부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 6층 비-609호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 전용 비교면적은 29.848㎡이며, 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,850,000원입니다.
숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2024.12.02. 부산진구 압류로 계산돼 있고, 그보다 앞서 신욱재가 전입·확정일자를 갖추고 있으며 2020.08.19. 전세금 120,000,000원의 전세권도 설정돼 있습니다. 등기된 임차보증금 역시 120,000,000원입니다. 제공된 배당가정에서 신욱재가 78,994,700원을 배당받고 나머지 41,005,300원이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 6층비-609호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 비교 전용면적 | 29.848㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 청구액 | 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 신욱재 권리가 핵심
핵심은 말소기준 2024.12.02.보다 앞선 신욱재의 권리입니다. 신욱재는 2019.11.04. 주민등록과 확정일자를 갖추고 있고, 임차권등기에는 임대차계약일 2019.07.31. 및 2020.07.21., 점유개시 2019.08.15., 보증금 120,000,000원이 기재돼 있습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 분류되며, 매각으로 보증금이 전액 해결되지 않는 부분은 매수인에게 남습니다.
② 본건 임차인 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신욱재 | 전유부분 전부 | 2019.11.04 | 2019.11.04 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 41,005,300원 |
신욱재는 배당요구도 돼 있습니다. 현재 80,850,000원 매각가 가정에서는 집행비용 1,855,300원을 먼저 제외한 뒤 78,994,700원이 신욱재에게 배당되고, 부족분 41,005,300원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰자가 체감하는 취득원가는 단순 낙찰가 80,850,000원이 아니라 최소 121,855,300원 수준으로 봐야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 머문다
이 사건이 보여주는 가장 중요한 구조입니다. 낙찰가가 내려갈수록 신욱재에게 배당되는 금액도 줄고, 반대로 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 최저가가 크게 낮아져도 실질취득액은 약 120,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 80,850,000원 | 41,005,300원 | 121,855,300원 |
| 3회 유찰 시 | 56,595,000원 | 64,823,710원 | 121,418,710원 |
| 4회 유찰 시 | 39,616,500원 | 81,496,597원 | 121,113,097원 |
④ 시세 비교 — 비교 기준은 80,850,000원이 아니라 121,855,300원
대동레미안센트럴시티의 비교 실거래는 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 하지만 과거에는 200,000,000원·210,000,000원·220,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격판단에는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.06.의 135,000,000원 1건이고, 이 금액이 최신 거래가이자 최근 12개월 평균입니다. 현재 실질취득 121,855,300원은 이보다 13,144,700원 낮고, 최근 시세의 90.3% 수준입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 거래보다 아래에 있습니다.
그러나 가격 가점을 크게 주기 어려운 이유도 분명합니다. 최근 가격은 과거 거래군 대비 -34.4%로 하락했고, 최신 거래가 135,000,000원은 과거의 200,000,000원~220,000,000원 구간에서 크게 내려온 값입니다. 즉 과거 전체 평균 195,714,285원을 기준으로 “매우 싸다”고 판단하는 것은 현재 시장을 과대평가할 위험이 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 신욱재 보증금 | 120,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 신욱재 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 41,005,300원 |
제공된 배당가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 부산진구 압류의 금액도 확인되지 않으므로 실제 배당에서 신욱재에게 돌아가는 금액이 줄면 매수인 인수액은 41,005,300원보다 커질 수 있습니다.
⑥ 등기부에서 추가 확인할 부분
등기부에는 2019.04.24. 해운대농업협동조합 근저당권이 최초 채권최고액 6,000,000,000원으로 설정됐고, 2021.07.14. 채권최고액 1,248,000,000원으로 변경된 기록, 2026.01.21. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록이 함께 있습니다. 한편 최초 근저당 원등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
따라서 현재 제공된 권리판정은 2024.12.02. 부산진구 압류를 말소기준으로 계산하고 있으나, 실제 입찰 전에는 근저당 원등기의 말소·변경·이전 관계를 등기사항전부증명서 원문에서 다시 연결해 확인하는 것이 필요합니다. 신청채권자 청구액은 1,043,463,136원입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 인근에 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층·지상19층 건물이며 승강기·기계식주차타워·도시가스 난방 등의 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역이 포함되거나 저촉됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부확인이 불가능해 외부관찰과 인근 탐문 등을 바탕으로 통상적인 상태를 상정해 감정평가했습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 80,850,000원이 아니라 121,855,300원을 출발점으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 신욱재 보증금 원본 확인. 임차권등기·전세권·매각물건명세서의 배당 및 인수 관계를 대조해 41,005,300원의 실제 승계범위를 확인해야 합니다.
- 부산진구 압류세액 확인. 제공 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않아 배당이 달라지면 신욱재 미배당액과 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
- 하락장 반영. 최신 거래는 135,000,000원이고 최근 추세는 -34.4%입니다. 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래를 현재 가치의 기준으로 삼지 않아야 합니다.
- 추가 유찰을 곧바로 가격 메리트로 보지 않기. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 120,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “실질취득 1.22억”을 보라
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 165,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 80,850,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 신욱재의 보증금 부족분 41,005,300원을 더하면 현재 실질취득은 121,855,300원입니다. 추가 유찰에서도 인수액이 늘어 실질취득 총액은 약 120,000,000원 부근에 머뭅니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 135,000,000원이므로 현재 실질취득은 그보다 낮습니다. 다만 차이는 13,144,700원이고 시장 추세는 -34.4% 하락입니다. 여기에 부산진구 압류세액 등 미반영 배당변수와 선순위 신욱재 권리까지 있습니다. 따라서 결론은 “최저가가 크게 떨어진 특가형”이 아니라, 선순위 보증금 인수를 정확히 계산한 뒤 최근 하락 시세와 비교해야 하는 권리복합형 물건입니다. 낙찰가만 보고 접근하면 실제 취득원가를 크게 오판할 수 있습니다.
