116,200,000원
부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 7층 비-710호입니다. 공부상 업무시설이지만 감정평가 현장 탐문에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사대동레미안이며, 2019년 상호를 주식회사디알종합건설로 변경했습니다.
말소기준은 2019년 4월 24일 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 비-710호의 확인된 점유자 박상규는 2020년 12월 30일 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 명도 협의 조건은 원본 서류로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 7층 비-710호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 비교 면적 | 29.6274㎡ · 실거래 비교 면적 32.25㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유자 보증금은 미상
2019년 해운대농업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2019-129호가 붙은 말소기준권리입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 6,000,000,000원이며, 2021년 7월 14일 채권최고액을 1,248,000,000원으로 변경한 등기가 이어집니다. 2026년 1월 21일에는 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 말소기준 이후의 가압류·압류와 함께 이 근저당권도 매각으로 정리되는 구조입니다.
임차인·점유자 확인
본건 비-710호에서 확인되는 실제 점유자는 박상규 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산할 대상은 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박상규 | 비-710호 | 2020.12.30 배당요구 2025.02.24 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자와 실제 점유관계는 매각물건명세서, 임대차계약서 및 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 과거 평균보다 최신 거래가 중요하다
대동레미안센트럴시티 비교 면적 32.25㎡의 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 이 수치에는 2023년과 2024년의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최신 거래는 2026년 6월 135,000,000원이며 최근 12개월 평균도 동일한 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 116,200,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 135,000,000원의 86.1%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -34.4%로 하락했고, 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 따라서 과거 전체 평균 195,714,285원 대비 59.4%라는 수치만으로 큰 가격 메리트를 단정하기보다는 최신 거래 135,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 1. 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 113,773,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 10,270,000,000원 중 113,773,200원이 배당되고, 미배당액은 10,156,226,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 2019.04.05 사용승인, 144세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층·지상 19층 건물로 승강기, 스프링클러, 소화전, 도시가스 난방과 기계식주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 평지의 가로장방형으로 중로와 소로에 접하며, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 거래 참고. 비교 거래는 7건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회로 나타나지만, 최근 시세 표본이 적어 개별 호실의 층·상태에 따른 가격 차이를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박상규 임대차 원본 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·계약기간이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약서를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 외부 관찰과 탐문을 기초로 감정됐으므로 실제 수리 상태를 확인해야 합니다.
- 최신 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 추세 -34.4%를 입찰가 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 용도와 이용상태 확인. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용에 따른 관리규약, 전입·임대 가능 여부와 금융 조건을 확인하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 2019년 설정, 2021년 채권최고액 변경, 2026년 근저당권 이전이 이어졌으므로 최신 등기사항과 채권계산서를 대조하세요.
- 체납·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 시세의 방향을 더 보수적으로 보라
본건은 말소기준 근저당권 이후 전입한 점유자로 대항력 인수 위험이 없고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수 0원이라는 권리 구조는 분명한 장점입니다. 현재 최저가 116,200,000원도 최신 거래 135,000,000원의 86.1%로 내려와 있습니다.
하지만 최근 거래 추세는 -34.4%이고 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 과거 200,000,000원~220,000,000원 거래가 포함된 전체 평균을 현재 시세로 오인해서는 안 됩니다. 보증금·확정일자와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 조건부 검토입니다. 최신 거래 135,000,000원을 중심으로 보수적인 입찰가를 정하고, 점유·내부 상태 확인이 끝난 뒤 접근해야 할 물건입니다.
