119,700,000원
부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 12층 비-1210호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 공부상으로는 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가 당시에는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가는 171,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 119,700,000원입니다.
권리의 출발점은 2019.04.24. 설정된 해운대농업협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이었고 2021.07.14. 1,248,000,000원으로 변경됐으며, 2026.01.21.에는 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이 근저당권보다 늦은 가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 12층 비-1210호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 대상면적 | 29.6274㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 준공 / 규모 | 2019.04.05 · 144세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.24. 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 4,270,000,000원 가압류, 부산진구와 국의 압류, 경매개시결정, 한국토지주택공사의 60,000,000원 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2026.01.21. 농업협동조합자산관리회사로의 이전은 새로운 후순위 권리가 아니라 기존 말소기준 근저당권의 승계입니다.
② 점유·임차 관계 — 대상 점유자 1명, 승계 신고는 별도
대상 비-1210호의 현황조사상 실제 점유자는 김종욱 1명입니다. 김종욱의 전입일은 2024.04.12.로 2019.04.24. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상이나, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종욱 | 비-1210호 | 전입 2024.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 전유부분 전부 | 주민등록 2024.04.12 점유개시 2024.05.03 확정일자 2024.04.15 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 신명숙 보증금의 대위·승계 신고로 분류됩니다. 따라서 한국토지주택공사의 60,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 더하거나 실제 임차인 수에 합산하면 안 됩니다. 대상 호실 기준 실제 점유자는 김종욱 1명이고, 보증기관 승계 신고는 1건입니다.
③ 시세 비교 — 현재가는 낮지만 시장도 급락했다
대동레미안센트럴시티의 면적 대응 거래는 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 2023~2024년의 200,000,000원대 고가 거래가 다수 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 가장 최근 거래는 2026.06. 13층 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 135,000,000원 |
현재 실질취득액은 최저가 119,700,000원에 등기상 인수액 0원을 더한 119,700,000원입니다. 최신 거래 및 최근 12개월 평균 135,000,000원의 88.7%로 수치상 낮습니다. 다만 최근 가격은 이전 거래보다 34.4% 하락했습니다. 최신 거래가 1건뿐인 상황에서 과거 전체 평균 대비 61.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 117,224,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 10,270,000,000원 중 예상배당은 117,224,200원이고, 미배당액은 10,152,775,800원입니다. 신청채권 청구액 1,043,463,136원도 전액 충족되지 않습니다. 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인 인수로 이어지지 않으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 119,700,000원 | 117,224,200원 | 10,152,775,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 83,790,000원 | 81,881,780원 | 10,188,118,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 10,212,802,754원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층·지상 19층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 중로와 북측 소로에 각각 접하고, 토지는 평지의 가로장방형 주상용 부지입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없지만, 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 대조. 비-1210호 점유자 김종욱과 한국토지주택공사의 승계 상대방 신명숙 사이의 관계를 현황조사서·매각물건명세서·임차권등기명령 원본으로 확인하세요.
- 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사 60,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 원임차인의 보증금과 별도로 더하지 마세요.
- 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 6,000,000,000원과 변경 후 1,248,000,000원, 농업협동조합자산관리회사로의 이전 관계를 최신 등기부와 채권계산서에서 확인하세요.
- 하락장 보정. 과거 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 삼고, -34.4% 하락 추세를 응찰가에 반영하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했으므로 수리비·설비 상태·불법 용도변경 여부를 현장 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 실제 주거용 이용이라는 차이를 확인하고 취득세·대출·전입·임대 가능 여부를 점검하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제금은 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리상 0원 인수, 그러나 확인 없는 저가 판단은 금물”
등기 순위만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2019.04.24. 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류·압류·임차권은 소멸합니다. 비-1210호 점유자 김종욱의 전입일도 기준권리보다 늦어, 현 자료상 실질취득액은 최저가 119,700,000원이고 인수액은 0원입니다.
그러나 가격과 점유 관계는 단순하지 않습니다. 최신 거래는 135,000,000원으로 내려왔고 최근 추세는 -34.4%입니다. 현재 최저가가 최신 거래의 88.7%라고 해도 시장 하락이 멈췄다고 볼 자료는 없습니다. 또한 한국토지주택공사의 60,000,000원 승계 상대방이 대상 호실 점유자와 다르게 표시됩니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 보수적 접근, 점유·승계 원본 확인 전 입찰 보류입니다.
