부산지방법원 2025타경357. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 비-1307호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔), 실제 이용상태는 주거용으로 탐문된 물건입니다. 감정가 162,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 55,566,000원까지 낮아졌습니다. 표면적인 가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 권리분석 결과는 다릅니다.

대상 호실에는 최은영의 임차보증금 120,000,000원이 등기되어 있습니다. 제공된 말소기준 판정은 2024년 부산진구 압류이며, 임차인의 전입과 임차권등기는 이보다 앞섭니다. 이에 따른 배당 시뮬레이션에서는 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 다만 2019년 근저당의 말소 여부와 이후 권리이전 기록에 불일치가 있으므로, 해당 인수 계산은 원본 권리관계 확인을 전제로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수 위험과 말소기준 확인

부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 압류 관련 조세의 배당 순위와 실제 배당금은 별도로 확정해야 합니다. 특히 현재 배당 시뮬레이션에 조세채권은 반영되어 있지 않으므로 실배당 결과가 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대상 호실의 보증금 1.2억

이 물건의 직접적인 임차권 분석 대상은 비-1307호 최은영입니다. 동일 건물의 비-606호부터 비-1306호까지 확인된 다른 호실의 임차인들은 각자 별도 호실에 관한 점유자로, 대상 비-1307호의 보증금이나 인수액에 합산하지 않습니다.

* 대항력 및 인수 판단은 제공된 2024.12.02 말소기준을 전제로 합니다. 2019년 근저당의 실제 효력과 선후관계가 재확인되기 전까지 최종 인수 여부는 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

대동레미안센트럴시티의 참고 실거래는 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 하지만 과거 거래가격이 높아 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 1건이고, 2026년 6월 거래가격은 135,000,000원입니다.

특히 실거래 자료의 면적은 32.25㎡인 반면 대상 호실의 참고 면적은 28.1317㎡로 일치하지 않습니다. 아래 가격은 같은 단지의 시장 흐름을 살펴보는 참고자료일 뿐, 대상 호실의 직접 비교 시세는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,566,000원 가정)

아래는 제공된 배당 시뮬레이션입니다. 매각대금에서 추정 집행비용을 먼저 공제하고 나머지를 임차인에게 배당하는 조건입니다. 조세채권, 실제 배당 순위 및 선순위 근저당의 효력 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분: 집행비용 1,400,188원 + 임차인 배당 54,165,812원 = 55,566,000원. 매수인 예상 인수액은 배당금이 아닌 별도 부담액입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당 순위는 미반영되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다는 시뮬레이션 조건 아래에서 회차별 부담액을 비교합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진경찰서 남동측 인근. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 19층 건물입니다. 위생·급배수·화재경보·스프링클러·승강기·기계식주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역. 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다. 토지 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 외부 관찰과 인근 탐문을 바탕으로 통상적인 내부 상태를 가정해 감정평가했습니다.
• 환금성. 단지는 144세대이며 2019.04.05 사용승인되었습니다. 참고 거래가격은 최근 하락 추세이고, 대상 호실과 일치하는 면적의 거래가 확인되지 않아 개별 호실의 매도가격과 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준과 근저당 효력 재확인. 2019년 해운대농업협동조합 근저당의 말소 표시, 2021년 채권최고액 변경 및 2026년 근저당권 이전등기를 원본 등기부에서 대조해야 합니다. 현재의 말소기준 판정만으로 임차권 인수를 확정하지 마세요.
• 최은영 임차권 확인. 전입 2021.01.13, 확정 2021.01.05, 보증금 120,000,000원과 임차권등기 및 배당요구 사실을 매각물건명세서·임대차계약서 등과 대조하세요.
• 미배당 보증금 확인. 현 시뮬레이션상 예상 인수액은 65,834,188원입니다. 실제 배당 순위, 당해세 및 다른 우선채권에 따라 달라질 수 있으므로 낙찰가만으로 총취득액을 계산하지 마세요.
• 시세의 면적 불일치. 최근 135,000,000원 거래는 32.25㎡입니다. 대상 참고 면적 28.1317㎡와 다른 만큼 동일 면적·동일 용도의 거래와 현재 매도 호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 135,000,000원이고 추세는 -34.4%입니다. 전체 평균 195,714,285원을 현재 대상 호실의 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 실제 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔), 탐문상 주거 이용이라는 구분을 확인하고 건축물대장과 실제 사용 현황을 대조하세요.
• 내부 현장확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부 수리비, 설비 상태 및 점유 상황을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최신 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “최저가 5,556만원 ≠ 실질취득 5,556만원”

이 사건은 3회 유찰로 감정가 162,000,000원에서 최저가 55,566,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 120,000,000원입니다.

제공된 말소기준과 배당 시뮬레이션대로라면 임차보증금 중 65,834,188원이 매수인에게 인수되어 실질취득금액은 121,400,188원입니다. 추가 유찰되어도 인수보증금이 증가하기 때문에 총부담은 약 1.2억원 수준에 머뭅니다.

최근 참고 거래는 135,000,000원이지만 대상과 면적이 다르고, 최근 거래 추세는 -34.4% 하락했습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 과거 실거래 평균을 근거로 가격 메리트가 크다고 평가하기 어렵습니다.

무엇보다 2019년 근저당의 말소 여부와 2026년 권리이전 기록 사이의 불일치를 해결해야 합니다. 이 부분은 말소기준과 임차보증금 인수 여부를 결정하는 핵심입니다. 현 단계에서는 배당 시뮬레이션의 인수액을 조건부 금액으로 취급하고, 권리관계·실제 시세·내부 상태를 확인한 뒤 총취득 부담을 재산정해야 합니다.