서울남부지방법원 2022타경5786. 서울 영등포구 신길동 현스빌 5층 501호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 118,000,000원. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 사건을 신청한 채권자는 주식회사 우리은행이고, 청구금액은 492,772,914원입니다. 등기부에는 이보다 큰 840,000,000원의 우리은행 근저당권 채권최고액이 설정되어 있습니다.
특이한 것은 이 근저당이 공동담보목록 제2020-169호에 연결되어 있다는 점입니다. 따라서 840,000,000원을 이 501호 한 채의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 해당 금액은 근저당권의 채권최고액이며, 실제 채권잔액과 공동담보물 사이의 배당 관계는 별도로 확인해야 합니다.
말소기준 이후 국세·지방세 압류가 반복적으로 설정되었고 2022년 우리은행의 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 세금의 배당 우선순위와 실제 점유자의 권리까지 등기상 말소 판단만으로 해결되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2022타경5786 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포로78길 4-1, 제5층 제501호 (신길동, 현스빌) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 단지 / 준공 | 현스빌 · 11세대 · 2017.04.14 |
| 소유자 | 유홍열 (2021.02.08. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 492,772,914원 |
| 말소기준권리 |
2020.02.24. 을구 1번 우리은행 근저당권 채권최고액 840,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유 관계 | 현황조사상 김희수 기재(301호). 본건 501호와의 관계 및 실제 점유 현황 확인 필요 |
| 감정평가 특이사항 | 일부 공사 미완성으로 관찰됨 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2020.02.24. 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채무자는 신현숙이고, 근저당권자는 주식회사우리은행입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
이후 발생한 국세·지방세 압류 6건과 2022.12.14. 임의경매개시결정등기 역시 매각으로 소멸할 예정입니다. 앞서 설정되었던 강제경매개시결정 및 일부 압류·가압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 301호 기록과 501호 불일치
현황조사에 김희수가 기재되어 있고, 전입일은 2024.03.01.입니다. 그런데 조사상 점유 부분은 301호(상가건물임대차현황서)로 표시됩니다. 이 사건의 매각 대상은 5층 501호이므로 해당 기록을 곧바로 501호 임차인으로 볼 수는 없습니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김희수 301호(상가건물임대차현황서) 본건 501호와 호수 불일치 |
2024.03.01 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
기재일 기준 후순위 본건 501호 관계 미상 |
미상 | 확인 필요 |
현황조사상 점유자 기재 1명. 301호로 표시되어 있으므로 실제 501호 임차인 수와 점유자는 확정되지 않았습니다. 기재 전입일은 말소기준권리보다 늦으며, 501호에 대한 독립적인 임대차·점유 권리는 별도 확인이 필요합니다.
현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 그 숫자는 확인된 등기권리 및 예상배당에 기반한 것입니다. 미확인 점유자의 임대차보증금 인수 가능성까지 완전히 배제하는 최종 판정은 아닙니다.
③ 가격 검토 — 1억 1,800만원의 적정성은 미확인
현스빌은 11세대 규모이고, 준공일은 2017.04.14.로 확인됩니다. 다만 이 사건 501호와 면적·용도 등이 일치하는 신뢰할 만한 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 최근 거래 평균·최신 거래가격·가격 추세를 토대로 118,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 118,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 118,000,000원 | 감정가의 100% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 비교 가능한 거래가격 미확인 |
| 실질취득 추정 | 118,000,000원 | 현재 회차 · 등기상 인수 0원 가정 |
| 공사·보수비용 | 확인 필요 | 일부 공사 미완성 관련 비용 미확정 |
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,452,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 115,548,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 118,000,000원 |
매각가 118,000,000원에서 추정 집행비용 2,452,000원을 제외하면 우리은행에 배당 가능한 금액은 115,548,000원입니다. 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 계산한 명목 미배당액은 724,452,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 840,000,000원은 실제 확정 채권잔액과 동일하지 않으며 공동담보 관계도 존재합니다. 국세·지방세의 실제 우선순위, 당해세, 최우선변제 및 확정 집행비용은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 명목 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 채권 부족은 커진다
현재 회차는 감정가의 100%인 118,000,000원입니다. 유찰을 가정하면 1회 유찰 시 94,400,000원, 2회 유찰 시 75,520,000원으로 계산됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 채권최고액 대비 명목 미배당액은 증가하지만, 후순위 등기권리가 소멸한다는 판단 자체는 변하지 않습니다.
| 회차 | 매각가격 | 우리은행 예상배당 | 명목 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 724,452,000원 | 0원 추정 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 747,699,200원 | 0원 추정 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 766,239,360원 | 0원 추정 |
유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각 일정이나 향후 최저매각가를 확정하는 수치는 아닙니다. 모든 회차의 인수액 0원은 확인된 등기권리 기준의 추정으로, 미확인 501호 점유·임대차 위험을 제외한 값입니다. 실제 세금 배당순위에 따라 예상배당액도 변동할 수 있습니다.
⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 영등포구 신길동 장훈고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1·5호선 신길역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임마감 등이며 위생·급배수설비가 기재되어 있습니다.
- 승강기. 감정요항표에 승강기설비와 함께 5·6층 미설치라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 본건은 5층이므로 실제 승강기 접근 및 이용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미완성 공사. 매각물건명세서 비고에 일부 공사 미완성으로 관찰됨이라고 기재되어 있습니다. 공사 범위·안전상태·사용 가능 여부와 마무리 비용 확인이 필요합니다.
- 용도. 감정평가상 건물 내 일부 호실은 대장상 사무소, 나머지 호실은 다세대주택으로 구분됩니다. 본건의 다세대주택 용도와 실제 이용상태의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 건부지로 이용되며 동측에 폭 약 4m 내외 도로가 접합니다. 공시지가는 3,403,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역으로 기재되어 있고, 가로구역별 최고높이 제한 및 대공방어협조구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 환금성. 11세대 규모이며 비교 가능한 실거래 사례가 확인되지 않아 현재 가격의 적정성과 향후 환금성에 대한 정량적 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 501호 점유자 확인. 김희수의 조사 기록은 301호로 표시되어 있습니다. 실제 501호 거주자·사용자와 점유 권원을 직접 확인해야 합니다.
- 임대차 권리 재검토. 501호 점유자가 확인되면 전입·점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구를 대조하고 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 미완성 공사 범위. 감정평가서상 일부 공사 미완성 내용을 실제 현장에서 확인하고 추가 공사비를 산정해야 합니다.
- 승강기 이용 상태. 5·6층 관련 승강기 특이사항이 있으므로 501호까지 실제 접근이 가능한지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2020-169호를 대조하여 담보목적물과 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류·배당 검증. 국세·지방세 압류 6건의 체납세액, 법정기일·당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 적정성 검증. 현스빌 및 인근 유사 다세대의 최근 실거래가격을 조사하고 층·전용면적·건물 상태·용도 차이를 보정해야 합니다.
- 관리비·인도비용. 체납 관리비 중 승계 가능한 항목과 실제 점유자의 인도 협의·명도비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장을 입찰 전 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 저가 낙찰”
이 사건은 등기권리의 말소 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2020년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 국세·지방세 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 확인된 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 실제 투자 판단에는 남아 있는 문제가 큽니다. 첫째, 조사된 점유 호수 301호와 매각 대상 501호가 다릅니다. 따라서 501호 점유·임대차 현황은 확정되지 않았습니다. 둘째, 일부 공사 미완성이라는 직접적인 물건 상태 위험이 있습니다. 셋째, 118,000,000원을 정당화할 실거래 시세 근거가 부족합니다.
채권최고액 840,000,000원 중 상당액이 배당되지 않는다는 사실은 낙찰자가 그 미배당액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 그렇다고 채권 부족이 큰 물건이라는 이유로 낙찰가가 저렴하다고 볼 수도 없습니다. 특히 공동담보 관계와 세금 배당이 얽혀 있어 배당표 자체도 단순 추정에 머물러 있습니다.
결론은 권리상 인수 0원 추정, 입찰 판단은 보류입니다. 501호의 실제 점유와 미완성 공사 범위를 확인하고, 비교 가능한 실거래가격과 추가 공사비를 산정한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 현재 가격이 감정가의 100%인 신건이라는 점만으로 할인이나 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
