부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 6층 비-606호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 조사에서는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 156,000,000원에서 2회 유찰된 76,440,000원입니다.
표면 가격만 보면 최근 12개월 거래 135,000,000원보다 낮습니다. 하지만 최근 12개월 표본은 1건이고 면적은 32.25㎡로 본건 기준 28.1317㎡와 맞지 않습니다. 동시에 최근 가격이 과거보다 -34.4% 내려온 하락 추세입니다. 따라서 전체 거래 평균 195,714,285원 대비 최저가가 39.1%라는 수치만으로 할인폭을 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 6층비-606호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 탐문 |
| 건물 / 기준면적 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상19층 · 6층 비-606호 · 28.1317㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유 승계는 별도
말소기준으로 산정된 권리는 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류 4,270,000,000원입니다. 이후 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 주택도시보증공사의 미배당액이 크더라도 그 금액 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 산정되어 있지는 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 비-606호는 승계액을 확정할 수 없다
현황조사에 여러 호실 점유자가 함께 기재되어 있지만, 본건 주소인 비-606호와 직접 일치하는 점유자는 신명숙입니다. 신명숙은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 다른 기재자들은 비-609호, 비-610호, 비-704호 등 다른 호실로 표시되어 있어 그 보증금을 비-606호 인수액에 합산할 수 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입신고 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신명숙 | 비-606호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신욱재 | 비-609호 | 2019.11.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 김민지 | 비-610호 | 2022.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 강경진 | 비-704호 | 2020.07.01 | 2025.03.14 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 이보란 | 비-705호 | 2019.06.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 김혜연 | 비-706호 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 김주현 | 비-709호 | 2023.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 박상규 | 비-710호 | 2020.12.30 | 2025.02.24 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 이시은 | 비-1204호 | 2019.10.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 김종욱 | 비-1210호 | 2024.04.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 진용길 | 비-1304호 | 2024.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
| 이효빈 | 비-1306호 | 2021.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 유보 |
③ 시세 비교 — 56.6%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
대동레미안센트럴시티의 거래 자료는 32.25㎡ 기준입니다. 본건 기준면적 28.1317㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 한 건, 135,000,000원이며 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 현재 최저가 76,440,000원은 그 금액의 56.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
과거에는 200,000,000원대 거래가 있었지만 최신 거래는 135,000,000원으로 내려왔고, 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -34.4%입니다. 따라서 가격 판단의 기준은 195,714,285원의 전체 평균보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 하락 추세가 우선입니다. 다만 그 최신 거래조차 본건보다 면적이 커 직접적인 동일면적 시세로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 74,664,080원 |
| 신청채권자 · 해운대농업협동조합 | 1,043,463,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 주택도시보증공사 채권에는 74,664,080원이 배당되고 4,195,335,920원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 비-606호 임차인의 보증금·대항력 확인 전까지 실제 실질취득비용은 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 지목 대, 주상용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 인근 탐문을 토대로 통상적인 상태를 상정해 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비-606호 신명숙 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 미배당 보증금 승계 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 현재 76,440,000원은 승계보증금이 확인되지 않은 상태의 하한입니다. 인수금이 확인되면 낙찰가와 합산해 최근 거래와 다시 비교해야 합니다.
- 다른 호실과 분리. 현황조사에 기재된 비-609호·비-610호·비-704호 등 다른 호실 점유자의 보증금을 비-606호 인수액에 합산하지 말고, 본건 점유관계와 분리해 확인해야 합니다.
- 을구 원본 대조. 2019년 해운대농업협동조합 근저당의 말소 표시와 2026.01.21 농업협동조합자산관리회사 근저당권이전 기재의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보정. 최신 거래 135,000,000원은 32.25㎡이고 본건 기준면적은 28.1317㎡입니다. 동일면적 거래로 단정하지 말아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -34.4%이므로 과거 200,000,000원대 거래나 전체 평균 195,714,285원만으로 응찰가를 높여서는 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했던 만큼 실제 이용상태와 내부 상태를 입찰 전 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 먼저 볼 것은 승계보증금”
감정가 156,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 76,440,000원, 최근 12개월 참고거래 135,000,000원의 56.6%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 시장은 최신 거래가 135,000,000원까지 내려오며 최근 추세가 -34.4%이고, 그 거래조차 본건과 면적이 일치하지 않습니다.
결정적으로 비-606호 직접 점유자 신명숙의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당표상의 인수액 0원만 보고 매수인의 실질취득가를 76,440,000원으로 확정하면 안 됩니다. 등기상 후순위 소멸은 비교적 명확하지만, 임차인 승계와 실질취득가는 아직 미확정. 이 물건은 가격 숫자에 앞서 점유·보증금 확인을 끝낸 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
