부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 비-709호로, 사건상 용도는 근린시설이며 공부상 업무시설 (오피스텔), 현황상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 2019년 4월 24일 설정된 해운대농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 김주현의 전세권 6,000만원과 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
본건 비-709호의 점유자는 김주현으로 조사됐습니다. 전입일은 2023년 4월 11일로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 2023년 4월 13일 설정된 전세권 역시 후순위입니다. 예상배당에서 전세권자에게 배당되는 금액은 0원이지만, 후순위 권리의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 최저가와 실질취득액은 모두 116,900,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 7층 비-709호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 면적 / 건물 | 29.848㎡ · 2019.04.05 준공 · 144세대 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 (2019.10.10 상호변경 전 주식회사대동레미안) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 전세권까지 매각으로 소멸
말소기준은 2019년 4월 24일 접수된 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2021년 7월 14일 채권최고액 1,248,000,000원으로 변경됐고, 2026년 1월 21일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 동일 근저당권의 변경·이전은 말소기준의 선후관계를 바꾸지 않습니다.
그 뒤에 들어온 김주현의 전세권 60,000,000원, 주택도시보증공사의 가압류 4,270,000,000원, 부산진구 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 공동담보 채권 규모가 매각대금보다 훨씬 커 근저당권자에게도 미배당이 발생하지만, 그 미배당액 자체가 낙찰자에게 인수되는 것은 아닙니다.
② 본건 임차인·점유 관계
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주현 | 비-709호 | 2023.04.11 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최신 거래보다 낮지만 하락장을 반영해야 한다
대동레미안센트럴시티의 비교 실거래는 전용 32.25㎡ 거래 7건입니다. 본건 면적은 29.848㎡로 차이가 있으므로 직접 비교에는 보정이 필요합니다. 특히 전체 평균 195,714,285원에는 2023~2024년의 2억원~2억2,000만원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 2026년 6월 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 116,900,000원은 최신 거래 135,000,000원보다 18,100,000원 낮고, 최근 12개월 평균의 86.6%입니다. 숫자만 보면 13.4%의 가격 차이가 존재합니다. 그러나 최근 가격은 이전 거래군보다 34.4% 하락했고, 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 대비 59.7%라는 수치를 근거로 큰 폭의 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,436,600원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 114,463,400원 |
| 2. 전세권 · 김주현 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,330,000,000원 중 채권자 배당액은 114,463,400원이며, 미배당액은 10,215,536,600원입니다. 후순위 전세권과 가압류는 배당을 받지 못하지만 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·소화전·승강기·기계식주차타워·공동현관문·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 기준높이 85m와 최고높이 120m의 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았으나, 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다.
- 거래 흐름. 확인된 실거래는 7건이고 최근 거래는 135,000,000원입니다. 과거 최고 220,000,000원에서 가격이 내려와 거래 시점별 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비-709호 점유 확인. 김주현의 실제 점유 여부와 인도 가능 시기, 미신고 임대차 조건을 현장에서 다시 확인하세요.
- 전세권 원본 대조. 전세권 60,000,000원은 후순위로 소멸하지만, 매각물건명세서의 인수 조건과 특별매각조건을 최종 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 수리비와 설비 상태가 가격 차이 18,100,000원을 소진할 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 추세 -34.4%를 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 면적 차이 보정. 비교 실거래는 32.25㎡이고 본건은 29.848㎡입니다. 단순 금액 비교보다 면적·층·상태를 함께 반영하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 116,900,000원이며, 2회 유찰 시 81,830,000원, 3회 유찰 시 57,281,000원으로 제시돼 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 배당 전 최우선 항목은 관리주체와 집행기록을 통해 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 하락장을 기준으로 봐야 한다”
본건의 핵심 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준일 이후 전입한 김주현은 대항력이 없고, 전세권 60,000,000원도 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 전세권과 가압류가 전혀 배당받지 못하더라도 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득액은 최저가와 같은 116,900,000원입니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 실질취득액이 2026년 6월 최신 거래 135,000,000원의 86.6%인 점은 긍정적이지만, 최근 가격이 과거 거래군보다 34.4% 하락했고 최근 12개월 표본이 1건뿐입니다. 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 조건부로 보는 것이 적절합니다. 최신 거래와의 18,100,000원 차이가 면적 차이·수리비·추가 하락 위험을 감당할 수 있는지가 실제 입찰 판단의 기준입니다.
