* 인수 0원은 현재 확인된 등기상 권리와 배당 가정을 기준으로 한 수치이며, 임차관계·매각조건에 대한 최종 보증이 아닙니다. 실질취득 기준액에도 취득세·명도비·보수비 등은 포함하지 않았습니다.
서울남부지방법원 2022타경5786. 영등포구 신길동 현스빌 제3층 303호의 임의경매입니다. 감정가와 현재 최저매각가가 모두 126,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 유홍열이며, 우리은행이 근저당권을 근거로 경매를 신청했습니다. 이 사건에서 눈여겨볼 부분은 은행의 채권최고액 840,000,000원과 경매 청구금액 492,772,914원이 모두 최저가보다 크다는 사실입니다.
그렇다고 이 채무 전부를 낙찰자가 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 말소기준 근저당과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반대로 은행 채권이 크고 압류가 많다는 이유만으로 가격이 싸다고 볼 수도 없습니다. 이 물건은 등기상 소멸 여부, 실제 점유관계, 공사 상태, 시장가격을 각각 구분해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2022타경5786 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포로78길 4-1, 제3층 제303호 (신길동, 현스빌) |
| 건물 위치 | 서울특별시 영등포구 신길동 95-10, 95-194 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 / 건물 내 사무소 용도 혼재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 6층 건물 중 제3층 제303호 |
| 건물 규모 | 현스빌 · 11세대 · 사용승인 관련 준공일 2017.04.14 |
| 소유자 | 유홍열 · 단독소유 |
| 감정가 | 126,000,000원 |
| 최저매각가 | 126,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 경매 청구금액 | 492,772,914원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.24 · 을구 1번 · 우리은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 840,000,000원 · 공동담보목록 제2020-169호 |
| 용도 관련 사항 | 감정평가 요항표상 일부는 사무소, 일부는 다세대주택으로 기재. 303호의 개별 대장 용도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 소멸, 점유관계는 재확인
핵심은 2020.02.24 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 해당 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 국세·지방세 관련 압류 6건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2018년에 개시됐던 강제경매는 이후 취하되어 말소됐습니다. 2021년의 가압류와 일부 세금 압류 역시 등기상 이미 말소된 이력입니다. 따라서 과거에 등기된 권리와 현재 남아 있는 권리를 중복해 인수 위험으로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 301호와 303호의 불일치가 핵심
현황조사에는 김희수가 기재되어 있으나, 점유 부분은 301호(상가건물임대차현황서)로 표시되어 있습니다. 경매 대상은 303호이므로 동일 호실 점유자로 확정할 수 없습니다. 303호를 실제로 누가 점유하는지 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희수 301호 · 상가건물임대차현황서 |
2024.03.01 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
김희수는 실제 임차인으로 조사된 인물 1명이지만, 기록상 점유 부분이 301호로 나타나 303호의 임차인으로 확정된 것은 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 확인된 사례는 아닙니다.
기재된 전입일 2024.03.01은 말소기준 근저당 설정일 2020.02.24보다 늦습니다. 이 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 조사 대상 호실이 서로 달라 303호에 대한 실제 대항력·우선변제권은 최종 판정할 수 없습니다.
③ 가격 검토 — 신건 126,000,000원, 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 126,000,000원입니다. 다만 현스빌 303호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래금액이 확인되지 않습니다. 전용면적 18.6㎡를 대상으로 한 참고 조사도 해당 호실과의 면적 일치가 확인되지 않아, 그 면적을 기준으로 303호의 거래가격을 단정할 수 없습니다.
현스빌은 11세대 규모의 소규모 건물입니다. 가격을 판단할 때에는 감정가뿐 아니라 실제 호실의 면적, 건축물대장상 용도, 공사 완성도, 향후 매도 가능성을 함께 고려해야 합니다. 현재 최저가를 시세 대비 할인 가격이라고 평가할 수는 없습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 126,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 126,000,000원 | 감정가 100% |
| 실질취득 기준액 | 126,000,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 직접 비교 가능한 거래 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰되는 경우를 기준으로 한 배당모형입니다. 채권최고액과 신청채권액은 구별해야 하며, 배당모형의 미배당액은 실제 확정 채무잔액과 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,564,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 840,000,000원 | 123,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 모형상 미배당액 | — | 716,564,000원 |
| 매수인 인수액 | — | 0원* |
집행비용 2,564,000원은 추정치입니다. 국세·지방세 중 우선배당 대상, 임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다. 미배당액 716,564,000원은 채권최고액 840,000,000원 기준의 모형상 차액으로 실제 잔존 채무를 뜻하지 않으며, 매수인 인수액도 아닙니다. *매수인 인수 0원은 현재 가정상 수치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 위험 확인은 별개
현재는 감정가의 100%로 진행되는 신건입니다. 이후 유찰될 경우의 가격·배당 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 예정된 실제 매각결과가 아니라 회차별 가정입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 은행 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 716,564,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 741,411,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 761,211,520원 | 0원* |
* 각 회차의 인수 0원은 확인된 등기상 권리와 동일한 점유 조건을 전제한 배당 가정입니다. 실제 선순위 임차권이 새로 확인되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 장훈고등학교 동측 인근. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·5호선 신길역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다. 도로 폭과 실제 주차·차량 동선은 현장에서 확인할 사항입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수설비가 기재되어 있으며 승강기설비는 일부 층에 미설치된 것으로 설명됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 132.0㎡, 공시지가 3,403,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 대지 전체에 관한 정보이지 303호의 대지권 면적이나 개별 평가액을 뜻하지 않습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역 및 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 나타납니다. 정비구역 및 토지거래계약허가 관련 표기도 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 이용상태. 사무소와 다세대주택이 혼재합니다. 303호의 실제 사용상태와 건축물대장상 개별 용도가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 환금성. 현스빌은 11세대 규모이며 비교 가능한 최신 실거래가격이 확인되지 않습니다. 소규모 건물 특성과 일부 공사 미완성 사항을 고려하면 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호·303호 점유 불일치. 김희수의 조사 부분이 301호인 반면 매각대상은 303호입니다. 출입문 호수, 실제 점유자, 전입·사업자등록 현황과 임대차 관계를 대조해야 합니다.
- 임차보증금·확정일자. 김희수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금 0원이나 선순위 권리 부존재로 단정해서는 안 됩니다.
- 말소기준권리. 2020.02.24 우리은행 근저당 설정과 이후 압류 6건의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 조세 관련 압류가 6건 존재합니다. 당해세 및 우선배당 세액을 파악하고 예상배당표의 차감 가능성을 검토해야 합니다.
- 공사 미완성. 매각물건명세서에서 일부 공사 미완성이 언급됩니다. 303호의 마감, 설비, 사용 가능 여부, 보완공사 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 개별 용도 확인. 감정평가상 사무소와 다세대주택이 혼재합니다. 303호의 건축물대장상 용도 및 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 126,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 볼 근거가 아직 부족합니다. 동일하거나 유사한 용도·면적·상태의 최신 거래사례를 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 공동담보목록 제2020-169호가 기재되어 있습니다. 담보 범위와 실제 피담보채권액은 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 303호의 실제 점유자와 명도 협의 가능성, 관리비 체납 및 매수인에게 문제 될 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 최신 등기부 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸과 안전한 취득은 다르다”
이 사건의 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 분명합니다. 2020.02.24 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류 6건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
하지만 여기서 곧바로 안전한 저가 매수라는 결론으로 넘어갈 수는 없습니다. 303호에 301호 점유자 기록이 연결된 문제가 있고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 여기에 일부 공사 미완성, 건물 내 사무소·다세대 용도 혼재, 조세 관련 압류 6건이 더해집니다. 최신 실거래 비교자료도 부족해 최저가 126,000,000원의 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다.
따라서 이 물건은 권리 소멸 구조는 조건부 합격, 점유·물건 상태·가격 검증은 보류로 판단합니다. 매수인의 확정 인수 위험을 확인하고 공사 상태와 개별 호실의 실제 시장가격을 검증하기 전에는 신건 가격만을 근거로 입찰하는 전략을 권하기 어렵습니다.
