부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 6층 비-610호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 회차는 3회 유찰돼 최저가가 56,252,000원까지 내려왔지만, 등기된 임차권자 김민지의 보증금 120,000,000원이 가격구조를 완전히 바꿉니다.
김민지는 2022.09.29 확정일자를 갖추고 2022.11.07 주민등록을 마쳤으며, 2024.07.19 주택임차권등기를 했습니다. 예상배당에서는 매각대금 중 54,839,464원을 배당받고도 65,160,536원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 이후 회차에서 낙찰가가 더 낮아지면 배당액은 줄고 인수액은 늘기 때문에, 낙찰가가 내려가는 만큼 실제 부담이 그대로 줄어드는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 6층비-610호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔), 주거용 오피스텔 이용 탐문 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 56,252,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 대동레미안센트럴시티 · 144세대 · 2019.04.05 준공 |
① 권리 흐름 — 핵심은 김민지 임차권 인수
등기상 2019.04.24 해운대농업협동조합 근저당권은 최초 채권최고액 6,000,000,000원으로 설정됐고 2021.07.14 채권최고액 1,248,000,000원으로 변경됐으며, 해당 근저당권 자체는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 제공된 말소기준권리는 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류입니다.
그보다 앞선 2024.07.19에는 김민지의 주택임차권등기가 존재합니다. 보증금은 120,000,000원, 임대차계약일은 2022.09.29, 주민등록일은 2022.11.07, 점유개시일은 2022.10.22, 확정일자는 2022.09.29입니다. 배당요구가 확인되고 우선변제권도 있으나, 현재 최저가에서는 전액 변제가 되지 않아 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차·점유 조사 — 대상호 적용 범위 확인이 중요
사건 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 비-610호와 다른 호수가 다수 포함돼 있으므로, 각 점유관계가 실제 비-610호에 적용되는지는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 대조해야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신명숙 | 비-606호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 신욱재 | 비-609호 | 2019-11-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강경진 | 비-704호 | 2020-07-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-03-14 |
| 이보란 | 비-705호 | 2019-06-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혜연 | 비-706호 | 2020-09-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김주현 | 비-709호 | 2023-04-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박상규 | 비-710호 | 2020-12-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025-02-24 |
| 이시은 | 비-1204호 | 2019-10-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김종욱 | 비-1210호 | 2024-04-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진용길 | 비-1304호 | 2024-06-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이효빈 | 비-1306호 | 2021-06-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민지 | 건물 전유부분 전부 | 2022-11-07 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 2024-07-19 |
보증기관 대위·승계로 표시된 점유자는 없습니다. 김민지는 등기부 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에서 확인되며, 나머지 점유자는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 인수 범위를 별도로 확정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 41.7%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대동레미안센트럴시티 비교 거래는 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 하지만 이 평균에는 2023~2024년의 200,000,000원대 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -34.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
현재 최저가 56,252,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 41.7%에 불과하지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 김민지 보증금 미배당액을 인수하기 때문에 실질취득 부담은 보증금 120,000,000원 수준으로 올라갑니다. 최신 거래 135,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래가 단 1건이고 시장 추세가 -34.4%라는 점까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,412,536원 |
| 1. 임차인 김민지 보증금 | 120,000,000원 | 54,839,464원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김민지 보증금 중 예상 미배당액 65,160,536원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구금액 4,270,000,000원은 현재 가정 매각가에서는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 56,252,000원 | 65,160,536원 | 보증금 미배당 인수 발생 |
| 4회 유찰 시 | 39,376,400원 | 81,732,375원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 부담 증가 |
| 5회 유찰 시 | 27,563,480원 | 93,332,663원 | 실질부담은 계속 보증금 수준 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상19층 건물이며, 승강기·기계식주차타워·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰·인근 탐문에 의해 통상 상태를 상정해 감정평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김민지 미배당액 확인. 현재 예상 인수액은 65,160,536원입니다. 실제 배당표와 임차권 소멸 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 56,252,000원을 시세 135,000,000원과 직접 비교하지 말고, 보증금 120,000,000원 수준의 실질부담으로 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -34.4%이고 최근 12개월 거래는 135,000,000원 1건입니다. 과거 200,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 다른 호실 점유자 구분. 현황조사에는 비-606호·비-609호·비-704호 등 여러 호실 점유자가 함께 기재돼 있으므로 비-610호와의 실제 관련성을 원본으로 분리 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 대상호와 관련된다면 추가 인수위험이 생길 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 주거 상태와 시설 상태를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,625만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 세 번 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 김민지의 보증금 120,000,000원과 예상 미배당 인수액 65,160,536원 때문에 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조라는 점이 먼저입니다. 다음 회차에서 낙찰가가 더 낮아지더라도 인수액은 오히려 커집니다.
최근 거래는 135,000,000원으로 실질취득 수준보다 높지만, 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 시세 추세가 -34.4%로 하락했습니다. 여기에 비-610호와 다른 호실의 점유자들이 사건 현황조사에 함께 나타나며, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자도 다수 있습니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가의 할인율보다 임차권 인수와 대상호별 점유관계 확정이 먼저인 사건입니다.
