서울남부지방법원 2022타경5786. 서울 영등포구 신길동에 있는 현스빌 제6층 602호 다세대 물건입니다. 감정가는 165,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 금액입니다. 등기상 소유자는 유홍열이고, 경매 신청채권자는 우리은행입니다. 등기부에는 2020.02.24 설정된 우리은행 근저당권이 존재하며, 채권최고액은 840,000,000원입니다. 경매 신청 청구금액은 492,772,914원입니다.

여기서 눈여겨볼 부분은 채권최고액의 크기가 아닙니다. 그 근저당권이 매각으로 소멸하는지, 세금채권의 배당순위와 실제 점유관계가 어떠한지가 중요합니다. 현재 등기상 말소기준은 명확하지만, 감정평가서의 미완성 공사 기재와 301호로 표시된 점유조사가 602호 입찰에 남기는 확인 과제가 있습니다. 권리분석과 별개로 건물의 실제 이용 가능 상태, 공사비 부담, 환금성까지 살펴야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 세금압류는 별도 주의

말소기준권리는 2020.02.24 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며 공동담보목록 제2020-169호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권 및 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기말소와 세금채권의 실제 배당순위는 서로 다른 문제입니다. 당해세 등 법정 우선권이 있는 조세채권은 설정시기만으로 후순위 배당이라고 단정할 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 301호와 본건 602호의 불일치

현황조사에는 김희수가 등장하지만, 표시된 점유 부분은 301호(상가건물임대차현황서)입니다. 경매 대상은 602호이므로 해당 인물을 본건 602호의 실제 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 본건 602호에서 확인된 실제 임차인은 0명이며, 이는 임차인이 존재하지 않는다는 확정 판단과는 다릅니다.

현황조사상 김희수 1명이 등재되어 있으나, 표시 호실은 301호입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 2024.03.01 신고일은 말소기준인 2020.02.24보다 늦지만, 본건 602호의 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격·회차 분석 — 감정가가 곧 시세는 아니다

현스빌은 총 11세대 규모의 소규모 건물입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 165,000,000원으로, 감정가 100%의 신건입니다. 다만 동일 면적·동일 용도에 대해 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가를 저렴한 가격이나 할인 매수가격으로 평가하지 않습니다.

위 시나리오에서는 유찰에 따라 매각가가 낮아지고, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 미배당액이 늘어나는 것을 매수인의 인수금이 증가하는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 산정되었습니다. 반면 실제 낙찰에 필요한 비용과 미완성 공사 관련 추가 지출은 별도 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)

집행비용 3,110,000원은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 우리은행 배당은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 기준의 모형입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

매각대금 165,000,000원에서 추정 집행비용 3,110,000원을 공제한 161,890,000원이 우리은행에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 840,000,000원과 비교한 부족액은 678,110,000원입니다. 다만 은행의 경매 청구금액은 492,772,914원이고 공동담보도 설정되어 있으므로, 채권최고액 대비 부족액을 실제 확정 채무잔액으로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 소재 장훈고등학교 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 대중교통. 인근에 버스정류장과 지하철 1·5호선 신길역이 있으며, 감정평가에서는 대중교통 사정을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 도로 접근. 차량출입이 가능하고 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다. 진입 여건과 실제 주차 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 6층 건물이며 외벽은 석재붙임마감 등, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다.
• 승강기. 감정평가 설비내역에는 승강기설비가 기재되어 있으나, 5·6층은 미설치로 표시됩니다. 본건은 6층이므로 실제 승강기 이용 가능 여부가 중요합니다.
• 규제. 감정평가상 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지이용 관련 자료에는 준주거지역·정비구역·토지거래계약 허가구역의 포함 표시도 있으므로 해당 지번별 적용 사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 3,403,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 602호의 실거래가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나 일부 공사 미완성이 관찰되었습니다. 법적 위반 여부와 공사의 실제 완성 여부는 별도의 판단사항입니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대 건물로, 대단지 주택처럼 풍부한 거래 표본을 전제하기 어렵습니다. 현재 가격의 시장 경쟁력은 검증되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 602호 점유관계 확인. 현황조사에 나타난 김희수는 301호로 표시됩니다. 반드시 602호의 실제 점유자, 전입·사업자등록, 임대차계약과 보증금 관계를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 본건에 대항할 수 있는 임차인, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 특별매각조건 및 점유관계가 어떻게 표시되는지 원본을 확인해야 합니다.
• 미완성 공사 범위 확인. 감정평가에 일부 공사 미완성이 관찰되어 있습니다. 내부 마감·설비·사용 가능 상태를 확인하고 필요한 추가 공사비를 별도로 산정해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 건물에는 사무소와 다세대주택 용도가 혼재합니다. 602호의 용도·면적·대지권과 감정평가 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 승강기·접근성. 5·6층 승강기 미설치 기재가 본건 이용에 미치는 영향을 직접 살펴야 합니다. 향후 임대·매도 과정에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 국세·지방세 우선순위. 압류 6건의 세목·법정기일·당해세 여부를 검토하여 실제 배당구조와 등기말소 범위를 확인해야 합니다.
• 공동담보와 청구금액. 우리은행 채권최고액은 840,000,000원, 경매 청구금액은 492,772,914원입니다. 공동담보 관계와 실제 배당요구채권액을 구분해야 합니다.
• 최근 실거래 검증. 602호와 용도·면적·건물 상태가 비교 가능한 거래를 확인하기 전에는 감정가나 유찰 후 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하지 않아야 합니다.
• 명도·관리비. 실점유자가 확인되면 인도 가능성, 점유 이전에 필요한 절차, 공용부분 관리비 체납 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 매각기일은 2026.10.27입니다. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 확인 끝난 물건”

현스빌 602호는 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸하고, 현재 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 이것은 분명한 권리상 장점입니다. 그러나 301호와 602호의 점유조사 불일치, 국세·지방세 압류 6건, 일부 공사 미완성, 그리고 비교 가능한 실거래가격의 미확인은 입찰 전 반드시 해결해야 할 과제입니다.

감정가와 최저가가 모두 165,000,000원인 신건이라고 해서 가격이 적정하다고 볼 수도, 유찰 후 최저가가 낮아진다고 해서 시장가격보다 저렴해진다고 단정할 수도 없습니다. 특히 총 11세대의 소규모 건물이고 6층 승강기 관련 확인사항까지 있으므로, 매수 이후의 이용 가능성과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

결론은 권리상 말소 구조는 확인되지만, 점유·공사·가격 검증 전 입찰 판단은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 근저당권이 사라지는지가 아니라, 602호를 실제로 어떤 상태에서 인도받고 얼마의 추가 비용으로 정상 이용할 수 있는지에 있습니다.