부산지방법원 2025타경357. 법원상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원의 49%까지 떨어졌습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기된 임차권자 김민지는 보증금 120,000,000원, 전입 2022.11.07, 확정일자 2022.09.29이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 78,513,520원만 배당돼 41,486,480원이 매수인 인수로 남습니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 실제 부담하는 금액은 최저가 80,360,000원에 인수액 41,486,480원을 더한 121,846,480원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가는 56,252,000원으로 내려가지만 인수액은 65,160,536원으로 증가하고, 4회 유찰 시에는 매각가 39,376,400원에 인수액 81,732,375원이 붙습니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 6층비-610호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 / 준공 | 대동레미안센트럴시티 · 144세대 · 2019.04.05 |
| 대상 면적 | 29.6274㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
권리분석상 기준으로 제시된 권리는 2024.08.29 주택도시보증공사의 가압류 4,270,000,000원입니다. 이 가압류와 이후 부산진구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 김민지의 주택임차권은 2024.07.19 등기됐고, 임대차계약일 2022.09.29, 점유개시 2022.10.22, 주민등록 2022.11.07, 확정일자 2022.09.29로 기재되어 있어 말소기준 이전 임차권으로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 12명, 미상 보증금 다수
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 인원은 없으며, 확인된 실제 임차인은 12명입니다. 김민지는 보증금과 확정일자·배당요구가 확인되지만, 나머지 다수는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 전입일이 확인된 임차인들은 말소기준일 이전 전입으로 대항력 가능성이 표시되어 있어 추가 인수 여부를 반드시 원본에서 확정해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신명숙 | 비-606호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신욱재 | 비- 609호 | 2019.11.04 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 강경진 | 비- 704호 | 2020.07.01 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 이보란 | 비- 705호 | 2019.06.20 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 김혜연 | 비- 706호 | 2020.09.10 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 김주현 | 비- 709호 | 2023.04.11 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 박상규 | 비- 710호 | 2020.12.30 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 이시은 | 비- 1204호 | 2019.10.30 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 김종욱 | 비- 1210호 | 2024.04.12 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 진용길 | 비- 1304호 | 2024.06.10 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 이효빈 | 비- 1306호 | 2021.06.04 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 김민지 | 건물 전유부분 전부 | 2022.11.07 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 41,486,480원 |
③ 시세 비교 — 최근 거래는 1.35억, 하락 추세 -34.4%
대동레미안센트럴시티의 거래 자료는 7건이며 전체 평균은 195,714,285원이지만, 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 135,000,000원 1건이고, 최근 거래 흐름은 과거보다 -34.4% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
현재 실질취득액 121,846,480원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 135,000,000원보다 13,153,520원 낮은 수준입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 가격 추세도 -34.4%이므로 전체 평균 195,714,285원을 근거로 큰 할인이라고 평가해서는 안 됩니다. 더구나 보증금 미상 임차인의 추가 인수가 확정되면 실질취득액은 즉시 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 1. 임차인 김민지 보증금 | 120,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김민지의 보증금 미배당액 41,486,480원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 임차인의 보증금이 확인되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 김민지 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 80,360,000원 | 41,486,480원 | 121,846,480원 |
| 3회 유찰 시 | 56,252,000원 | 65,160,536원 | 121,412,536원 |
| 4회 유찰 시 | 39,376,400원 | 81,732,375원 | 121,108,775원 |
표면상 최저가는 80,360,000원에서 56,252,000원, 39,376,400원으로 크게 내려가지만, 김민지 보증금 인수액은 41,486,480원에서 65,160,536원, 81,732,375원으로 반대로 증가합니다. 그 결과 두 금액을 합친 부담은 각각 121,846,480원, 121,412,536원, 121,108,775원으로 120,000,000원대에 고정되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산진경찰서 남동측 인근. 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층·지상19층. 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·소화전·승강기·기계식주차타워·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 인근 탐문으로 통상 상태를 상정해 감정했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김민지 인수액. 현재 회차 기준 41,486,480원. 최저가와 합친 실질취득 121,846,480원을 자금 기준으로 봐야 합니다.
- 미상 임차보증금. 김민지 외 다수 임차인의 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 각 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 대항력 미상. 신명숙은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 호수 확인. 임차인 조사에는 비-606호, 비-609호, 비-704호, 비-705호, 비-706호, 비-709호, 비-710호, 비-1204호, 비-1210호, 비-1304호, 비-1306호 및 건물 전유부분 전부가 함께 기재돼 있으므로 매각대상과의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최신 거래는 2026.06 135,000,000원이고 최근 추세는 -34.4%입니다. 과거 전체 평균 195,714,285원을 입찰가 근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 주거용 오피스텔의 실제 내부 상태와 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 미확정 인수액
이 물건은 감정가 164,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 80,360,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 김민지 보증금의 미배당 41,486,480원을 매수인이 인수하므로 현재 확정된 실질취득만 121,846,480원입니다. 한 번 더 유찰돼도 김민지 인수액이 증가해 매각가와 인수액의 합은 계속 120,000,000원대에 머뭅니다.
최근 거래 135,000,000원과 비교하면 현재 확정 실질취득액은 낮지만, 시장은 -34.4% 하락 추세이고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 무엇보다 김민지 외 다수 임차인의 보증금이 미상이고 대항력 가능성이 남아 있습니다. 결론은 “최저가는 싸 보이지만, 추가 인수액을 확정하기 전에는 입찰가를 정할 수 없는 사건”입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 각 임차인의 실제 보증금과 배당 후 승계액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
