서울남부지방법원 2022타경5786. 서울 영등포구 신길동 현스빌 제3층 305호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 유홍열이며, 등기상 소유권 이전은 2021년 2월 8일에 이루어졌습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020년 2월 24일 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 840,000,000원이 적혀 있는데, 이는 공동담보가 설정된 근저당의 최고한도액이지 해당 호실의 확정 채무액이나 낙찰자가 인수할 금액을 의미하지 않습니다.

우리은행은 492,772,914원을 청구하여 2022년 12월 14일 임의경매개시결정을 받았습니다. 이후에도 압류가 추가됐으며, 등기상 현재 말소되지 않은 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정됐습니다. 일반적인 매각 소멸 관계만 보면 단순하지만, 국세·지방세 등의 법정 우선순위는 등기 순서만으로 결정되지 않을 수 있습니다. 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

권리의 기준점은 2020.02.24 우리은행 근저당권입니다. 후속 압류 7건과 우리은행 임의경매개시결정은 이보다 늦게 등기되어, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2018년 강제경매개시결정과 과거 압류, 2021년 곽종운 가압류 등은 이미 말소된 이력으로 확인됩니다.

임차인 및 점유 관계 — 301호와 305호의 불일치

현황조사에는 김희수라는 이름이 확인되지만, 임차 부분은 301호(상가건물임대차현황서)로 기재되어 있습니다. 반면 이 사건 경매 대상은 305호입니다. 따라서 조사된 김희수를 곧바로 305호의 임차인으로 간주하거나, 반대로 305호에 임차인이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

기재된 전입일 2024.03.01은 말소기준일 2020.02.24보다 늦습니다. 따라서 이 전입일을 기준으로는 우리은행 근저당보다 우선하는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 무엇보다 점유 호수가 다릅니다. 305호에 실제로 누가 점유하고 있는지, 별도의 선순위 임차인이나 점유자가 있는지는 미확인 상태로 보아야 합니다.

② 가격 판단 — 최저가 115,000,000원, 시세 메리트는 미확인

현스빌은 2017.04.14 준공, 확인된 주거 세대수는 11세대입니다. 참고면적 17.02㎡가 확인되지만 대상 호실과 면적 일치가 검증되지 않아, 이 수치를 305호의 확정 면적으로 적용하거나 평당가격 산정에 이용하기는 어렵습니다.

동일 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 115,000,000원이 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 현재 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 할인 매물이라고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

최저가인 115,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,410,000원을 먼저 공제하고, 나머지 112,590,000원이 우리은행에 배당되는 추정입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

채권최고액 840,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 727,410,000원입니다. 다만 공동담보 근저당의 채권최고액을 사용한 계산상 수치이며 실제 확정 채무 잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 금액은 매수인이 인수할 채무가 아닙니다. 신청채권자의 청구금액은 별도로 492,772,914원입니다.

예상배당은 집행비용과 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

회차별 매각·배당 시나리오

예상 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 낮아질수록 우리은행에 돌아갈 배당이 감소하고, 계산상 미배당액은 증가합니다. 반면 확인된 등기권리 기준 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 추정됩니다.

이는 확인되지 않은 선순위 점유·임대차 권리가 없다는 전제에 따른 것입니다. 새로운 대항력 임차인이 확인되면 낙찰가와 별도로 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.

④ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 장훈고등학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1·5호선 신길역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구성. 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 감정평가상 일부 호실은 사무소, 일부 호실은 다세대주택입니다. 단일 용도의 아파트 건물이 아닙니다.
• 건축 상태. 매각물건명세서에 일부 공사 미완성이 기재되어 있습니다. 내부 마감·설비·실제 이용 가능 상태 및 추가 공사비 확인이 필요합니다.
• 접도. 건물 동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 관련 토지는 2필지 일단으로 이용되고 있으며, 토지면적 132.0㎡, 공시지가 3,403,000원/㎡가 확인됩니다. 이는 305호의 전용면적이나 전유 대지지분을 의미하지 않습니다.
• 도시계획. 감정평가상 제2종일반주거지역이며, 토지 관련 규제에는 과밀억제권역·정비구역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 세부 용도지역과 규제 적용은 토지이용계획확인서 원본으로 대조해야 합니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 위반건축물 표시가 없다는 것과 공사가 모두 완성되어 정상적으로 사용 가능하다는 것은 별개입니다.
• 환금성. 주거 세대수 11세대의 소규모 건물입니다. 대규모 아파트단지와 달리 동일 조건의 거래 표본 확보가 어려울 수 있어, 매각 시 수요와 거래 유동성은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2020.02.24 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 공동담보목록 제2020-169호의 범위와 현재 권리 상태를 확인하세요.
• 305호 점유 확인. 현황조사상 김희수의 임차 부분은 301호입니다. 경매 대상 305호의 점유자, 전입 관계, 임대차계약과 현장 호실 표시를 직접 대조하세요.
• 임대차 보증금 확인. 조사된 김희수의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 305호에 별도의 선순위 임차인이 확인되면 권리 인수액을 다시 계산하세요.
• 압류 및 조세채권 확인. 후순위 압류 7건의 채권 종류와 법정 우선순위를 확인하세요. 당해세 또는 우선징수권 여부에 따라 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 우리은행 채권최고액 840,000,000원은 공동담보 근저당의 최고한도액입니다. 실제 피담보채무와 다른 공동담보물건 현황을 확인하세요.
• 공사 미완성 부분 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가서 사진·현황을 대조하고, 실제 미완성 범위와 사용 가능 상태를 확인하세요.
• 건축물대장 확인. 대상 305호의 정확한 전유면적, 대장상 용도, 건축물 현황 및 사무소와 다세대주택의 구분을 확인하세요.
• 실거래 및 환금성 확인. 동일 용도·면적·건축 상태의 최근 거래가격과 인근 대체 매물을 검토한 후 입찰 상한을 결정하세요.
• 관리비·명도 비용 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 실제 점유자에 대한 인도 절차, 공사 관련 부담을 확인하세요.
• 매각 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 입찰 당일 매각조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸 예상 ≠ 입찰 위험 없음”

이 사건의 가장 큰 장점은 우리은행 근저당과 뒤따른 압류들이 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 확인된 등기권리 기준으로는 매수인이 직접 인수할 채무가 없으며, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액도 115,000,000원입니다.

그러나 이 물건을 권리가 완전히 깨끗한 안전형 물건으로 평가하기에는 확인해야 할 부분이 남습니다. 압류 7건의 법정 배당순위, 305호가 아닌 301호로 기재된 임차인 조사, 일부 공사 미완성, 비교 실거래 미확인이 동시에 존재하기 때문입니다.

특히 현재 신건 최저가 115,000,000원이 적정 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 소규모 다세대 건물의 환금성과 완성 상태까지 고려하면, 단순히 등기상 인수액이 0원이라는 이유로 가격에 가점을 주기는 어렵습니다.

권리의 기본 구조는 파악되지만, 점유·건축 상태·시세 검증이 끝나지 않은 조건부 검토 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 근저당 채권최고액의 크기가 아니라, 305호에 실제로 승계할 권리가 존재하는지와 해당 가격에 정상적으로 취득·사용·처분할 수 있는지입니다.