서울남부지방법원 2022타경5786. 서울 영등포구 신길동 현스빌 제4층 제401호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 168,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 우리은행이고 청구금액은 492,772,914원입니다. 등기상 말소기준은 2020년 2월 24일 설정된 우리은행 근저당권이며, 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2020-169호가 기재되어 있습니다.
숫자만 보면 담보권 채권최고액이 매각예정가를 크게 초과하고, 은행도 상당 부분을 배당받지 못하는 구조입니다. 하지만 은행의 미배당 채권이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 주의해야 할 사항은 배당 순위가 확정되지 않은 세금채권, 공사 상태, 그리고 현황조사에서 발견된 임대차 정보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2022타경5786 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포로78길 4-1, 제4층 제401호 (신길동, 현스빌) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제4층 제401호 |
| 건물 이용상태 | 감정요항표상 사무소와 다세대주택 혼재 · 해당 호실의 공부상 용도 대조 필요 |
| 소유자 | 유홍열 (2021.02.08 소유권이전 등기, 진정한 등기명의의 회복) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 최저가 기준 10% 적용 시 16,800,000원 (실제 공고 확인) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 492,772,914원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.24 우리은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 · 공동담보목록 제2020-169호 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 준공 / 세대수 | 2017.04.14 / 11세대 |
| 권리 인수 산정 | 0원 (확인된 권리 및 배당 가정 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 세금 압류의 구분
말소기준은 2020.02.24 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 영등포세무서, 영등포구, 관악구, 관악세무서 등의 압류 및 2022년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거 강제경매개시결정과 일부 압류·가압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 및 점유관계 — 301호 기재와 401호의 불일치
현황조사에서 확인된 임대차 관련 인물은 김희수 1명입니다. 다만 현황조사에 기재된 위치가 301호로, 경매 대상인 401호와 일치하지 않습니다. 따라서 김희수를 대상 401호의 임차인으로 확정하거나, 반대로 401호가 확실히 공실이라고 판단할 수 없습니다.
| 성명 / 기재 호실 | 신고일 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
|
김희수 301호 · 상가건물임대차현황서 대상 401호와 불일치 |
2024.03.01 보증금 미상 차임 미상 |
기준권리 이후 기재된 신고일 기준 대항력 없음 401호와의 관계 미확인 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
산정 인수 0원 401호 실제 점유·임대차 확인 필요 |
이 사건에서는 임대차의 권리순위뿐 아니라 현황조사의 호수와 실제 매각 대상의 일치 여부가 중요합니다. 401호의 현장 점유, 실제 사용 용도, 임대차계약 관계, 배당요구 유무를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 시세가 확인되지 않으면 저렴하다고 볼 수 없다
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 168,000,000원입니다. 비교 대상으로 표시된 면적은 24.75㎡이지만 대상 물건과 면적이 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 또한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 실거래가격 및 가격 추세를 산정할 만한 동일 조건의 거래가 확인되지 않습니다.
| 감정가 | 168,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 168,000,000원 (신건) |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 비교 가능한 거래 확인 불가 |
| 최신 실거래 | 확인 불가 |
| 실거래 가격 추세 | 판단 불가 |
| 가격 메리트 | 검증 불가 — 신건 가격의 저평가 여부 미확인 |
| 현재 회차 인수액 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
| 현재 회차 실질취득 산정 | 168,000,000원 (부대비용·미확인 위험 제외) |
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 우리은행 | 840,000,000원 | 164,848,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 168,000,000원 |
우리은행 채권최고액을 기준으로 산정한 가상 배당입니다. 당해세·기타 우선 조세채권·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 은행 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 공동담보 채권최고액 840,000,000원을 이 호실의 확정 채무액으로 보아서는 안 됩니다.
현재 회차의 예상 채권 미배당액은 675,152,000원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 모형상의 부족액이지, 매수인이 별도로 부담해야 하는 금액이 아닙니다. 또한 신청채권자 청구액 492,772,914원에 대해서도 예상배당액 164,848,000원으로 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가와 배당 부족액
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 675,152,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 708,281,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 734,785,280원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가가 하락하면 매수인이 지급하는 낙찰대금은 낮아집니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 시세가 확인되지 않았기 때문에 1회 또는 2회 유찰 가격이 시장가치보다 낮다고 보장할 수는 없습니다. 위 회차는 가정에 따른 시나리오이며 실제 다음 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 장훈고등학교 동측 인근에 위치합니다. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1·5호선 신길역이 위치합니다. 감정요항표상 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다. 차량 접근 및 주차 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 규모. 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 현스빌은 11세대로 표시됩니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 적을 수 있어 환금성 판단에 유의해야 합니다.
- 건물 용도. 감정요항표에는 기호 1~4가 사무소, 기호 5~15가 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 각 기호와 401호의 대응관계, 실제 이용상태를 건축물대장과 대조해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수 및 승강기 설비가 기재되어 있으나, 일부 층의 승강기 미설치 사항이 있어 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 토지. 감정요항표에는 제2종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 토지 관련 정보에는 준주거지역과 정비구역 등 별도의 규제 표시도 포함되어 있어 대상 필지별 토지이용계획을 직접 대조해야 합니다.
- 공시지가. 토지 정보상 3,403,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 매매시세나 경매 적정가격과 동일하지 않습니다.
- 건물 상태. 감정평가 관련 비고에 일부 공사 미완성으로 관찰되었다는 내용이 있습니다. 해당 부분의 위치, 공사 범위, 보완 비용과 사용상 지장을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 6건. 영등포세무서·관악세무서 및 영등포구·관악구 관련 압류의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 우선배당 순위를 확인해야 합니다.
- 301호와 401호 구분. 김희수의 임대차 현황이 301호로 기재된 이유를 확인하고, 경매 대상 401호의 점유자·임대차관계·실제 사용상태를 별도 조사해야 합니다.
- 일부 공사 미완성. 현장 방문 및 감정평가서 사진·비고를 통해 공사 미완성 범위를 확인하고, 필요한 수선·마감 비용을 산정해야 합니다.
- 용도 확인. 사무소와 다세대주택이 혼재한 건물이므로 건축물대장상 401호의 용도, 실제 이용상태 및 위반건축물 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2020-169호를 확인하고, 실제 피담보채무액과 다른 공동담보물의 처리 상황을 점검해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 면적·유사 용도·인접 입지의 매매사례를 확인하여 168,000,000원이 적정한 가격인지 검증해야 합니다.
- 미납 관리비 및 인도비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 실제 점유자와의 인도 협의, 취득 및 보수 부대비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서 및 실제 매각 공고를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당 말소는 긍정적, 그러나 1.68억의 적정성은 미확인”
이 사건의 기본적인 권리 구조는 명확합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이며 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 제시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 세금 압류 6건의 실제 배당순위, 301호 임대차 기재와 대상 401호의 불일치, 일부 공사 미완성은 입찰 전에 반드시 확인해야 할 요소입니다. 시세를 검증할 수 있는 비교 거래도 확보되지 않아 신건 최저매각가 168,000,000원에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 부족합니다.
종합 판단은 C등급(44점), 추가 확인 후 접근입니다. 말소 가능한 권리 구조는 긍정적이지만, 세금 우선순위·점유관계·건물 상태·시장가격에 남아 있는 불확실성을 감안한 평가입니다. 단순히 최저가가 감정가보다 낮아지는 것을 기다리기보다, 401호의 실제 상태와 거래가치를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
