의 권리 인수액은 서로 다른 개념입니다. 이 사건은 바로 그 구분과 함께, 미완성 공사 및 실제 점유관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2022타경5786 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포로78길 4-1, 제6층 제601호 (신길동, 현스빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 제6층 제601호 |
| 건물 | 현스빌 · 철근콘크리트구조 · 6층 건물 |
| 건물 현황 | 2017.04.14 준공 · 다세대 11세대 · 사무소 및 다세대주택 혼재 |
| 소유자 | 유홍열 (2021.02.08 소유권 이전) |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 97,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 신청 청구금액 | 492,772,914원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.24 · 을구 1번 · 우리은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 840,000,000원 (공동담보목록 제2020-169호) |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (확인된 등기권리 및 배당 가정 기준) |
| 감정 특이사항 | 일부 공사 미완성으로 관찰됨 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
등기상 핵심은 2020.02.24 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 소유권 이전과 세금 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 남아 있는 국세·지방세 압류 6건은 모두 말소기준권리 이후 설정된 압류로 분류되며, 등기상으로는 매각에 따라 소멸할 권리입니다.
2018년의 강제경매개시결정은 2021.02.15 취하돼 2021.02.22 말소됐습니다. 과거 등록됐던 가압류와 일부 세금 압류도 이미 말소됐으므로, 현재 남은 권리와 구분해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 301호와 601호의 불일치
현황조사에는 김희수가 기재돼 있으나, 조사상 표시된 점유 부분은 301호(상가건물임대차현황서)입니다. 이번 경매 목적물은 601호이므로, 이 기재만으로 김희수를 601호의 임차인이라고 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희수 | 301호 상가건물임대차현황서 |
2024.03.01 | 미상 | 기재일 기준 없음 601호는 미확인 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
대항력 판단은 조사에 나타난 2024.03.01 기재일과 2020.02.24 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금·확정일자·점유의 법적 요건 및 601호에 관한 별도 임대차관계는 확정되지 않았습니다. 우선변제권도 확정할 수 없습니다.
특히 임대차관계가 확인될 경우에는 계약 호실, 실제 점유개시, 주민등록 또는 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 구분해서 검토해야 합니다. 현재 확인된 자료에서 보증기관의 보증금 대위·승계 신고는 나타나지 않습니다.
③ 가격 분석 — 97,000,000원이 싼지는 아직 판단할 수 없다
현스빌의 현재 최저매각가는 97,000,000원이고, 감정가와 같은 신건 가격입니다. 최저가 낙찰 및 인수액 0원을 가정한 실질취득금액도 97,000,000원입니다. 취득 관련 부대비용과 추가 공사비용은 별도로 고려해야 합니다.
다만 본건 601호와 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세는 확인되지 않습니다. 현스빌은 소규모 다세대주택이고, 일부 공사가 미완성으로 관찰됐습니다. 이런 물건은 완성된 정상 사용 가능 주택과 동일한 가격 수준으로 비교하기 어렵습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 97,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 97,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 실질취득금액 | 97,000,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 확인 필요 | 시세 비교 보류 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 | 가격 검증 필요 |
| 실거래 추세 | 확인 필요 | 상승·하락 판정 보류 |
④ 회차별 매각·미배당 시나리오
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 97,000,000원입니다. 유찰 시 매각가격이 내려가더라도 우리은행에 배당되지 않는 채권최고액 기준 금액은 더 커집니다. 그러나 배당 부족액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 97,000,000원 | 94,854,000원 | 745,146,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 77,600,000원 | 75,803,200원 | 764,196,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 62,080,000원 | 60,562,560원 | 779,437,440원 | 0원 |
미배당은 근저당 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 한 시나리오상 차액입니다. 공동담보의 실제 채무잔액이나 우리은행의 최종 확정 미회수채권액을 뜻하지 않습니다. 회차별 매각가는 시나리오이며 실제 매각기일 및 최저매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,146,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 840,000,000원 | 94,854,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 745,146,000원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
| 매수인 권리 인수(추정) | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 기준으로 추정한 2,146,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 745,146,000원은 매각대금에서 지급되는 금액이 아니므로 아래 배당 도넛에는 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 서울특별시 영등포구 신길동 장훈고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1·5호선 신길역이 있습니다. 감정요항표상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물로 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수설비가 기재돼 있습니다.
- 승강기 접근. 승강기설비가 있으나 5층과 6층은 미설치된 것으로 기재돼 있습니다. 본건은 6층 601호이므로 실제 이동 동선과 이용 편의를 확인해야 합니다.
- 미완성 공사. 매각물건명세서 비고에 일부 공사 미완성이 관찰됐다고 기재돼 있습니다. 이는 정상 사용 가능성, 내부 마감, 수선비 및 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지 및 도로. 감정요항표상 2필지 일단의 대체로 장방형 토지이며, 건물 동측에 폭 약 4m의 도로가 접합니다. 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도·규제. 감정요항표상 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 토지이용 관련 조회에는 정비구역·토지거래계약에관한허가구역 포함 표기도 있어 적용 범위를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 현스빌은 11세대 규모의 소규모 다세대주택으로 파악됩니다. 대규모 아파트와 달리 동일 조건 실거래 비교가 쉽지 않으며, 사무소와 다세대주택이 혼재하고 일부 공사가 미완성인 점을 매수자 수요와 매도 소요기간 판단에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 601호 실점유 확인. 현황조사상 김희수는 301호로 기재돼 있습니다. 601호에 누가 점유하고 있는지, 임대차계약 또는 사용관계가 존재하는지 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인의 대항력·우선변제 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 해당 호실 임대차가 발견되면 전입·점유·확정일자·배당요구를 확인해 인수 가능성을 재판정해야 합니다.
- 공사 미완성 범위 조사. 일부 공사 미완성이라는 기재가 외부 마감, 내부 마감, 설비, 사용 상태 중 어디에 해당하는지 확인하고 추가 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 6층 출입 및 승강기. 5층과 6층 승강기 미설치 기재를 현장에서 확인하고 실제 출입 동선과 환금성에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 6건의 세목, 법정기일 및 교부청구를 확인해야 합니다. 당해세 등 우선 배당채권의 존재 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권은 채권최고액 840,000,000원의 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보목록 제2020-169호와 채권 범위를 검토해야 합니다.
- 시세 비교의 적합성. 본건과 동일하거나 비교 가능한 다세대주택의 면적·층·용도, 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인해야 합니다. 미완성 공사 상태가 다르면 정상 매매 사례를 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 미납 관리비·기타 비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 인도·명도 비용, 미완성 공사 보수비 및 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 및 행정사항 대조. 건축물대장, 감정평가서, 토지이용계획 및 관련 고시를 대조해 본건의 용도, 사용 가능 상태와 적용 규제를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각 공고를 다시 확인해야 합니다. 현재 신건 최저가만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 저가 매수”
서울남부지방법원 2022타경5786의 권리 구조 자체는 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각 소멸하는 형태입니다. 최저가 97,000,000원에 낙찰되는 상황을 가정하면 확인된 권리의 인수액은 0원으로 추정됩니다. 우리은행의 큰 미배당액 또한 매수인이 그대로 부담하는 금액은 아닙니다.
그러나 이 물건은 일반적인 완성 주택의 단순 권리정리형 경매와 구분할 필요가 있습니다. 일부 공사 미완성이 매각물건명세서에 기재돼 있고, 임차인 조사의 호실은 본건 601호가 아닌 301호입니다. 국세·지방세 압류 6건에 따른 배당 변동 가능성도 확인해야 합니다. 최근 실거래가격을 통한 가치 검증도 아직 이뤄지지 않았습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 인수 구조는 비교적 정리 가능하지만, 점유·건물 상태·세금·시세의 핵심 검증 과제가 남아 있습니다. 현재 최저가를 가격 메리트로 인정하기 어렵고, 유찰로 가격이 내려가더라도 미완성 공사와 실제 사용가치에 대한 검증이 선행돼야 합니다. 권리 소멸은 긍정적, 입찰 판단은 현장·시세 확인 전까지 보류하는 것이 타당합니다.
