부산지방법원 2025타경357. 부전동 대동레미안센트럴시티 13층 비-1306호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 조사에서는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가 162,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 55,566,000원입니다.
표면적인 할인율보다 먼저 확인할 것은 임차권입니다. 을구 2번 이효빈의 주택임차권은 보증금 40,000,000원, 전입 2021.06.04, 확정일자 2021.05.17이고, 등기는 2024.07.22에 이뤄졌습니다. 계산된 말소기준권리는 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류이므로 이 임차권은 그보다 앞서 있습니다. 현재 회차 배당 가정에서는 보증금 전액이 우선배당되어 미배당이 없지만, 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 생기는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 13층 비-1306호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 대상면적 | 28.1317㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 55,566,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 세대수 | 2019.04.05 · 144세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2019.04.24 설정된 해운대농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 부산진구 압류, 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황
현황조사에는 동일 사건의 여러 호실 점유 관련 자료가 함께 확인됩니다. 아래 표에서 비-1306호의 등기부 임차권자 이효빈이 본건 권리판단의 핵심입니다. 다른 호실 기재 인원은 해당 호실별 자료이므로 본건 비-1306호의 인수액과 합산하지 않습니다.
| 이름 | 호실 / 범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신명숙 | 비-606호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신욱재 | 비-609호 | 2019.11.04 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 비-610호 | 2022.11.07 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 강경진 | 비-704호 | 2020.07.01 | 미상 | 대항력 有 | 배당요구 2025.03.14 | 없음 |
| 이보란 | 비-705호 | 2019.06.20 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 김혜연 | 비-706호 | 2020.09.10 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 김주현 | 비-709호 | 2023.04.11 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 박상규 | 비-710호 | 2020.12.30 | 미상 | 대항력 有 | 배당요구 2025.02.24 | 없음 |
| 이시은 | 비-1204호 | 2019.10.30 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 김종욱 | 비-1210호 | 2024.04.12 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 진용길 | 비-1304호 | 2024.06.10 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 이효빈 | 건물 전부 | 2021.06.04 | 40,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 없음 |
③ 시세 비교 — 41.2%지만 ‘면적 불일치’를 빼면 안 된다
가격 판단에는 전체 평균 195,714,285원보다 최신성과 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 한 건, 135,000,000원이고 최신 거래 역시 135,000,000원입니다. 현재 최저가 55,566,000원은 최근 12개월 평균의 41.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
다만 대상면적은 28.1317㎡이고 거래 표본은 모두 32.25㎡로, 면적 일치 여부가 불일치입니다. 따라서 55,566,000원이 135,000,000원의 41.2%라는 사실은 분명하지만, 그 차이를 그대로 본건의 확정 시세차익으로 볼 수는 없습니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래보다 낮아진 흐름을 반영한 추세는 -34.4%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,400,188원 |
| 1. 임차인 이효빈 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 14,165,812원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이효빈 보증금 40,000,000원이 전액 예상배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류는 14,165,812원만 배당되고 4,255,834,188원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 55,566,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 예상배당 |
| 4회 유찰 시 | 38,896,200원 | 2,203,932원 | 임차보증금 일부 미배당 발생 |
| 5회 유찰 시 | 27,227,340원 | 13,662,752원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·소화전·승강기·기계식주차타워·공동현관문·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적 1,994.2㎡, 공시지가 4,716,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부확인이 불가능해 외부관찰과 인근 탐문을 토대로 통상적인 상태를 상정해 감정평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 비-1306호 임차권 원본 확인. 이효빈의 전입 2021.06.04, 확정일자 2021.05.17, 보증금 40,000,000원과 배당요구·임차권등기 상태를 매각기일 직전 다시 대조해야 합니다.
- 현재 회차와 유찰 후를 분리 계산. 현재는 인수 0원이지만 4회 유찰 시 2,203,932원, 5회 유찰 시 13,662,752원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 동일 면적 실거래 확인. 제시된 거래는 모두 32.25㎡이고 대상면적은 28.1317㎡입니다. 최근 135,000,000원을 그대로 동일 호실 시세로 사용하지 마십시오.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -34.4%입니다. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 135,000,000원을 우선해서 보수적으로 판단해야 합니다.
- 내부상태 확인. 내부확인이 이뤄지지 않은 감정평가이므로 실제 내부 상태와 수선비는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 및 인수금액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — 현재는 인수 0원, 더 유찰되면 구조가 바뀐다
이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아닙니다. 현재 최저가 55,566,000원에서는 선순위 임차권자 이효빈의 보증금 40,000,000원이 전액 예상배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 동시에 최근 거래 135,000,000원보다 가격은 크게 낮아져 있습니다.
그러나 한 회차만 더 내려가면 상황이 달라집니다. 4회 유찰 시 인수액 2,203,932원, 5회 유찰 시 13,662,752원이 발생합니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질취득가의 같은 폭 하락으로 이어지지 않습니다. 게다가 실거래 비교 표본은 대상면적과 일치하지 않고 최근 추세도 -34.4%입니다. 따라서 이 물건은 현재 회차의 배당구조, 선순위 임차권 미배당 가능성, 동일 면적 시세를 함께 확인해야 가격 판단이 완성됩니다.
