부산지방법원 2025타경357. 부전동 대동레미안센트럴시티 7층 비-704호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차인 강경진의 대항력과 미배당 보증금 승계입니다. 강경진은 2020.06.19 임대차계약, 2020.06.22 확정일자, 2020.07.01 주민등록·점유개시 후 2024.07.15 임차권등기를 마쳤고, 보증금은 120,000,000원입니다.
말소기준은 2024.12.02 부산진구 압류입니다. 강경진의 주민등록·점유는 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 53,851,000원을 기준으로 집행비용 1,369,318원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아가는 금액은 52,481,682원뿐입니다. 따라서 보증금 부족분 67,518,318원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경357 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 7층 비-704호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 53,851,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 1,043,463,136원 |
| 말소기준 | 2024.12.02 압류 · 부산진구(부산광역시) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
본건 비-704호에서 권리분석의 중심이 되는 실제 임차인은 강경진 1명입니다. 과거 원보희의 전세권 120,000,000원은 2020.06.29 해지로 말소됐지만, 이후 강경진의 임대차가 시작됐습니다. 강경진의 전입·점유는 말소기준인 2024.12.02보다 앞서며, 2024.07.15 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 현재 회차에서는 배당으로 회수하지 못하는 보증금이 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강경진 | 건물 전부 | 120,000,000원 | 2020.07.01 / 2020.06.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 67,518,318원 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 단순합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,851,000원 | 67,518,318원 | 121,369,318원 |
| 4회 유찰 시 | 37,695,700원 | 83,382,823원 | 121,078,523원 |
| 5회 유찰 시 | 26,386,990원 | 94,487,976원 | 120,874,966원 |
집행비용 추정액 때문에 단순합계가 보증금 120,000,000원보다 조금 높게 나타납니다. 핵심은 추가 유찰이 실질취득액을 크게 낮추지 못한다는 점입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 1.21억
대동레미안센트럴시티의 실거래 전체 평균은 195,714,285원이지만, 2023~2024년의 200,000,000원~220,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장을 판단할 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -34.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 39.9%에 불과해 매우 낮아 보입니다. 그러나 인수액을 더한 실질취득액은 121,369,318원입니다. 숫자상 최신 거래 135,000,000원보다는 낮지만, 실거래 표본은 최근 12개월 1건뿐이고 거래면적은 32.25㎡인 반면 비교 대상면적은 28.1317㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,851,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,369,318원 |
| 1. 임차인 강경진 보증금 | 120,000,000원 | 52,481,682원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | - | 67,518,318원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 매각대금이 집행비용과 강경진의 우선변제에 모두 소진됩니다. 신청채권자 해운대농업협동조합의 청구액은 1,043,463,136원이지만 이 가정의 배당에서는 신청채권자에게 돌아가는 금액이 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 실거래는 1건, 135,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -34.4%입니다.
- 경매 흐름. 본건은 3회 유찰 상태로, 단지 경매물건의 평균 유찰 1.3회보다 유찰 횟수가 많습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰·인근 탐문을 토대로 통상 상태를 상정해 감정평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총취득액 확인. 현재 최저가 53,851,000원에만 시선을 두지 말고 미배당 보증금 67,518,318원을 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회 유찰 시 실질취득 단순합계 121,078,523원, 5회 유찰 시 120,874,966원으로 총액 감소가 제한적입니다.
- 강경진 배당액 재확인. 보증금 120,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 변하므로 매각기일 직전 배당·권리관계를 다시 확인해야 합니다.
- 비교면적 주의. 실거래 표본은 32.25㎡이고 비교 대상면적은 28.1317㎡로 일치하지 않으므로 단순 금액 비교만으로 가격 우위를 확정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 135,000,000원과 최신 거래를 우선 보고, -34.4%의 최근 하락 흐름을 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 재확인해야 합니다.
맺으며 — “5,385만원 경매”가 아니라 “약 1.21억 취득”으로 봐야 한다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 53,851,000원이라는 최저가만 보는 것입니다. 강경진은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있고, 임차권등기와 배당요구까지 마쳤습니다. 현재 회차 배당 후 남는 67,518,318원을 매수인이 승계하면 실질취득 단순합계는 121,369,318원입니다. 추가 유찰에서도 총액은 120,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
최근 12개월 실거래와 최신 거래는 모두 135,000,000원으로 실질취득액보다 높지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 비교면적이 32.25㎡로 본건 비교 대상면적 28.1317㎡와 다릅니다. 더구나 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 따라서 현재 물건은 “세 번 유찰돼 시세보다 압도적으로 싼 물건”이라기보다, 대항력 임차인의 보증금 승계를 반영한 총취득액과 하락 중인 실제 시장가격을 정밀하게 맞춰봐야 하는 물건입니다.
