부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 7층 비-709호입니다. 법원 용도 표기는 근린시설이고, 감정요항상 공부는 업무시설(오피스텔)이지만 탐문조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됐습니다. 현재 소유자는 주식회사디알종합건설입니다.
가격만 보면 강한 할인 구간입니다. 감정가 167,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 57,281,000원까지 내려왔고, 2026.06 최신 실거래 135,000,000원과 비교해도 크게 낮습니다. 그러나 이 사건은 단순히 최저가만 보고 접근할 수 없습니다. 본건과 호실이 일치하는 김주현은 2023.04.11 전입했고, 2023.04.13 전세금 60,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 말소기준일 2024.08.29보다 빠르고, 권리분석상 매수인 인수로 표시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 7층비-709호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 대상 면적 | 29.848㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 57,281,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 세대수 | 2019.04.05 · 144세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2019.04.24 해운대농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시돼 있고, 현재 말소기준은 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 부산진구 압류와 2025.01.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
따라서 현재 최저가가 57,281,000원이라는 이유만으로 취득가를 그 금액으로 보면 안 됩니다. 김주현의 전세권이 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면, 실질취득은 전세금 60,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다. 최저가가 더 내려가더라도 선순위 보증금·전세금의 미회수 부분이 늘어날 수 있어 단순 낙찰가 할인율만으로 가격 메리트를 계산하면 왜곡됩니다.
② 점유자·임차 관계 — 본건 호실과 다른 호실을 구분
현황조사에는 대동레미안센트럴시티의 여러 호실 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 이 가운데 본건 비-709호와 직접 일치하는 점유자는 김주현입니다. 나머지는 비-606호, 비-609호, 비-610호 등 다른 호실로 표시돼 있으므로 본건과 혼동하지 않아야 합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신명숙 | 비-606호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 신욱재 | 비-609호 | 2019.11.04 | 有 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김민지 | 비-610호 | 2022.11.07 | 有 | 미상 | 보증금 미상 |
| 강경진 | 비-704호 | 2020.07.01 | 有 | 미상 | 2025.03.14 배당요구 |
| 이보란 | 비-705호 | 2019.06.20 | 有 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김혜연 | 비-706호 | 2020.09.10 | 有 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김주현 | 비-709호 | 2023.04.11 | 有 | 미상 | 전세권 60,000,000원 |
| 박상규 | 비-710호 | 2020.12.30 | 有 | 미상 | 2025.02.24 배당요구 |
| 이시은 | 비-1204호 | 2019.10.30 | 有 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김종욱 | 비-1210호 | 2024.04.12 | 有 | 미상 | 보증금 미상 |
| 진용길 | 비-1304호 | 2024.06.10 | 有 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이효빈 | 비-1306호 | 2021.06.04 | 有 | 미상 | 보증금 미상 |
③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 하락 추세
대동레미안센트럴시티의 대상 면적은 29.848㎡이고, 실거래 비교 자료는 32.25㎡ 거래입니다. 최근 거래 7건 평균은 195,714,285원이지만, 전체 평균에는 2023~2024년의 200,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
최근 12개월 평균은 2026.06 거래 1건의 135,000,000원이고, 현재 최저가는 이 가격의 42.4%입니다. 다만 최근 가격 추세는 과거 거래 대비 -34.4%로 크게 낮아졌습니다. 전체 평균 195,714,285원을 기준으로 할인율을 과대평가하기보다 최신 거래 135,000,000원을 기준으로 보는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,058원 |
| 2. 전세권 · 김주현 | 60,000,000원 | 55,849,942원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 총 채권액은 4,330,000,000원, 예상 배당액은 55,849,942원, 미배당 채권은 4,274,150,058원입니다. 예상배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으나, 등기상 전세권 인수 표시와의 차이는 반드시 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 34.3% | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 4,274,150,058원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 40,096,700원 | 38,974,959원 | 4,291,025,041원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 28,067,690원 | 27,162,472원 | 4,302,837,528원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가 자체는 내려가지만, 선순위 전세권이 실제로 인수되는 구조라면 그 미회수 부분이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 내려갈수록 무조건 싸진다”고 단순 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·소화전·승강기·기계식주차타워·공동현관문·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 인근 탐문을 토대로 감정평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 비-709호 전세권 원문 확인. 김주현 전세권 60,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 남는지 매각물건명세서와 등기 원문을 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 예상배당에서는 전세권에 55,849,942원을 배당하지만, 현황자료에는 김주현의 배당요구가 확인되지 않습니다.
- 다른 호실 점유자와 분리. 현황조사에 비-606호부터 비-1306호까지 여러 점유자가 함께 기재돼 있으므로 본건 비-709호와 직접 관련된 권리만 구분해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 2026.06 최신 거래 135,000,000원과 최근 추세 -34.4%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 내부 상태와 이용현황을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인보다 ‘선순위 6,000만원’ 확인이 먼저
현재 최저가는 감정가 167,000,000원에서 57,281,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 135,000,000원과 비교해도 낮습니다. 최근 시세만 놓고 보면 가격 차이는 분명합니다. 다만 본건 비-709호에는 김주현의 2023.04.13 전세권 60,000,000원이 있고, 말소기준 2024.08.29보다 앞섭니다.
더 중요한 점은 예상배당에서는 전세권에 55,849,942원을 지급하고 매수인 인수 0원으로 계산하는 반면, 등기 권리분석에는 이 전세권이 매수인 인수로 표시된다는 것입니다. 이 차이가 해소되지 않은 상태에서는 57,281,000원이라는 최저가만 보고 “시세의 42.4%에 살 수 있다”고 단정하면 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 가격 자체가 아니라 김주현 전세권의 최종 소멸·배당·인수 관계를 확정하는 것입니다.
