부산지방법원 2025타경357. 대상은 대동레미안센트럴시티 6층 비-609호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항상 공부에는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 이번 물건의 핵심은 56,595,000원이라는 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 신욱재의 전세권과 주택임차권입니다.
신욱재의 보증금은 120,000,000원입니다. 예상배당표상 현재 회차 매각가 56,595,000원에서 집행비용 1,418,710원을 먼저 제외하면 임차인에게 55,176,290원이 배당되고, 부족분 64,823,710원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 최저가와 인수액을 함께 봐야 하며, 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액은 오히려 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 6층 비-609호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 56,595,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 최근 실거래 | 2026.06 · 135,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2019.04.24 설정된 해운대농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 분석상 말소기준권리는 2024.12.02 부산진구 압류입니다. 신욱재의 전세권은 2020.08.19, 임차권등기는 2024.07.29로 모두 그보다 앞섭니다. 특히 임차권등기에는 주민등록일자 2019.11.04, 점유개시일자 2019.08.15, 확정일자 2019.11.04 및 2020.07.21, 임차보증금 120,000,000원이 기재되어 있습니다.
② 임차관계 — 비-609호 관련 권리
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신욱재 | 전유부분 전부 | 2019.11.04 / 2019.11.04 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 인수 |
신욱재는 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가로는 보증금 전액이 배당되지 않습니다. 예상배당상 임차인 배당액은 55,176,290원이고 부족분 64,823,710원이 남습니다. 따라서 “배당요구를 했으니 낙찰자가 인수하지 않는다”는 식으로 보면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 41.9%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 실거래는 총 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 그러나 최근 시장을 판단할 때는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 실거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
최저가 56,595,000원만 최근 실거래 135,000,000원과 비교하면 41.9%입니다. 하지만 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 신욱재 보증금 부족분을 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 보증금 120,000,000원 수준으로 올라갑니다. 4회 유찰 시 최저가는 39,616,500원으로 내려가지만 인수액은 81,496,597원으로 증가하고, 5회 유찰 시 최저가 27,731,550원에 인수액은 93,167,618원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 낮아져도 총 부담은 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,418,710원 |
| 1. 임차인 신욱재 보증금 | 120,000,000원 | 55,176,290원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 신욱재 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 매수인 인수액은 64,823,710원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 부담 구조
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 56,595,000원 | 64,823,710원 | 보증금 부족분 인수 |
| 4회 유찰 시 | 39,616,500원 | 81,496,597원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 5회 유찰 시 | 27,731,550원 | 93,167,618원 | 실질부담은 보증금 수준 유지 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 가격 흐름. 2023년과 2024년에는 200,000,000원~220,000,000원 거래가 있었지만 최신 2026.06 거래는 135,000,000원이며 최근 추세는 -34.4%입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회이고, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 반드시 합산. 56,595,000원만 자금계획에 넣으면 실제 부담을 크게 잘못 계산하게 됩니다.
- 신욱재 보증금 120,000,000원 확인. 전세권과 임차권이 같은 사람·같은 보증금 관계이므로 중복합산하지 않되, 미배당 인수 여부와 범위는 매각물건명세서 원본과 배당관계로 최종 확인해야 합니다.
- 유찰을 가격하락으로만 보지 말 것. 4회 유찰 시 인수 81,496,597원, 5회 유찰 시 93,167,618원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 거래 135,000,000원과 -34.4% 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부확인이 불가능했고, 외부관찰·인근 탐문을 바탕으로 감정평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가 56,595,000원이지만, 실제 의사결정의 중심은 신욱재의 120,000,000원 보증금입니다. 현재 예상 인수액은 64,823,710원이고, 유찰이 더 진행되면 81,496,597원, 93,167,618원으로 늘어납니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 실질취득 약 120,000,000원 수준으로 시세와 비교해야 합니다.
최근 실거래는 135,000,000원으로 실질취득 수준보다 높지만 최근 12개월 표본은 1건뿐이며 거래 추세가 -34.4%입니다. 이미 3회 유찰된 점과 주거용으로 이용되는 오피스텔이라는 특성, 인수형 권리구조를 함께 놓고 보면 가격 여지만 보고 단순 접근하기보다 인수 범위와 최근 시세의 지속성을 확인하는 것이 핵심입니다.
