부산지방법원 2025타경357. 대동레미안센트럴시티 12층 비-1210호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔이고 감정평가 현장조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 최저매각가는 58,653,000원으로 감정가 171,000,000원에서 3회 유찰된 상태입니다.
숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만 이 사건의 승부처는 유찰률이 아닙니다. 대상 비-1210호의 김종욱은 2024.04.12 전입했고, 제공된 권리판정상 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 말소기준권리는 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 김종욱의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 최종적으로 떠안을 미배당 보증금을 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 12층 비-1210호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔), 주거용 오피스텔 이용 |
| 대상 면적 | 29.6274㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 58,653,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 4,270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대상호 임차인 때문에 ‘인수 0원’ 확정 불가
등기 흐름상 계산된 말소기준권리는 2024.08.29 주택도시보증공사의 가압류 4,270,000,000원입니다. 부산진구 압류, 경매개시결정, 국 압류, 2025.11.17 한국토지주택공사의 임차권등기는 이 기준보다 뒤에 있습니다.
등기부에는 2025.11.17 한국토지주택공사 명의의 임차권도 있고 임차보증금은 60,000,000원입니다. 다만 이 건은 제공된 자료상 신명숙 보증금의 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로, 실제 임차인의 보증금과 별도의 60,000,000원을 추가 합산해서는 안 됩니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인 수에서도 제외됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 12명, 보증기관 승계 1건
현황조사에 나타난 실제 임차인은 12명입니다. 이 가운데 대상 비-1210호는 김종욱입니다. 다른 호수의 점유자는 사건 현황조사에 함께 나타난 인원이며, 대상호의 직접적인 실질취득액 판단에서는 비-1210호 권리를 우선 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신명숙 | 비-606호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | LH 대위·승계 |
| 신욱재 | 비-609호 | 2019.11.04 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 비-610호 | 2022.11.07 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 강경진 | 비-704호 | 2020.07.01 | 대항력 有 | 배당요구 2025.03.14 | 해당 없음 |
| 이보란 | 비-705호 | 2019.06.20 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜연 | 비-706호 | 2020.09.10 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주현 | 비-709호 | 2023.04.11 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상규 | 비-710호 | 2020.12.30 | 대항력 有 | 배당요구 2025.02.24 | 해당 없음 |
| 이시은 | 비-1204호 | 2019.10.30 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종욱 | 비-1210호 | 2024.04.12 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 진용길 | 비-1304호 | 2024.06.10 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 이효빈 | 비-1306호 | 2021.06.04 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 전유부분 전부 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.11.17 | 신명숙 보증금 승계 |
한국토지주택공사의 임차보증금 60,000,000원은 신명숙 보증금에 대한 대위·승계로 표시돼 있어 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 43.4%지만 ‘실질취득가’ 비교가 먼저
대동레미안센트럴시티는 2019.04.05 준공, 144세대입니다. 면적 매칭 거래 표본은 전용 32.25㎡ 7건이고, 최신 거래는 2026.06 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 135,000,000원이지만 해당 기간 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
과거 거래를 모두 섞은 평균은 195,714,285원이지만 현재 가격 판단에서는 이 수치보다 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -34.4%로 하락해 있어, 과거 200,000,000원~220,000,000원대 거래를 현재 시세처럼 적용하면 가격을 과대평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,455,754원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 57,197,246원 |
| 미배당 | - | 4,212,802,754원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 채권자 총 청구 4,270,000,000원 중 57,197,246원이 배당되고 4,212,802,754원이 미배당됩니다. 집행비용은 1,455,754원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34%) | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 4,212,802,754원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 41,057,100원 | 39,918,072원 | 4,230,081,928원 |
| 5회 유찰 시 (17%) | 28,739,970원 | 27,822,651원 | 4,242,177,349원 |
추가 유찰 시 낙찰대금 자체는 내려가지만, 대상호 임차인의 미배당 보증금 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 보증금 규모와 배당 여부를 모르는 상태에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근. 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하 3층·지상 19층. 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·소화전·승강기·기계식주차타워·공동현관문·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 서측 중로와 북측 소로에 접하며 일반상업지역·방화지구입니다. 토지 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역이 포함·저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 최신 실거래 135,000,000원은 과거 200,000,000원~220,000,000원대 거래보다 낮고, 최근 구간의 추세는 -34.4%입니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부확인이 불가능해 외부관찰과 인근 탐문을 토대로 통상 상태를 상정했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 비-1210호 보증금 확인이 최우선. 김종욱의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 예상 배당액을 확인해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 낙찰가 58,653,000원만 최근 시세 135,000,000원과 비교하지 말고, 실제 인수할 보증금이 있으면 이를 더한 총 취득부담으로 비교해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 임차보증금 60,000,000원은 신명숙 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 보증금처럼 더하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 전체 7건 평균 195,714,285원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 되지 않았으므로 현재 내부 상태와 수리비 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)과 실제 주거용 이용 상태를 기준으로 취득·보유·사용 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 5,865만원”이 곧 취득가라는 보장은 없다
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 58,653,000원까지 내려왔고, 이는 최신 거래 135,000,000원의 43.4%입니다. 동시에 시장은 최근 구간이 과거보다 -34.4% 하락한 흐름을 보이고 있습니다. 그럼에도 현재 가격 판단의 가장 큰 변수는 시장보다 대상호 임차인입니다.
비-1210호 김종욱은 말소기준권리보다 앞선 2024.04.12 전입으로 대항력 있음으로 판정됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 후 남는 보증금이 존재하는지, 있다면 얼마인지가 확인되기 전에는 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 최저가는 충분히 낮아졌지만 권리비용이 아직 숫자로 닫히지 않은 사건입니다. 가격 판단은 반드시 김종욱의 보증금·배당관계를 확인한 뒤 낙찰가와 합산한 실질취득액을 최근 시세 135,000,000원에 대입하는 순서로 해야 합니다.
