부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 6층 비-606호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가는 156,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 53,508,000원입니다.
가격 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 권리 확인이 먼저입니다. 계산상 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 조사된 점유·임차 관계에서 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자는 대항력 여부와 실제 인수금액을 확정할 수 없으므로, 실질취득가를 53,508,000원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 6층비-606호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 53,508,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 | 해운대농업협동조합 |
| 청구액 | 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.08.29 가압류
계산된 말소기준권리는 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 4,270,000,000원입니다. 이후 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2019.04.24 설정된 해운대농업협동조합 근저당은 채권최고액 6,000,000,000원으로 등기되었고, 2021.07.14 채권최고액 1,248,000,000원으로 변경된 기록 및 2026.01.21 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록이 있습니다. 최초 근저당 항목은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 보증금 미상, 인수액 확정 불가
| 성명 | 조사 호실 | 전입일 | 대항력 판단 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신명숙 | 비-606호 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신욱재 | 비-609호 | 2019.11.04 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민지 | 비-610호 | 2022.11.07 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강경진 | 비-704호 | 2020.07.01 | 대항력 가능·미상 | 2025.03.14 | 미상 |
| 이보란 | 비-705호 | 2019.06.20 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혜연 | 비-706호 | 2020.09.10 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주현 | 비-709호 | 2023.04.11 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박상규 | 비-710호 | 2020.12.30 | 대항력 가능·미상 | 2025.02.24 | 미상 |
| 이시은 | 비-1204호 | 2019.10.30 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김종욱 | 비-1210호 | 2024.04.12 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진용길 | 비-1304호 | 2024.06.10 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이효빈 | 비-1306호 | 2021.06.04 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
비-606호에 직접 표시된 조사자는 신명숙이며 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 비-606호 자체도 대항력 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다. 나머지 조사자들은 비-609호부터 비-1306호까지 다른 호실로 표시되어 있고, 감정요항표 역시 비-606호 외 12개호를 함께 조사한 것으로 기재되어 있습니다. 각 호실과 이 매각대상 사이의 실제 인수관계는 원문 서류 대조 전 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘직접 비교’는 제한적
대동레미안센트럴시티의 비교자료상 대상면적은 28.1317㎡인데, 확보된 실거래는 모두 32.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격은 절대적인 적정가라기보다 참고자료로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 135,000,000원이고 최신 거래 역시 2026.06 135,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래보다 -34.4%로 내려온 흐름입니다. 현재 최저가 53,508,000원은 최근 12개월 평균의 39.6%이지만, 면적이 일치하지 않고 인수금액도 확정되지 않아 이를 곧바로 ‘실질적으로 싸다’는 결론으로 연결하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,508,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,363,144원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 52,144,856원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서 채권자 총 청구액 4,270,000,000원 중 52,144,856원이 배당되고 미배당은 4,217,855,144원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 계산상 매수인 인수는 0원으로 표시되지만, 이는 보증금 미상 점유·임차 관계의 실제 인수 여부가 확정됐다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 53,508,000원 | 52,144,856원 | 4,217,855,144원 |
| 4회 유찰 시 | 37,455,600원 | 36,381,399원 | 4,233,618,601원 |
| 5회 유찰 시 | 26,218,920원 | 25,346,979원 | 4,244,653,021원 |
신청채권자 청구액은 1,043,463,136원이며 제공된 각 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산되어 있습니다. 현재 회차의 낮은 최저가가 채권관계를 정리해 주는 구조가 아니며, 추가 유찰이 진행될수록 주택도시보증공사 미배당액은 더 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층·지상19층 건물입니다. 승강기, 기계식주차타워, 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부확인이 불가능해 외부관찰과 인근 탐문에 따라 통상적인 상태를 상정해 감정평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 비-606호 점유자 확인. 신명숙의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 다른 호실 조사관계 구분. 비-609호부터 비-1306호까지 표시된 조사자들이 이 매각대상과 어떤 방식으로 연결되는지 원문 서류에서 구분해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 있는 임차보증금의 미배당액이 확인되면 낙찰가에 더해 시세와 비교해야 합니다.
- 시세 면적 차이. 확보된 7건 실거래는 모두 32.25㎡로 대상면적 28.1317㎡와 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 -34.4% 낮아 전체 평균 195,714,285원보다 최근 거래 135,000,000원을 우선해 봐야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수금액
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 156,000,000원에서 53,508,000원까지 내려온 3회 유찰 가격입니다. 최근 12개월 거래 135,000,000원과 비교해도 최저가는 39.6% 수준입니다. 하지만 최근 시세 자체가 -34.4% 흐름이고 비교 면적도 일치하지 않습니다.
더 중요한 것은 실질취득가를 아직 확정할 수 없다는 점입니다. 비-606호 조사자 신명숙의 보증금과 전입일이 확인되지 않았고, 사건 조사자료에는 여러 호실의 보증금 미상 점유·임차 관계도 함께 나타납니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 사실보다 점유·임차인의 실제 보증금과 대항력 여부를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 그 확인이 끝나기 전에는 53,508,000원을 실질취득가로 보고 시세 대비 저평가라고 판단하면 안 됩니다.
