서울남부지방법원 2022타경5786. 서울 영등포구 신길동에 있는 현스빌 제3층 제304호가 경매에 나왔습니다. 물건의 용도는 다세대로 분류되어 있으며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 162,000,000원입니다. 현재 0회 유찰 신건으로, 신청채권자는 우리은행이고 청구금액은 492,772,914원입니다.
등기상 말소기준은 2020.02.24. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고, 공동담보목록 제2020-169호가 기재되어 있습니다. 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분석되어 있지만, 세금채권의 배당순위는 등기 순서만으로 확정할 수 없습니다.
더 중요한 확인사항은 실제 점유와 건물 상태입니다. 현황조사에는 김희수라는 임차인이 등장하지만 기재 호수는 301호로, 경매 대상인 304호와 다릅니다. 또한 매각물건명세서에는 일부 공사가 미완성으로 관찰되었다는 내용이 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 실제 추가 지출이 없다는 의미는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2022타경5786 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포로78길 4-1, 제3층 제304호 (신길동, 현스빌) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 제3층 제304호 |
| 소유자 | 유홍열 (2021.02.08. 공유자 전원 지분 이전등기 · 진정한 등기명의의 회복) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 492,772,914원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.24. 을구 1번 근저당권 · 우리은행 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2020-169호 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 주변 교통 | 지하철 1·5호선 신길역 및 인근 버스정류장 |
| 토지이용 | 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,403,000원/㎡ |
| 건물 특이사항 | 일부 공사 미완성 관찰 · 대장상 사무소와 다세대주택 혼재 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 세금 확인이 필요하다
핵심 말소기준권리는 2020.02.24. 우리은행 근저당권입니다. 채무자는 신현숙이며 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이 금액은 공동담보 근저당권의 채권최고액으로서, 본건에서 확정적으로 지급해야 할 실제 채무액이나 낙찰자가 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
② 점유·임대차 — 301호 기재와 304호 대상의 불일치
| 조사상 성명 | 기재 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 김희수 | 301호 상가건물임대차현황서 기재 |
2024.03.01. | 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
기재된 전입일은 말소기준 이후 · 확정일자 및 배당요구 확인되지 않음
|
현황조사에 나타난 김희수의 전입일은 2024.03.01.로, 2020.02.24. 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
다만 여기에는 놓치면 안 되는 문제가 있습니다. 임차 관련 기록에는 301호로 표기되어 있지만 이번 경매물건은 304호입니다. 두 호실이 다르므로 김희수를 곧바로 304호의 실제 임차인이라고 판단할 수 없습니다.
현재 배당 계산상 임차인 보증금 인수액은 0원이지만, 이는 실제 304호의 점유·임대차 사항이 모두 확인되었다는 의미가 아닙니다. 새롭게 확인되는 임차관계나 점유 권원에 따라 명도 및 취득 관련 위험을 다시 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 시세 검증 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이번 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 162,000,000원입니다. 신건이므로 아직 유찰로 인한 가격 하락은 반영되지 않았습니다.
현스빌의 가격을 판단할 때는 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 실제 매매사례가 필요합니다. 그러나 현재 확인 가능한 자료에서는 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교가 확보되지 않았고, 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가를 기준으로 한 적정 가격 검증도 어렵습니다.
따라서 감정가 162,000,000원이 현재 시장가치보다 낮다고 주장할 근거는 없습니다. 특히 일부 공사 미완성 사항이 있는 만큼 정상적으로 사용 가능한 다세대주택의 거래가격을 그대로 적용해서도 안 됩니다.
| 가격 구간 | 최저매각가 | 예상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 162,000,000원 | 0원 | 실거래 대비 가격 메리트 미확인 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 129,600,000원 | 0원 | 가격 인하 시나리오 · 별도 시세검증 필요 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 103,680,000원 | 0원 | 가격 인하 시나리오 · 공사비·명도비용 확인 필수 |
유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원은 현재 권리분석 모형상 금액으로, 취득세·미납 관리비·명도비·공사비 등은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 한도 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 840,000,000원 | 158,932,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 | 840,000,000원 기준 | 681,068,000원 |
최저매각가 162,000,000원에 낙찰된다는 가정하에 집행비용 3,068,000원을 공제하면 우리은행 근저당에 158,932,000원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 840,000,000원과 비교하면 미배당액은 681,068,000원입니다.
이 미배당액은 매수인 인수금이 아닙니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조라면 잔여 피담보채무가 있다는 이유만으로 낙찰자에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 또한 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있으므로 미배당액은 어디까지나 채권최고액 기준 추정치입니다.
집행비용은 추정치이며, 국세·지방세 당해세 및 법정기일에 따른 우선배당, 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 채권잔액·공동담보 회수액·교부청구 현황에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수액을 구분
| 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 681,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 713,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 738,571,520원 | 0원 |
신건에서는 채권최고액 기준 미배당이 681,068,000원이고, 1회 유찰 가정에서는 713,014,400원, 2회 유찰 가정에서는 738,571,520원으로 증가합니다. 반면 매수인 인수 추정액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 영등포구 신길동 장훈고등학교 동측 인근입니다. 주위에는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 1·5호선 신길역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임마감 등이며, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급배수 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 건물 용도. 감정요항표에 따르면 건물의 기호 1~4는 대장상 사무소, 기호 5~15는 다세대주택입니다. 본건은 다세대로 분류되어 있으나 개별 호실의 건축물대장 용도와 실제 이용상태의 일치 여부는 원본 대조가 필요합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역에 위치하며, 가로구역별 최고높이 제한 및 대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 관련 규제의 구체적 적용 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
- 공사 미완성. 매각물건명세서에 일부 공사가 미완성으로 관찰되었다는 내용이 있습니다. 실제 공사 범위, 사용 가능 상태, 보완공사 비용과 완료 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 신길역 접근성은 입지 측면의 장점이지만, 건물 내 사무소·다세대 용도 혼재와 공사 미완성 사항이 있습니다. 동일 조건의 실거래 비교도 확보되지 않아 현재 가격에서의 재매각 용이성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호와 304호의 점유관계 대조. 김희수의 조사상 호수가 301호인 이유를 확인하고, 대상 304호에 별도 점유자나 임차인이 있는지 조사해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 임차관계·점유관계·인수되는 권리·공사 미완성 관련 비고를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 압류 6건의 조세채권 확인. 국세 및 지방세의 원인세목, 법정기일, 당해세 여부, 교부청구액과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 우리은행 공동담보목록 제2020-169호와 실제 채권잔액, 다른 담보물의 변제·처분 현황을 확인해야 합니다.
- 미완성 공사 현장 점검. 내부 마감과 설비, 실제 사용 가능 상태를 확인하고 추가 공사에 필요한 비용과 절차를 파악해야 합니다.
- 용도 및 건축물대장. 본건 304호의 공부상 용도와 실제 현황, 위반건축물 여부, 사용승인 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 현스빌 및 인근 유사 다세대주택의 동일 면적·층·상태 거래를 확보한 다음 입찰가격을 산정해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자의 인도 가능 여부와 미납 관리비, 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 경매 진행 상태. 매각기일 2026.10.27.의 진행 여부와 매각조건 변경, 취하·정지·기일변경 공고를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
서울남부지방법원 2022타경5786 현스빌 304호는 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 현재 배당 모형상 매수인 인수액은 0원이고, 후순위 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리 소멸 구조만으로 입찰을 결정하기에는 확인되지 않은 사항이 중요합니다. 국세·지방세 압류 6건에 따른 배당순위 문제, 301호로 조사된 임차인과 경매 대상 304호의 불일치, 일부 공사 미완성, 그리고 실거래 시세 비교의 불확실성이 함께 존재합니다.
최저가 162,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않습니다. 유찰에 따라 가격이 내려가는 시나리오가 있더라도 공사비와 점유·명도 비용이 얼마인지 파악되지 않으면 실질적인 취득가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.
결론은 권리상 인수 0원 추정, 입찰 판단은 보류입니다. 건물 상태와 304호 실제 점유관계를 확인하고, 세금 우선배당 및 동일 조건 실거래를 검증한 뒤에야 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 현 단계에서는 주의가 필요한 C등급으로 평가합니다.
